Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 26 февраля 2004 г. 03:59
Публикация в газете: №7 (474) от 26 февраля 2004 г.

Валерий КАЗЕЙКИН: к настоящему рынку ипотеки

Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) была создана в 2000 году под эгидой Государственной Думы России. В настоящее время объединяет 130 организаций в 63 регионах России, в 4 странах СНГ и в ряде других государств. В конце января с участием МАИФ была создана Национальная ассоциация участников ипотечного рынка. О проблемах развития ипотеки в беседе с нашим корреспондентом рассказывает первый вице-президент МАИФ Валерий КАЗЕЙКИН.

Квартирный ряд: В каком направлении развиваются отраслевые и региональные ипотечные программы? Все ли отлажено в механизме ипотеки?
Валерий Казейкин:
В России население весьма различается по доходам, и квадратный метр жилья в регионах стоит по-разному. Приобретение жилья с использованием механизмов ипотеки в соответствии с действующим законодательством (законом «Об ипотеке») может осуществляться тремя способами: с помощью кредитного договора с банком; по договору займа с небанковской кредитной организацией (в том числе с фондом, ССК или ЖСК); по договору купли-продажи с рассрочкой платежа на срок до 20 лет. В соответствии с этим развиваются все отраслевые и региональные ипотечные программы.
К примеру, у федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сейчас достаточно средств на выкуп обязательств по ипотечным договорам, но необходимого для этих средств количества закладных у региональных операторов пока нет. Тем не менее, надо отдать должное АИЖК за его активную работу в регионах – заключено уже более 55 трехсторонних соглашений, приняты новые стандарты, ожидается снижение ставки рефинансирования.
Недостаточное количество закладных объясняется тем, что с участием средств регионального оператора жилье необходимо сначала построить. А чтобы его построить – нужны деньги. Основной их источник для строителей: долевое участие будущих жильцов, «инвестиционные контракты». Но тогда зачем нужна ипотека? Возникает определенный дисбаланс. Поэтому сейчас необходимо продумать механизмы, при помощи которых можно уже на этапе строительства привлекать средства, которые потом смогут плавно перейти в ипотечные кредиты.
Для этого требуется создать банкам условия, при которых они смогут кредитовать объекты незавершенного строительства с последующей выдачей ипотечного кредита и его рефинансирование.
К.Р.: А нужна ли Москве ипотека? Ведь спрос на жилье здесь во много раз опережает предложение.
В.К.:
Спрос на жилье в Москве действительно велик. Его нужно оптимизировать для определенных категорий населения. Вернее, переходить от бесплатной раздачи жилья определенным категориям граждан к тому, чтобы эти люди его выкупали. Нужно создавать такие условия, чтобы москвичи с помощью субсидий смогли внести часть своих средств для улучшения жилищных условий.
Такая работа успешно ведется в Департаменте жилищной политики, который развивает социальные программы для молодежи и очередников. В этих программах реализация жилья идет по ценам, близким к себестоимости строительства. При относительно небольшом первоначальном взносе жилье может быть приобретено в рассрочку на длительный срок. В этом случае ежемесячные выплаты будут посильны участнику программы.
Сейчас доля города, которая отчисляется инвестиционными строительными компаниями, идет на социальное жилье. Жилье предоставляется очередникам. Так как они имеют право на приватизацию полученных квартир, деньги ежегодно «исчезают» из бюджета. Необходимо сделать все возможное для того, чтобы эти деньги стали возвратными. В этом случае ежегодно будут возвращаться средства, которые пойдут на рефинансирование жилищной программы.
К.Р.: Какие категории населения могут стать клиентами для банков, занимающихся ипотекой? Возможен ли ипотечный бум?
В.К.:
Потенциальными клиентами ипотеки по своей «белой» зарплате сегодня могут стать 5–7% населения. Если процентная ставка по кредитам будет уменьшаться, то количество таких людей, естественно, будет увеличиваться. Если, к примеру, ставка будет равна 7%, то ипотека станет доступной для 40-50% населения.
Логика проста. Нужно соотносить темпы инфляции (по итогам 2003 г. она составила 12%) с установлением процентных ставок по кредитам. При инфляции в 12% кредиты выдаются населению на срок до 20 лет под 15% годовых в рублях (3% – маржа АИЖК, регионального оператора и уполномоченного банка). Вводятся новые стандарты, которые позволят увеличить этот срок для молодых семей до 27 лет.
Мы активно поддерживаем федеральную программу АИЖК, которая сориентирована на учет темпа инфляции при рефинансировании ипотечных кредитов. С АИЖК подписало соглашение Московское ипотечное агентство, а также ряд крупных банков, работающих по его стандартам. Несомненно, что через некоторое время будут приняты единые стандарты рефинансирования на территории всей России – это бесспорно логичный шаг.
Со своей стороны, МАИФ активно содействует своим членам в заключении трехсторонних соглашений с АИЖК. Достаточно сказать, что из 55 таких соглашений 60% заключено с организациями – членами МАИФ.
В апреле 2003 года АИЖК была проведена первая эмиссия под гарантии бюджета Российской Федерации. Облигации были размещены под 9,69 процента. Региональным операторам, с которыми агентство заключает соглашение, деньги попадают под 12 процентов. В бюджете 2004 г. государство предоставило агентству гарантии на 4,5 миллиарда рублей, есть еще переходящие гарантии 2003 г. на 2 миллиарда рублей. Планируется, что во втором квартале 2004 года будет проведена следующая эмиссия. Ожидается, что в связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту будет уменьшена.
Если прогнозы правительства подтвердятся, то инфляция, а следовательно, и кредитная ставка будут ежегодно уменьшаться на 2%. При этом, ставка рефинансирования ипотечных кредитов может составить в нынешнем году – 13%, в 2005 г. – 11%, в 2006 г. – 9% и в 2007 г. – 7%. При снижении ставки в два раза с 15 до 7 процентов количество граждан, которые получат возможность воспользоваться ипотекой, вырастет в десять раз. В этом случае может действительно наступить ипотечный бум.
К.Р.: Каковы итоги и перспективы рынка ипотеки?
В.К.:
На начало нынешнего года по региональным программам всего реализовано 60 тысяч квартир (прирост за 2003 год 20 тысяч квартир), по банковским договорам, заключенным членами Ассоциации российских банков, 27 тысяч квартир. Еще примерно 5 тысяч квартир реализовано через ЖСК, 2 тысячи через ССК и около 5 тысяч – по отраслевым программам. Всего на сегодня по ипотечным и накопительным программам реализовано примерно 100 тысяч квартир.
По инициативе МАИФ программы улучшения жилищных условий работников предприятий с использованием механизмов ипотеки стали реализовываться Министерством по атомной энергии, Концерном «Росэнергоатом», Московской железной дорогой, а также рядом нефтегазовых и нефтяных компаний. Они создали свои отраслевые фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования.
К.Р.: Должно ли государство выступать гарантом ипотечных облигаций? К примеру, поставить штамп «Гарантировано правительством России» на российские ипотечные ценные бумаги? Ведь если Госдума примет поправки правительства о том, что их эмитентом должно стать специально созданное агентство при ФКЦБ, а не банки, не означает ли это, что правительство возьмет на себя такую обязанность? К чему это тогда приведет?
В.К.:
Цивилизованный рынок ипотеки будет интенсивно формироваться в течение ближайших трех-четырех лет. К тому времени рубль может стать конвертируемым, и тогда наши российские ипотечные ценные бумаги могут выйти на международные финансовые рынки. То направление, которое сейчас выбрано правительством по поддержке деятельности АИЖК и предоставлению возможности банкам, выполняющим определенные нормативы, выпускать ипотечные ценные бумаги, абсолютно правильное.
Создание фондового рынка путем выпуска ипотечных облигаций – самый разумный способ привлечения «длинных» средств, которые сейчас появляются и в Пенсионном фонде России, и в страховых компаниях, и у инвесторов, которые хотят «вложиться» в ипотеку. Но такие бумаги должны быть ликвидными. И поэтому законодательные акты, которые принимаются государством, должны повысить их надежность.
К.Р.: Как государство должно (и должно ли) «курировать» развитие ипотеки? Особенно на ее начальном этапе?
В.К.:
Если бы государство в лице Мингосимущества России не выступило учредителем АИЖК и не предоставило ему бюджетные гарантии, то вряд ли агентство смогло бы функционировать столь успешно. Сейчас его кредиты – самые дешевые. К примеру, Сбербанк давал кредиты в прошлом году под 18% годовых, АИЖК – под 15%, и есть предпосылки, что они будут и далее снижаться. Поддержка государства в условиях инфляции необходима.


О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Валерий Казейкин родился в 1956 году. С отличием окончил военную академию. Работал в НИИ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Полковник запаса. Кандидат наук. Автор более 150 научных работ и трех книг. Лауреат премии Ленинского комсомола. Член нескольких международных академий, в том числе первый вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Занимал пост ответственного секретаря Комиссии по реализации программы Государственной Думы и Конгресса США по жилищному строительству в России, созданной в Думе второго созыва, являлся заместителем председателя экспертного совета при Комиссии по развитию ипотечного кредитования в Государственной Думе третьего созыва.
Женат, есть сын. В числе профессиональных целей называет объединение международных, отраслевых и региональных структур, занимающихся жилищным строительством и ипотекой.
Хобби – путешествия, побывал уже в тридцати странах.

Наталья Самарина

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.