Шедеврам не место на помойке
В 2003 году специалистами Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова были разработаны Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые затем утвердил Госстрой своим постановлением № 170 от 27 сентября 2003 г. Правила эти без преувеличения можно назвать шедевром нормотворчества. Служили они и специалистам, и обычным жителям верой и правдой много лет. Только в последнее время объявилось слишком много желающих отменить их. Почему – разберемся…
Не все так просто
Сначала о достоинствах Правил.Они гармонизированы со всеми действующими СНиПами и ГОСТами. В них подробно и исчерпывающе изложены требования по эксплуатации каждого элемента многоквартирного дома. Как обслуживать и ремонтировать фундаменты и стены подвалов, крыши, лестницы, окна, двери, инженерное оборудование, лифты, вентиляцию, как правильно организовать благоустройство придомовой территории. Расписаны требования к организации текущего и капитального ремонта. А в приложениях имеются перечни работ и по содержанию жилых домов, и по текущему, и по капитальному ремонту. Есть график качественного регулирования температуры воды в системах отопления, и нормативы продолжительности текущего ремонта, и предельные сроки устранения неисправностей. И это далеко не все. Одним словом, это учебное и методическое пособие и для специалистов эксплуатирующих и управляющих организаций, и для жителей. Любой несведущий человек, взяв его в руки, без труда определит, что в его доме эксплуатируется, как положено, а что – не так.
К числу достоинств можно отнести и “литературное” исполнение этого технического по сути документа. Все нормы изложены понятно, ни один пункт не требует каких-то дополнительных разъяснений, читая, не нужно размышлять: а что бы это значило? Будь моя воля, сделать бы его учебным пособием для наших депутатов и чиновников по написанию законов и нормативных актов! Ведь законы сейчас пишут так, что для их применения требуется еще куча подзаконных актов, разного рода разъяснений. А формулировки таковы, что даже судам требуется несколько лет на то, чтобы научиться правильно и единообразно принимать по ним решения. К примеру, затруднительно даже назвать количество так называемых писем Минрегионразвития с толкованием тех или иных пунктов жилищного законодательства!
Бизнесу страшно!
Еще весной нынешнего года на сайте Минрегионразвития появились два важных документа, о необходимости принятия которых толкуют уже несколько лет. Это проекты Стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами и Минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения.
В первоначальном варианте Перечня был пункт об отмене 170-х Правил. И это настолько возмутило экспертное сообщество, что разработчики новых документов вынуждены были этот пункт из текста убрать. И тем не менее, они продолжают лоббировать свою идею, а движет ими желание защитить управляющие организации от Мосжилнадзора и собственников, которым по суду удается доказать ущерб от некачественных услуг и не произведенных работ. Сейчас повсеместно штрафуют управляющие компании за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, и жилинспекции при проверках руководствуются как раз действующими 170-ми Правилами.
Предсказуемой оказалась реакция нашего бизнеса. Вместо того, чтобы задуматься о качестве своей работы, управляющие компании стали… жаловаться в свои СРО. Зря, что ли, взносы туда платят? И песня знакомая – обижают, мол, притесняют. СРО, в свою очередь, вместо того, чтобы приструнить своих членов за недостатки в работе, привлечь их к дисциплинарной ответственности (ведь ради этого они и задуманы!), ищут лазейки для их защиты – взносы-то надо отрабатывать!
Вот, к примеру, какие разъяснения дало своим членам Некоммерческое партнерство СРО «Национальный Жилищный Конгресс» «в связи с поступающими запросами по вопросам переделов ответственности управляющей организации»:
– По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по зданию другой стороне (собственники помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В соответствии с разъяснениями Минрегионразвития Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) утвержден императивный перечень объектов, относящихся к его содержанию.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов они применяются постольку, поскольку не противоречат Жилищному кодексу. Жилищный кодекс не допускает установления и применения обязательных для исполнения норм технической эксплуатации жилищного фонда, так как данные нормы определяются договором управления многоквартирным домом на основании утверждаемого правительством РФ минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170, в части установления перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг противоречат Жилищному кодексу и не могут носить обязательный характер.
В силу сложившейся судебной практики в настоящее время управляющие организации привлекаются к административной ответственности за неисполнение Норм и правил технической эксплуатации жилищного фонда и санитарно-эпидемиологических требований независимо от условий договора управления, в частности, отсутствия в нем определенных работ, их периодичности. В случае возникновения судебного разбирательства по факту возложения на управляющую организацию административной ответственности за неисполнение императивных требований законодательства при содержании и обслуживании жилищного фонда рекомендуется предоставлять суду доказательства доведения до собственников помещений информации об обязательности требований по надлежащему содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, а также санитарно-эпидемиологических требований при определении состава и периодичности оказываемых управляющей организацией услуг.
Суть этих разъяснений понятна – оградить от посягательств контролирующих органов управляющие компании и сделать крайними «нерадивых собственников». А ответственность УК ограничить только теми работами, которые ей заказали наши собственники – по мнению СРО, несомненно, все как один, профессионально подготовленные заказчики, каждый из которых и инженер, и строитель, и сметчик, и электрик, и сантехник в одном лице, способные профессионально определить, какие именно работы требуется выполнить!
Разработчиком Стандартов деятельности УК стал холдинг «Мой коммунальный стандарт», который при поддержке Минрегионразвития и упомянутого выше СРО продвигает идею скорейшего внедрения этих Стандартов вместо 170-х Правил. Эта организация попыталась проанализировать, почему у нас в стране буквально каждый не удовлетворен качеством управления жилищным фондом. Причина этого, якобы, в том, что управляющие компании сегодня имеют свое представление об обязательствах перед собственниками, а собственники – свое. Зачастую эти мнения расходятся в противоположные стороны. Поэтому и нужны единые для всех стандарты в сфере управления многоквартирным жильем, в которых профессионально описаны все сферы деятельности по управлению многоквартирным жилищным фондом. Стандарты будут разбиты по категориям: Стандарт управления, Стандарт безопасности, Стандарт текущей и сезонной эксплуатации МКД и Стандарт документооборота. Если переводить это на доступный русский язык, то холдинг предлагает законодательно закрепить ответы на широко обсуждаемые, но не имеющие единого понимания вопросы: как определить качество работы управляющей компании, в чем ответственность собственника, что такое безопасность содержания дома, какие работы в доме надо выполнять обязательно и с какой периодичностью. И так далее – вплоть до формирования прозрачной и понятной цены на жилищные услуги.
В результате внедрения Стандартов, по мнению их идеологов, с рынка уйдут недобросовестные компании-однодневки: единые прозрачные правила лишат их возможности легкого нечестного заработка. Работая по Стандартам, управляющая компания получает возможность прогнозировать свою деятельность на долгосрочный период, а это – экономическая устойчивость, возможность привлечения внешних инвестиций, а значит, шаг – к модернизации жилищного фонда.
Выходит, качественную эксплуатацию жилищного фонда и «чистоту рядов» УК сейчас тормозит отсутствие Стандартов и Минимального перечня необходимых услуг! А разве их сейчас нет? 170-е Правила включают в себя и стандарты, и перечни, и в полном объеме все иные требования к эксплуатации жилищного фонда, при условии выполнения которых наши дома будут содержаться в идеальном порядке. Зачем понадобилось изобретать велосипед?
Напомню, сейчас бурно обсуждается законопроект об обязательном членстве в СРО управляющих организаций. Бизнес, Минрегион и часть депутатов Госдумы его всеми силами проталкивают, а экспертное сообщество отчаянно этому сопротивляется. При этом идеологи обязательного саморегулирования утверждают, что радеют за жителей. Что движет ими на самом деле, следует из письма СРО «Национальный Жилищный Конгресс» своим управляющим организациям – Гюльчатай открыла личико…
Может быть, предлагаемые проекты столь хороши, что 170-е Правила пора отправить на помойку? Ничуть, утверждают эксперты…
Никчемно и ниочемно
Дмитрий Гордеев, юрисконсульт Института «Фонд экономики города»:
Есть большие сомнения в том, что многостраничный текст Минимального перечня работ соответствует поручению правительству РФ такой перечень устанавливать, сформулированному в ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса. Причем, минимальность «весит» 41 страницу! Каков тогда нормальный перечень?
Текст является реинкарнацией Правил и норм эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ № 170). Но это же плагиат! В чем новизна предлагаемого текста? В письме Минрегионразвития России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14 сказано, что услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные Правила в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер.
Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами должны разрабатывать СРО управляющих организаций. Сегодня в стране таких около полусотни. Стандарты и правила у них есть. Зачем нужны стандарты и правила, принимаемые на федеральном уровне? Правильно! Чтобы СРО не ушли с правильного пути. А кто знает этот правильный путь? Сомневаюсь, что сегодня лучшие управляющие – это работники федерального правительства. Есть очень большая опасность, что Стандарты будут сделаны просто для галочки. Нужны ли они такие? По-моему, нет. Значит, не надо торопиться принимать Стандарты, которые будут вязать по рукам и ногам и управляющие организации, и ТСЖ, и ЖСК, и непосредственно собственников.
По сути, это никакие не Стандарты, а вызывающая много вопросов и возражений концепция. К примеру, странный Стандарт взаимодействия с СРО, регламентирующий деятельность организации в сфере страхования имущества организации, общего имущества многоквартирного дома, гражданской ответственности управляющей организации перед третьими лицами – явно пытается стандартизировать желание собственников страховать свое жилое помещение от ответственности перед третьими лицами. При чем здесь управление МКД?
Предполагается, что управляющие организации будут осуществлять свою деятельность в соответствии со Стандартами. Напротив, никаких перечней, утвержденных правительством, не может существовать. Все дома-то и собственники в них разные. Единообразная «красота» с перечнем нужна, чтобы усугубить пассивность собственников. Из управляющих много не выжмешь, а наказывать собственников за плохое состояние конкретного дома воли не хватает. Вот правительство само себе в ст. 161 ЖК и поручило придумать за все общие собрания «правильный» перечень.
Создается впечатление, что за основу проекта взяты непроработанные полуфабрикаты. Термины, применяемые в ЖК РФ, похоже, внимательно никто не смотрел. Обсуждать просто нечего.
Не срастается
Сергей Филимонов, член Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ:
– Минимальный перечень распространен на все виды деятельности, которые необходимо выполнять при управлении МКД, но не учитывает обязательные требования 77 нормативных правовых актов федерального уровня, обязательных для исполнения. Он не содержит качественных и количественных показателей, а также сроков выполнения работ и услуг, что создаст проблемы при осуществлении контрольных функций надзорных органов. Они не смогут привлекать хозяйствующие субъекты к административной ответственности, т. к. это будет истолковано судом как неоконченное правонарушение.
В Минимальном перечне не содержится работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, выполняемых по заявкам потребителей, по устранению аварий, по подготовке к сезонной эксплуатации, а также работ и услуг, по которым предусмотрены предельные сроки устранения неисправностей. Такие работы выполняются при техническом обслуживании вне зависимости от решения собственников. Отсутствие этих работ в Минимальном перечне приведет к невозможности их выполнения, так как все они должны быть исполнены только при наличии решения общего собрания собственников помещений. В этом случае нужно будет проводить не менее двух собраний в день.
Проект содержит большое количество неконкретных положений. Например, что такое осмотр территории вокруг здания, ремонт элементов полов, осмотры наиболее ответственных элементов системы, промывка участка водопровода, подметание и частичная уборка территории? Ясно, что это послужит причиной конфликтов между УК и надзорными органами. В нем предусмотрено большое количество требований по выявлению (проверке) неисправностей без требований по их устранению. Управляющие организации выявят неисправности, то есть, исполнят постановление, но не обязаны будут их устранить.
Перечень не содержит положений о сбалансированности объема обязательств с объемом их финансирования собственниками, что приведет к банкротству управляющих организаций и ТСЖ, ЖСК. Непонятно, каковы последствия неисполнения Минимального перечня. К тому же, он распространяется на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (обратная сила закона), что приведет к резкому увеличению размера платы граждан.
Несколько слов о Стандартах. Первым из них установлено, что цели деятельности по управлению многоквартирным домом определяются собственниками и утверждаются на общем собрании. Понятно, что собственники помещений, не имея специальных познаний в управлении МКД, вряд ли смогут их определить. В то же время такие цели установлены Стандартом императивно.
Проект содержит для управляющих организаций новое понятие – действия по управлению МКД, в число которых вводятся функции, не предусмотренные федеральным законодательством и структурой платежей граждан. Например, получение выписок из ЕГРП (платная услуга), восстановление проектной документации (платная услуга), получение доходов от использования общего имущества, привлечение дополнительных денежных средств – кредитов, бюджетных субсидий (дополнительный вид деятельности на возмездной основе).
В понятие «управление МКД» включены действия, которые отнесены к компетенции собственников помещений. Например, определение состава общего имущества, получение кадастровой карты, а также ее актуализация, организация проведений общих собраний, осуществление контроля над деятельностью хозяйствующих субъектов, документальное оформление принятых общим собранием решений и др.
Действия по управлению МКД содержат большое количество положений декларативного характера. Например, разработка предложений по стратегии достижения цели управления многоквартирным домом, создание резерва на проведение текущего и (или) капитального ремонта, обеспечение сохранности денежных средств на непредвиденные расходы, рассмотрение и принятие мер, направленных на предотвращение инфляционных потерь.
Шило на мыло?
Александр М., собственник:
– Зашел на сайт Минрегионразвития с желанием посмотреть проекты Минимального перечня и Стандартов и получить что-то полезное. Но еще раз убеждаюсь, что все, к чему прикасаются руки наших чиновников в министерствах и ведомствах, превращается в абсурд. Цитирую один из Стандартов: «Управление жилищным фондом включает: организацию эксплуатации жилищного фонда, включающую: техническое обслуживание жилищного фонда, включающее работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д., осуществляемый, в том числе, путем проведения плановых и внеплановых осмотров…» Авторы эти строк понимают, о чем это написано? Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 – хороший и умный документ, который разрабатывали инженеры, и зачем его менять?