Много общего, исключая квартиру
Будет ли являться совместной собственностью квартира, приватизированная одним из супругов на себя, если второй супруг в ней не «прописан»? А если эту квартиру приватизирует мать «прописанного» супруга и завещает ее или подарит?
Антонина Ивановна Королева
В соответствии со ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Если спорная квартира будет подарена одному из супругов, то в соответствии со ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, в том числе и в порядке приватизации, является его личной собственностью. Следовательно, в указанных вами случаях квартира не может быть отнесена к общему имуществу супругов.
ТСЖ не ЖСК
На основании каких нормативных документов можно перевести ЖСК в ТСЖ и как это сделать? И нужно ли? Верно ли говорят, что в товариществе собственников жилья состоять выгоднее, чем в кооперативе?
Сергей Коломейцев
Статья 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г.» № 189 устанавливала жесткое правило, согласно которому жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года в обязательном порядке преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
Однако эта статья в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ полностью утратила силу с 1 сентября 2006 года.
Тем не менее, добровольное преобразование в вашем случае возможно и происходит в соответствии с общими нормами первой части Гражданского кодекса РФ об изменении организационно-правовой формы юридических лиц путем, в частности, их реорганизации.
Разница между жилищно-строительным кооперативом и товариществом собственников жилья состоит в том, что изначально цель ЖСК – не только управление домом и заказ каких-либо услуг, но и обеспечение граждан жилыми помещениями. В рамках ЖСК граждане объединяют свои взносы, а собственником квартир становится при этом кооператив до полной выплаты гражданами пая. Когда все граждане паи выплатят, в принципе, смысл в существовании ЖСК исчезает. По большому счету, цели и задачи той организации, которая функционирует в ситуации, когда все паи выплачены, полностью совпадают с целями и задачами товарищества собственников жилья.
При этом товарищество, являясь юридическим лицом, имеет право заключать договора с подрядными организациями, брать кредиты на реконструкцию дома. Преимущество заключается и в том, что с целью уменьшить расходы собственников квартир на содержание и ремонт можно сдавать в аренду общее имущество дома (чердаки, крышу, подвалы) – например, для размещения на крыше или стенах наружной рекламы. При этом не забывайте, что в случае ТСЖ управление жилым домом находится непосредственно в руках граждан, которые являются собственниками данного помещения в данном жилом доме, следовательно, им легче контролировать деятельность обслуживающих, ремонтных и иных организаций, нежели когда управление производится нанимаемой компанией. Они сами могут выбрать более выгодную (по тарифным планам и иным условиям) обслуживающую организацию и заключить с ней договор на предоставление услуг.
Жена здесь больше не живет
Можно ли расторгнуть договор социального найма в муниципальной квартире с моей бывшей женой и ее четырнадцатилетним сыном от первого брака? За жилье она не платит, вещей ее здесь нет и с 2006 года, уже шесть лет, ни она, ни ее сын в квартире не проживают – уехали в Подмосковье, где жили раньше.
Николай
Жилищный кодекс РФ в п. 4 ст. 69 четко говорит о том, что бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет за собой такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Ваша бывшая жена не проживает на данный момент в квартире, однако, согласно тому же ЖК РФ, ст. 71, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или бывших членов не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Часть 3 статьи 83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г высказался в том смысле, что бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма. Остается только попробовать доказать это в суде.
Вашу жену можно было бы признать неприобретшей право пользования жилым помещением, если бы она с ребенком никогда в нем не проживала, то есть в случае, если бы ее регистрация на жилой площади носила формальный характер.
В данной ситуации вы вправе также требовать по суду от бывшей жены оплаты ее доли в квартплате и коммунальных платежах за три последних года.
Все за, а я – против
Я живу в доме, где создано ТСЖ, но членом товарищества пока не являюсь. Имеет ли право правление сдавать в аренду подвалы без моего согласия и согласия таких, как я, собственников помещений?
Семен Семенович
Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право создавать коллективные органы управления общим имуществом, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – один из таких способов (ст. 161 ЖК РФ). Создавая ТСЖ, собственники жилья делегируют ему свои полномочия по определению порядка пользования и распоряжения общим имуществом.
ТСЖ на основании ст.135 ЖК РФ правомочно управлять комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, следить за обеспечением эксплуатации этого комплекса, владеть, пользоваться и в установленных законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.
Подвал вашего дома также относиться к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме, которым, собственно говоря, ТСЖ управляет и распоряжается в рамках закона.
Собственники жилья могут вступить в ТСЖ в любое время, уплатив необходимые членские взносы. Для вступления в ТСЖ достаточно вашего заявления как собственника жилья в данном многоквартирном доме.
Став членом ТСЖ, собственник имеет право голоса на общем собрании членов ТСЖ. Именно этот орган управления определяет, как распоряжаться общим имуществом, сдавать ли его в аренду и на каких основаниях.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (ст.146 ЖК РФ). Решение о сдаче общего имущества в аренду, в соответствие со ст. 145 ЖК РФ, принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Данное решение является обязательным для членов ТСЖ и остальных собственников.
В случае, если таким решением нарушены ваши права и законные интересы, можете обжаловать решение ТСЖ в суд. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении.
Необходимо учесть, что цель создания и деятельности ТСЖ – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если вы докажете, что решение ТСЖ о сдаче в аренду общих нежилых помещений повлекло за собой нарушение данного принципа, то этот факт и будет подтверждением нарушения ваших законных прав и интересов как собственника жилья в многоквартирном доме.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отменить принятое ТСЖ решение о сдаче в аренду общего имущества, если допущенные нарушения являются существенными, и принятое решение повлекло за собой причинение вам убытков (ст. 46 ЖК РФ).
Пока же оно не обжаловано, решение ТСЖ о сдаче в аренду подвала в вашем доме является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в том числе и для вас.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой