Против резких движений
Сейчас судьба системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов будоражит умы граждан, как никогда раньше. Почему? Об этом рассуждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Только для ленивых
В первом чтении законопроекта № 59728-6, посвященного созданию системы финансирования капитального ремонта жилищного фонда, прошла схема так называемого «общего котла». Собственникам предлагают – отдайте деньги и больше ни о чем не заботьтесь, ими распорядится чиновник, который будет определять, какие из домов надо включить в программу капремонта, а какие нет, составлять графики. При этом у нас все время говорят о необходимости приучать собственника к ответственности за свое имущество. А схема «общего котла», по сути, освобождает его от этой ответственности. Ее можно оставить как систему принуждения для тех, кто не хочет ничего делать в своем доме. Ведь все прекрасно понимают: дома должны находиться в нормальном состоянии, а для этого их надо вовремя ремонтировать.
Возникает вопрос и о сохранности денег. Представьте, что жители нового дома будут собирать деньги на капремонт в течение 25 лет. Их средства за это время при нашем уровне инфляции просто усохнут. Поэтому высказывается идея о предоставлении новым домам каникул на первые 5-7 лет эксплуатации.
Наконец, вспомнили о том, что в соответствии с Жилищным кодексом решение о ремонте своего дома принимают собственники на общем собрании, а не где-то кто-то за них. И норма об этом появилась в поправках. Понятно, что к окончательному чтению проект будет серьезно изменен, появятся различные сценарии финансирования капремонта. Но попытки оттянуть его назад, к «общему котлу» все же есть – властям такой сценарий реализовывать проще. Но жители заинтересованы в том, чтобы деньги собирались только на их дом, чтобы была гарантия их сохранности. Законопроект, принятый в первом чтении, эти вопросы не решал.
Предполагалось, что второе чтение законопроект пройдет еще этим летом. Однако было дано поручение его переработать. На сегодня официально внесенных ко второму чтению поправок нет. Есть лишь неофициальные, и в них уже совершенно другая картина. Предложено несколько сценариев финансирования капремонта, появилась возможность собирать деньги только на свой дом.
Чего делать нельзя
Спорной была позиция по адресной помощи тем семьям, которые сегодня получают субсидию по оплате текущих платежей на содержание и текущий ремонт дома и коммунальные услуги. Понятно, что платеж на капремонт будет не копеечный, он станет серьезно конкурировать с платой на содержание и ремонт общего имущества. Конкретную цифру установит местная власть – где-то 4-6 рублей с кв. м общей площади квартиры, где-то больше. На сегодня можно предполагать с вероятностью на 90%, что обязательный платеж на капремонт будет включен при расчете субсидий. Противодействует этому решению Минфин, который давал регионам деньги из федерального бюджета на компенсацию расходов на оплату ЖКУ семьям с невысокими доходами, а теперь опасается увеличения этих расходов, если субсидии будут рассчитываться с учетом платежей на капремонт. Уже в следующем году таких компенсаций регионам выделять не предполагалось. Как объясняет Минфин, это была временная мера, и регионы имеют право самостоятельно снижать нагрузку на семейный бюджет малоимущих семей. Право-то они имеют, но средств на это в бюджетах дотационных регионов нет. Депутаты всех фракций Госдумы проявили единодушие – этого допускать нельзя!
Нельзя в социальной политике делать резких движений, нельзя прекращать финансирование капитального ремонта из федерального бюджета. Важно сделать переход к полному финансированию населением капремонта плавным, чтобы это не ударило по нищим собственникам, чтобы они не оказались в ситуации, когда будут вынуждены продавать свое жилье.
Во всем мире власти помогают собственникам поддерживать жилищный фонд в нормальном состоянии. Особенно, если работы капитального характера совмещаются с мероприятиями по ресурсосбережению. Экономия ресурсов – это сейчас вообще тема номер один в Европе. Где-то используют прямое субсидирование, где-то кредиты под низкий процент, где-то дают льготы подрядчику. Способы разные. И у нас надо предусмотреть льготные кредиты на длительный срок собственникам, которые будут самостоятельно принимать решения по капремонту своего дома. Но кто возьмет кредит под 10-12%? В Ростовской области впервые провели эксперимент – начали выделять деньги на капремонт под 7%, и народ пошел! Значит государство должно изменить приоритеты. Сейчас оно вкладывает десятки миллиардов рублей в Агентство ипотечного жилищного кредитования для решения жилищных проблем 3% граждан, перед которыми у государства нет обязательств по обеспечению их жильем. Лучше направить эти средства на капитальный ремонт.
По объективным причинам сейчас сворачиваются социальные программы в столице, в том числе, и по капитальному ремонту, потому что в результате изменений в налоговом законодательстве Москва лишилась приличной суммы налогов. Поэтому рекомендую московским властям не отказываться от денег Фонда по содействию реформе ЖКХ. Сейчас в Москве применяется схема с софинансированием собственниками определенной доли затрат. Мне не нравится ее принцип: чем больше дадите, тем больше у вас шансов быть включенными в эту программу. Это неправильно. Наиболее дорогой капитальный ремонт как раз в самых плохих домах, и как раз им надо помогать в первую очередь, потому что там живут самые бедные люди.
Право на обратный ход
Как только пошли разговоры о том, что за капремонт придется платить приличные деньги, отношение граждан к приватизации стало очень серьезным. Пока отложен до 2015 года в силу различных технических сложностей и вопрос о введении единого налога на недвижимость. Это даже не вина Министерства экономического развития. Очень сложно в такой стране, как наша, поставить на кадастровый учет все земельные участки и привести в порядок хозяйство. Тем не менее этот налог введут, и исчисляться он будет из стоимости, близкой к рыночной. Понятны опасения людей: за капремонт заплати, налог заплати, жилье застрахуй! А потянем ли?
Таким гражданам надо дать возможность вернуть себе статус социального нанимателя в любой момент, а для этого – снять временные ограничения на деприватизацию. Сегодня человек может нести бремя ответственности за свое жилье, а завтра – нет. Право в любой момент деприватизировать квартиру в значительной степени снимет социальное напряжение в стране. Человек будет спокоен: изменилось его материальное положение, не стало возможности оплачивать налоги, страховку, капремонт – он становится социальным нанимателем. Тогда собственником квартиры, к примеру, в Москве будет город Москва, соответственно, затраты на капремонт лягут на столичный бюджет. И налог такие граждане платить не будут, потому что они не собственники, и страховать жилье их не обяжут.
Что толку от нищих муниципалитетов?
Проблема недоремонта жилищного фонда стоит как никогда остро. И мы никогда не выйдем на плановые показатели, все время будем заниматься устранением недоремонта, если не будет полноценных муниципальных образований, полноценной местной власти. Сейчас у нас муниципалитеты нищие, все обязанности спускаются вниз, а денег на их выполнение не хватает. А ведь человек со своими проблемами идет к местной власти, не к губернатору, не к президенту. Даже если он им пишет, то эти обращения все равно спускаются на самый нижний уровень.
В проекте, который принят в первом чтении, говорилось о том, что в первоочередном порядке в графики ремонта будут включаться дома, которые не ремонтировались более нормативного срока, и где есть обязательства государства. Это значит, что за нанимателей в таких домах должны внести свою долю средств в этот общий котел муниципалитеты. Смогут ли они это сделать со своими нищими бюджетами?
Сейчас в Госдуме создана трехсторонняя комиссия, в которую вошли представители всех комитетов. Она как раз и будет искать возможности грамотного распределения доходов по уровням власти. Было время, когда доходы распределялись между федеральными властями и регионами в соотношении 50/50, потом – 60/40, сейчас уже – 70/30. А должно быть с точностью до наоборот. Иначе такая ситуация дискредитирует органы местного самоуправления. У них должен быть нормальный бюджет для решения проблем капитального ремонта. В сложившейся ситуации им бы справиться со своей долей обязательных платежей в региональный фонд. Ведь, как правило, самая большая доля муниципального жилья в наиболее плохих домах. Соответственно, и доля муниципалитетов в «общий котел» будет значительной. Ни о каком софинансировании капитальных ремонтов и какой-то помощи собственникам в этой ситуации не может быть и речи.
О старых долгах предпочитают помалкивать
Настоящим камнем преткновения стала статья 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1, в которой закреплены обязательства бывшего наймодателя производить капремонт дома. Бывший наймодатель – государство. В России много домов, которые не ремонтировались по 30–40 лет. И там обязательства бывшего наймодателя не выполнены на 100% . Сейчас по всей стране собственники подают иски о понуждении к проведению капитальных ремонтов за счет бюджета. Выигрышные судебные решения уже исчисляются сотнями. Как правило, ответчиками привлекают муниципалитеты. Это неправильно. В свое время, когда принимался закон о приватизации, в стране еще не было муниципальных властей. Если муниципалитеты будут грамотно выставлять претензии более высоким властным уровням, то они добьются правильных решений.
Эта ситуация напугала власть и некоторых депутатов. Был даже внесен проект об отмене нормы ст. 16. Однако он был отозван. И отменить старые обязательства государства у чиновников не получится. Конституционный суд на этот счет высказался четко и определенно: даже если закон о приватизации перестанет действовать, а это произойдет 1 марта 2013 года и, видимо, продления уже не будет, то все равно старые обязательства государству придется выполнить. И, тем не менее, со стороны чиновников предпринимаются уловки минимизировать эти обязательства.
В свое время я обратилась в Верховный суд РФ с просьбой высказать свою точку зрения: кто должен капитально ремонтировать дома, которые на момент приватизации первой квартиры в них не были отремонтированы? Так как суды тогда принимали разные решения. В одних случаях были на стороне собственников помещений, которые подавали иски и к муниципалитету, к управляющим компаниям и требовали проведения капитального ремонта дома. Но были случаи, когда принимались и какие-то неопределенные решения. Точки над «i» в этом вопросе расставлены!
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 года, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 1 августа 2007 года дан четкий и подробный ответ. Лучше процитировать его целиком:
«Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса РФ.
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».
Этот документ имеет колоссальное значение. По всем подобного рода искам суды обязаны принимать решения в соответствии с этим разъяснением.