Вывеска сменилась – содержание тоже
Не успели автовладельцы освоиться в новом «народном гараже», построенном во дворе дома возле Ярославского вокзала в Центральном округе, как снова новоселье неподалеку в еще одном шестиэтажном комплексе по адресу: улица Жебрунова 6Б, что в районе Сокольники.
И его открывали также очень торжественно. Участники мероприятия произносили речи, перерезали красную ленту, и даже, на счастье, вдребезги разбили бутылку шампанского о стенку здания, словно в плавание отправляли морской корабль.
А сколько всего паркингов планируется построить до конца года? Как будет в дальнейшем развиваться городская программа «Народный гараж»? И что в ней изменится?
Обо всем этом узнал корреспондент «КР», побывавший на открытиях этих двух объектов.
Почем место для народа?
Отвечая на вопросы представителей столичных СМИ, генеральный директор ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения» Игорь Кузнецов заявил, что все места в новых комплексах полностью проданы, и они реализованы по прежней цене: в 350 тысяч рублей, которая была установлена на момент принятия программы. А вот их себестоимость оказалась выше.
Особенно дорого они обошлись в ЦАО на улице Краснопрудная. Почти в два раза больше. Здесь пришлось выполнять очень сложную и затратную работу по перекладке подземных инженерных коммуникаций, чтобы подготовить отведенный участок под строительство паркинга. Учитывая, что он сравнительно небольшой, рассчитан всего лишь на 124 автомобиля, удельная цена такой перекладки на одно машино-место составила приличную сумму.
Очень затратной для нового комплекса стала и въздная-выездная рампа. Без нее никак не обойтись. Но одно дело соорудить рампу для большого гаража, а другое – для маленького. Расходы одни и те же, а экономический эффект – разный.
На минус вышли строители и при возведении комплекса на улице Жебрунова. Правда, он более вместительный – на 369 автомобилей.
Надо сказать, что с 2009 года, когда устанавливались цены на машино-места, изменилось многое: подорожали и строительные материалы, и все работы. К тому же, не секрет, что стройка ведется на средства, взятые в кредит у банка. А значит, есть и накладные расходы, которые идут на выплаты процентов. Чем дольше возводится объект, тем дороже он обходится.
Ввод в эксплуатацию «народного гаража» на ул. Жебрунова затянулся. Одно время работы вообще приостановились. Все предварительные договоры о долевом участии заключили в 2010 году, и паркинг был очень востребован жителями окрестных домов: жилой массив находится всего лишь на расстоянии 150 метров от объекта.
– Поскольку продажи состоялись ранее, мы сейчас фактически выполнили те обязательства, под которыми подписывался наш ГУП изначально, – объяснил Игорь Кузнецов. – Хотя наше предприятие – государственное, но оно еще и коммерческое. Себе в ущерб мы работать не можем. Однако пришлось реализовать машино-места по прежним ценам, не прося у автовладельцев каких-либо доплат. Мы уже с ними заключили основные договоры, они прошли регистрацию в Росреестре, сейчас идет оформление свидетельств о правах собственности. В течение двух месяцев все дольщики их получат и смогут пользоваться своими парковочными местами в полном объеме.
К новой ценовой политике
Понятно, что, при таком раскладе, когда одни убытки, на вопрос, сохранятся ли прежние цены по программе «Народный гараж», ответ будет однозначный – нет. Прежние цены – только по прежним договорам, а вот по совершенно новым объектам, открытие которых ожидается в следующем году, в корне меняется вся ценовая политика ГУП. От лозунговой экономики он переходит к реальной. А это означает, что рентабельность в обязательном порядке должна быть при строительстве каждого комплекса.
Как сказал Игорь Кузнецов, к большой прибыли они не стремятся, для них достаточна рентабельность на уровне 10–15 %. Если сравнивать с ценами, по которым осуществляются продажи в комплексах, построенных частными предпринимателями, то в любом случае по городской программе они на 20–30% меньше. Потому как для ГУП главная задача не извлечение прибыли, а создание в городе как можно больше парковочных мест, чтобы разгрузить дворы и улицы от машин, стоящих на проезжей части дорог.
Но все же, от чего эти цены будут теперь зависеть? Во-первых, намечено строить не только многоэтажные комплексы, но и другие объекты, самые различные. Это могут быть и автоматизированные и механизированные паркинги, подземные и наземные, подэстакадные и даже плоскостные под открытым небом. Например, 10 таких парковок от ГУП уже функционируют в Москве.
Естественно, и размер самого машино-места в разных паркингах будет разный. Ранее всем предлагалась стандартная площадка в 14 кв. м. Но ведь кому-то нужно не только место для машины, но и место, где можно разместить инструменты. А кто-то желает для своего автомобиля отапливаемый бокс.
Например, один суперсовременный, подземный комплекс начнет строиться в следующем году в Центральном округе. Предполагается, что водитель поставит свою машину на платформу, и она после нажатия кнопки на пульте доставит авто до парковочного места.
Строительство таких компактных подземных сооружений особенно актуально в центральной части города, где проблемы со стоянкой машин – очень серьезные, а подобрать свободные участки для объектов сложно.
И конечно, для каждого типа паркинга стоимость места в нем будет определяться в соответствие с тем, сколько вложено средств в его строительство.
Во-вторых, парковочные места имеют разный спрос в зависимости от того, на каком этаже они располагаются, если речь идет о многоэтажных комплексах. Все стремятся приобрести площадку для своей машины внизу, а значит должны за это и платить больше.
– При общей средней себестоимости, например, в 400 тысяч рублей, у нас имеются места по цене и в 300 тысяч, а также и в 500-600 тысяч, – сказал И. Кузнецов. – Но мы выдерживаем показатели по рентабельности, при этом позволяем людям с разным достатком приобретать места в гаражах.
В-третьих, предполагается, что в начальной стадии строительства цены должны быть ниже, а в конце – выше. Так, например, продаются квартиры в новостройках. Зная об этом, многие решаются покупать их, когда только огораживается территория под строительство нового дома.
Как считают специалисты, такой существенный материальный стимул может сыграть немаловажную роль. А чем быстрее будут проданы места в паркинге, тем скорее осуществится его ввод в эксплуатацию и будет меньше накладных расходов.
Вместо «народного гаража» – «московский паркинг»
Когда раньше объявляли цену в 350 тысяч рублей по программе «Народный гараж», в ее адрес было высказано немало критических замечаний. Многим и такая стоимость «для народа» казалась неадекватно завышенной. А вот если она еще и зашкалит, например, в суперсовременном паркинге с безумно дорогой технической начинкой, неужели и он будет тоже называться «народным гаражом»?
По этому поводу Игорь Вячеславович высказал однозначно: «Мы и сами не приветствуем прежний бренд. Он нигде, к тому же, не прописан. Городская целевая программа строительства паркингов в документах проходит без этого названия». На смену бренду «Народный гараж» придет другой. Уже разработан новый фирменный логотип «Московский паркинг». К концу года он станет непременным элементом в оформлении не только всех комплексов, построенных по городской программе, но и формы обслуживающего персонала паркингов.
Так что совсем скоро старый бренд исчезнет, и открывать гаражи будут под новой растяжкой «Московский паркинг». И гаражи появятся самые различные. А какой более «народный» или менее – решат потребители. А чтобы для них машино-места стали доступны, сейчас ГУП совместно с рядом банков разрабатывает специальные ипотечные продукты. С одним из них даже достигнута такая договоренность: можно взять кредит по цене ставки аренды парковочного места. То есть, автовладелец будет платить по ипотеке, например, 5–6 тысяч рублей в месяц, а это на уровне арендной стоимости, но при этом аренду не платит, а погашает свою задолженность перед банком, который дал ему деньги в кредит для приобретения паркинга.
Кроме того, и сам ГУП рассматривает возможность предоставления собственной рассрочки платежа на покупку машино-мест. Но, правда, на длительный срок позволить себе такое не может, поскольку деньги в предприятии должны работать и приносить прибыль. От законов рынка никуда не денешься.
Лучше семь раз отмерить
Конечно, запланировать можно все что угодно. Но если люди не будут покупать места в «Московских паркингах», то городская программа, как ее ни назови, может провалиться.
В ГУП это хорошо понимают. Ровно год назад сюда пришло новое руководство. И проанализировав ситуацию с «народными гаражами», пришло к неутешительным выводам.
– Ситуация тогда сложилась печальная, – сказал Игорь Кузнецов. – В 30–40% объектов были очень плохие показатели по продажам. Строились либо совсем большие паркинги, либо в тех местах, где не имелся на них большой спрос. Потребовалось все исправлять. И начали с создания серьезной маркетинговой службы. Теперь, прежде чем приступить к строительству, служба анализирует информацию, ее агенты проводят встречи с жильцами окрестных домов, у которых имеются машины, а также и с риелторами, подбирает участки для строительства, которые особенно привлекательны для потребителей. Естественно, работа ведется в тесном сотрудничестве с префектурами и управами районов.
Сейчас в разработке у ГУП находятся около 350 таких участков. Но ни на одном из них не начнутся работы, даже предпроектные, пока нет уверенности, что машино-места будут реализованы на 100%.
К концу году в Москве откроется еще около 50 паркингов. На следующий год запланировано около 100 таких комплексов.
По словам Игоря Вячеславовича, потребность в парковочных местах большая, но нужно предлагать людям, то, что они желают.