По одежке протягивай ножки
Последнее время очень много рассуждают об аренде жилья. Предполагается, что довольно скоро эта форма проживания пусть и не станет доминирующей, но, тем не менее, решительно потеснит приобретение жилья в собственность (в том числе по ипотеке), а доходные дома займут достойное место на рынке недвижимости.
Высказываются даже прогнозы, что аренда окажется той волшебной палочкой, которая в течение 10–15 лет позволит наконец-то решить жилищную проблему в России. На самом деле доходные дома и их аналоги еще не скоро перейдут из разряда игрушек для взрослых в серьезный сегмент рынка. Причина кроется в отсутствии необходимых экономических условий для развития цивилизованной аренды.
Вокруг да около
Обратите внимание: рыночным отношениям в жилищной сфере уже более 20 лет, в Москве о строительстве специализированного жилья и сдаче его в аренду заговорили еще 15 лет назад (даже приняли тогда необходимые нормативные документы). Последние лет пять и на федеральном уровне при обсуждении жилищной проблемы стало хорошим тоном упомянуть о необходимости развития цивилизованной аренды. А ее как не было, так и нет.
Впрочем, при желании привести примеры организованной аренды жилья (включая доходные дома) и создать на этом фоне видимость некоего прогресса не составляет труда. Другое дело, что примеры эти крайне малочисленны, для их перечисления, пожалуй, может хватить пальцев одной руки. Но самое главное состоит в том, что каждый пример по-своему уникален, для страны в целом не типичен, и под классическое для аренды понятие «доходный дом» чем-то не дотягивает. Как говорится, все не то.
Что же сегодня имеется в активе арендного строительства? Первым обычно упоминается дом премиум-класса в Николо-Воробинском переулке, построенный в 2003 г. Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы во многом благодаря инициативе тогдашнего руководителя департамента Леонида Краснянского. Проект был задуман и успешно реализован как полноценный «доходный» дом для сдачи в аренду с целью пополнения городского бюджета. При этом обратим внимание на две особенности: построен дом был за город-ские деньги (а не на частные инвестиции), и цены в нем таковы, что проживание там массовому горожанину не по карману.
Впоследствии инициатива ДИПСа плавно трансформировалась в строительство городскими властями так называемых бездотационных домов. Сейчас в Москве, Подольске и Зеленограде насчитывается десяток таких объектов. Построены они за счет городского бюджета, а затем переходят на самообеспечение: арендаторы в полном объеме оплачивают коммунальные услуги (без городских дотаций), а также все затраты по эксплуатации и обслуживанию. Прибыли эти дома не приносят, но и дальнейшими расходами бюджет не обременяют. Поначалу их даже называли «бездоходными», но термин «бездотационные» все-таки точнее отражает их суть. Проживание в них обходится в 2-3 раза дешевле, чем аренда частной квартиры, и дома эти довольно популярны у москвичей. Все бы хорошо, но возможности бюджета по их строительству ограничены, и по этой причине пока проект ориентирован преимущественно на очередников, кои составляют около 3% населения. Для основной массы москвичей эти дома как бы и не существуют.
Строительство в частном секторе для сдачи в аренду продвигается намного менее успешно, хотя проекты подобного сорта регулярно появляются. Так, лет десять назад одна из столичных компаний широко анонсировала проект «доходного» дома элитного класса в районе Патриарших прудов. Однако, когда строительство было завершено, по финансовым соображениям квартиры пустили в розничную продажу. Известен пример и противоположного рода, когда на Новом Арбате дом строили на продажу, но из-за трудностей с реализацией часть квартир застройщик сдал в аренду. И опять речь шла о дорогой жилплощади.
Из более свежих примеров группа компаний «ГородОк» активно позиционировала ряд своих объектов «Оквиль» для сдачи в аренду. Но и здесь речь шла о загородных коттеджах, пусть и не очень дорогих. А главное, компания не сама сдавала объекты в аренду, а предлагала гражданам приобрести их с целью последующей сдачи в аренду.
Достойный внимания проект арендного жилья реализует сейчас многопрофильная компания «АС Менеджмент». В прошлом году она на собственные средства построила и начала сдавать в аренду первую очередь поселка бизнес-класса из 12-ти деревянных финских коттеджей. Строительство ведется в привлекательном месте – Мякининской пойме, по соседству с Крокус-Экспо и правительством Московской области. Но и цена под стать месту – средняя ставка аренды коттеджа составляет 180 тыс. руб. в месяц. По словам заместителя генерального директора компании Мурата Ахмерова, это апартаменты, рассчитанные, в том числе, на иностранцев.
Что же получается? Если мы говорим об аренде как средстве решения жилищной проблемы в целом, то речь должна идти в первую очередь о жилье для всех желающих и по приемлемой цене. На деле же практически все действующие проекты ориентированы либо на людей состоятельных, либо на ограниченные категории граждан, прежде всего очередников. И лидерство в арендном строительстве принадлежит не рыночным механизмам, а бюджетному финансированию. Неспроста все это.
Не выгодно
Когда речь заходит о причинах неразвитости аренды в России, то обычно говорят об отсутст-вии необходимого законодательства и психологическом невосприятии аренды населением. Так, интернет-журнал «Метринфо» отмечает: «В России с тех самых пор, как был дан старт бесплатной приватизации жилья, укоренилось представление о том, что жилье должно быть непременно в собственности. С собственностью как-то спокойнее живется, полагают наши люди, это какой-никакой, а капитал, который в случае чего можно продать, подарить, завещать, заложить».
С этим наблюдением не поспоришь, но в то же время «серый» или «теневой» рынок индивидуальной аренды существует и активно функционирует. Об этом рынке мы подробно поговорим во второй части наших размышлений, а пока заметим, что миллионы россиян, отставив в сторону психологию, арендуют квартиры у частников.
Что касается законодательства, то когда это действительно необходимо крупному бизнесу, он подает власти недвусмысленные сигналы, и та оперативно обслуживает заказ. Сейчас серьезный заказ на аренду со стороны бизнеса просто отсутствует. Смотрите: многоквартирные дома на продажу девелоперы охотно строят, а для сдачи в аренду – нет.
Все дело в экономике. С приходом рыночных отношений инвестиции сконцентрировались в строительстве жилья на продажу, как в наиболее прибыльном и быстро окупаемом секторе. Пока бизнес его осваивал, в стране сформировался огромный рынок «теневой» аренды. Рынок этот абсолютно свободный, без монополий и коррупции, по сути – базар. Свободная конкуренция на свободном рынке привела к относительно низким ценам на нем с минимальной доходностью.
Обратитесь к любому риелтору и поинтересуйтесь ценой своей квартиры и стоимостью ее годовой аренды, поделите второе на первое и результат чудесным образом окажется равным 5%, или почти таким. Эта цифра стала чуть ли не стандартом арендной ставки. По российским меркам такая доходность для бизнеса недопустимо низка. В строительстве ниже 10-15% бизнес вообще не работает из-за риска прогореть, а приемлемой считается доходность от 30% и выше.
На самом деле ситуация с доходностью аренды еще сложнее. Ведь 5% – это «грязные» доходы. Часть из них может уходить на коммунальные платежи, кто-то платит налоги (подоходный и на имущество), учтите также расходы на ремонт и обстановку квартиры. Кроме того, теоретически расчет доходности проводится исходя из текущих цен, но хозяева не меняют плату каждый день. Как правило, она сохраняется неизменной в течение года, а то и больше. В условиях постоянного роста цен получается, что реальная ставка несколько ниже текущей теоретической.
Более того, редкий застройщик обходится без банковского кредита. Ставка этого кредита находится сегодня на уровне около 15%. Спрашивается, как при строительстве «доходных» домов погашать 15%-й кредит за счет 5%-й доходности?
Собственно, в низкой доходности аренды, диктуемой «черным» рынком, и кроется основной секрет проблемы. Год назад на одной из всероссийских конференций в то время министр регионального развития Виктор Басаргин прямо заявил, что «черный» рынок аренды бесплатно полученного по приватизации жилья «не дает возможности конкурировать доходному жилью».
Кстати, в экономически развитых странах, где доходность в 5% общепринята, там и доходные дома процветают. Генеральный директор фирмы «Penny Lane Realty» Георгий Дзагуров приводит еще один положительный пример доходных домов в Питере. Там финская компания «САТО» выкупает в домах подъезды и сдает в аренду. Для финнов доходность в 5% вполне приемлема.
Если опираться на последний пример, то доходные дома у нас станут выгодны тогда, когда образ жизни (коррупция, инфляция, доверие к власти, психология бизнеса и прочее) у нас будет такой, как в Финляндии. Злые языки сказали бы – никогда, я – оптимист и думаю, что это произойдет, но не скоро.
Нет денег
Однако допустим, что проблема с доходностью решена: то ли аренда подорожала, то ли аппетиты бизнеса уменьшились – не важно. Тогда на первый план выйдет другая проблема – где взять необходимое количество денег на строительство доходных (а тем более бездотационных) домов? Со строительством жилья на продажу все просто. Застройщик не нуждается в значительных собственных или заемных средствах: как только начали рыть котлован – открываются продажи, и этот арык постоянно подпитывает стройку. С арендой дело сложнее – тут приходится изыскивать средства в полном объеме. Давайте прикинем, много ли надо денег?
Если мы говорим об аренде как серьезном секторе жилищного фонда, то он должен составлять хотя бы 10% всего объема жилья. Общая жилплощадь страны насчитывает более 3 млрд кв. м. Значит, надо построить под аренду не менее 300 млн кв. м. Если исходить только из себестоимости строительства (примерно 30 тыс. руб. за кв. м), то для достижения цели необходимо изыскать 9 трлн рублей. По порядку величины это близко к размеру всего госбюджета.
Строительный бизнес не обладает и десятой частью требуемых средств. Он хоть и «ворочает» громадными деньгами, но не своими. Госбюджет тоже может выделить в лучшем случае несколько процентов. Много говорится об объединении усилий государства и бизнеса, о государственно-частном партнерстве. Так, в преддверии Петербургского Всероссийского жилищного конгресса (3-5 октября текущего года) эксперт Европейской комиссии ООН и президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко высказался на тему «Коммерческий наем сделает жилье доступным», где сделал основной упор именно на ГЧП. Эта схема предусматривает возможность инвестирования в строительство доходных домов как со стороны юридических, так и физических лиц. Государство со своей стороны бесплатно выделяет землю, помогает с инфраструктурой, обеспечивает получение льготных кредитов.
Хорошо, пусть партнерство. Но сумма затрат от этого не изменится, а, значит, и не убавится. Пусть сети строит не девелопер, а государство, но деньги все равно нужны. Партнерство позволяет лишь разделить затраты. Значит, на одну из сторон возлагаются расходы, как минимум равные половине общей суммы. Но даже половина и близко не по силам ни одной из сторон.
Спрашивается, а как же за рубежом? Очень просто: там арендный фонд создавался более мощными экономиками в течение долгих-долгих лет. В самом благоприятном случае нам тоже потребуются не менее долгие-долгие годы.
Слово к слову тянется
Спрашивается, если организация цивилизованной аренды сопряжена со столь серьезными финансово-экономическими трудностями, и перспективы ее реализации, мягко говоря, туманны, то почему о ней все же так много говорят во власти? Неужели те, кто говорит, не в курсе стоящих проблем? Конечно в курсе. Однако жилищная проблема, что называется, «жжет пятки», и любая власть вынуждена обозначать какую-то перспективу ее решения, вселять надежду на исправление ситуации. Использовавшийся до сих пор в этих целях лозунг развития ипотеки весьма поистрепался.
Значит, надо искать новый лозунг, желательно долгоиграющий. Доходные дома и аренда для этого подходят как нельзя лучше: и условия для граждан привлекательные, и исходная база практически нулевая, то есть работать над ней можно будет долго. Не говоря уже о том, что аренда – действительно достойная форма проживания, имеющая ряд характерных только для нее преимуществ. Так почему же ее действительно не развивать?
Тем более, что для развития аренды есть громадный резерв в виде весьма распространенной ныне сдачи в наем отдельных частных квартир и «углов» в многоквартирных домах, так называемой «теневой» аренды. Но об этом более подробно в следующей части.