Браком хорошее дело не назовут
Мало приятного, когда в новой квартире потек потолок, валивается штукатурка, пошли «плясать» полы и стены… Но одно дело, когда такие «мелкие» недостатки можно устранить самим, и другое, если это строительный брак. И он – весьма масштабен. А знал бы покупатель об этом заранее, согласился бы подписывать с застройщиком договор? Вряд ли. Что же делать, куда идти, кому жаловаться? Об этом сегодня поговорим.
Дольщик, застройщик, подрядчик
Казалось бы, вина застройщика очевидна. Но оказывается, за ним – целый отряд подрядчиков и субподрядчиков. И каждый, в случае претензий, будет вас отфутболивать, кивать на соседа, чтобы всячески снять с себя ответственность.
А как же по закону? Если вы дольщик, то по предписанным нормам закона должен быть заключен договор участия в долевом строительстве.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. То есть застройщик, подписав договор долевого участия в строительстве, берет на себя обязанность построить объект, качество которого должно отвечать всем ГОСТам и СНиПам.
Впрочем, не нужно обладать техническими или строительными знаниями или штудировать полностью все ГОСТЫ и СНИПы, если и без них невооруженным глазом видны кривые стены, щели в окнах, текущие краны и батареи, плохо закрывающиеся рамы, перекошенные косяки и т. д.
Не важно, если сам застройщик не принимал участия в строительстве, а нанимал подрядчиков. У вас, как у дольщика, нет договорных отношений с подрядчиком. И если вас что то не устраивает в новом жилище, то все претензии вы должны предъявлять только застройщику, с которым подписан договор.
Даже если застройщик согласился с выявленными недостатками, но при этом предложил составить акт о недоделках именно с подрядчиком (и создал для этого все условия), составлять документ не следует. Все – только через застройщика, который самостоятельно или через подрядчиков должен устранить недоделки или выполнить другие ваши законные требования. А уже потом он может разбираться с подрядчиком и предъявлять ему свои требования и претензии.
Кстати
Закон РФ «О защите прав потребителей» распространяется и на отношения между застройщиком и дольщиком. Но лишь в той его части, когда отношения эти не урегулированы законом об участии в долевом строительстве. Новосел вправе требовать бесплатного устранения недостатков либо возмещения расходов, если пришлось за свой счет производить ремонт. Ссылаться при этом следует на статьи 28, 29, 30.
Вскрытие покажет
Дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок.
Как правило, недостатки выявляются в ходе осмотра жилища и перед подписанием акта приема-передачи квартиры.
В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик (до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта) вправе потребовать от застройщика составления акта, где указывается несоответствие объекта требованиям закона. А также он вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, возложенных на него законом.
Таким образом, перед тем, как подписывать передаточный акт, внимательно осмотрите квартиру, при выявлении недостатков отказывайтесь подписывать акт и требуйте составления акта о недоделках. Скрупулезно опишите в своей претензии все выявленные вами недостатки и недочеты, укажите разумный срок, который вы даете застройщику на их устранение.
Претензию необходимо составить в двух экземплярах, один отдается застройщику, второй с пометкой о принятии остается у вас. Требуйте, чтобы представитель застройщика расписался в получении претензии, проставил дату принятия и печать организации. Этот документ поможет в случае, если решите подавать иск против застройщика.
Претензии, которые будущий владелец квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Поэтому лучше осмотреть жилище вместе с квалифицированным специалистом, обладающим знаниями в сфере строительства, который еще и даст письменное заключение о технических недостатках квартиры. Это поможет правильно изложить суть требований и в дальнейшем защитить свои права. Требования по принципу «потому что мне не нравится» никто рассматривать не будет.
Если застройщик отказывается принимать вашу претензию, то следует направить ее по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит все недостатки. Дольщик может подписать акт приема-передачи, но при этом обязательно нужно указать, что квартира принимается с недостатками, и перечислить, какими именно.
Помните, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Отказаться или требовать?
Если застройщик не устранит недостатки в оговоренные сроки, то действовать можно так:
1. Дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата всех своих денежных средств.
Застройщик в течение двадцати рабочих дней обязан возвратить дольщику все денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Плюс к этому застройщик обязан уплатить проценты на эту сумму (за пользование денежными средствами) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег, уплаченных дольщиком.
Проценты начисляются со дня оплаты участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Если по какой-то причине участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денег и процентов за их пользование в установленные сроки, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить все причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Об этом он должен сообщить участнику долевого строительства.
2. Дольщик вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Тут надо действовать по вышеописанному сценарию: писать претензию, указать свои требования об уменьшении цены, написать свои пожелания о сумме уменьшения.
Дольщик вправе не соглашаться на подписание передаточного акта до тех пор, пока застройщик не согласится выполнить условия о снижении цены. Правда, тут все упирается в размер ее уменьшения. Застройщик может с ним не согласиться, сочтет требования чрезмерными и откажется их выполнить.
Так что лучше рассчитать, примерно в какую сумму обойдется устранение недостатков своими силами (или силами третьих лиц) и назвать ее застройщику. Если тот категорически будет против возврата денег, то придется действовать через суд. Так что все свои претензии к застройщику, как и его письменные ответы на ваши требования следует обязательно сохранить – они пригодятся вам в суде.
3. Дольщик может устранить недостатки самостоятельно и потребовать с застройщика возмещения своих расходов.
Это могут быть денежные средства, потраченные на привлечение строительной организации, покупку необходимых строительных материалов и т. д. Советуем сохранять оригиналы чеков, квитанций, договоров со строителями, акт выполненных работ и т. д. Все это будет доказательством понесенных вами расходов. Пишите застройщику претензию, в которой потребуйте возмещения ваших расходов на устранение недоделок. К претензии необходимо приложить документы, подтверждающие ваши расходы.
Трудно предположить, что застройщик сразу же вернет все потраченное вами на доделку-переделку. Если строительная компания откажется возмещать деньги, то разрешить спор можно только через суд.
Доказательства расходов должны быть в оригинальном виде, не копии. Если дело дойдет до суда, то суд может признать ксерокопии документов ненадлежащим доказательством, и вы проиграете спор.
Следует иметь в виду: оплата по чекам будет произведена по среднерыночным ценам: например, если вы приобрели рулоны сверхдорогих обоев, застройщик может с вашими требованиями не согласится и потребовать в суде назначения экспертизы по среднерыночным ценам.
В период, отведенный на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт. Иначе трудно будет доказать, что это не вы сами напортачили и повредили жилье, переусердствовав с ремонтом.
Нужна экспертиза
Если вы считаете, что работа сделана некачественно, а застройщик с вами не согласен, для решения спора может понадобиться независимая строительная экспертиза. Услуга – платная. Но если вы в доказательство своей правоты намерены идти до конца, то в случае победы деньги, потраченные на экспертизу, застройщик будет обязан вам вернуть. Правда, чаще всего приходится взыскивать их через суд.
Бывает и так: вы подписали передаточный акт, приступили к ремонту квартиры (сегодня многие новостройки сдаются без отделки) и тут обнаружили строительную халтуру. Угрожать застройщику неподписанием акта бесполезно – уже все подписано.
Но несмотря на это, у вас остаются все те же права, о которых говорилось выше: о недостатках вы извещаете застройщика в письменной претензии, где указываете недостатки и предъявляете одно из трех требований.
Как определить стоимость недоделок? Какая сумма для этого необходима? Можно, конечно, и дома, сидя с калькулятором произвести расчеты. Но важно, чтобы цена была обоснованной. Здесь тоже лучше обратиться к эксперту, имеющему соответствующую лицензию на оценочную деятельность. Он рассчитает, сколько будет стоить устранение строительного брака.
Оценщики, как правило, берут 5-10% от сметной стоимости. Но если ваши требования увенчаются успехом, прямая экономическая выгода превысит затраты на оценку в разы.
Гарантийный срок
Претензии можно предъявлять только в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Такой гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Какой существенный недостаток!
В законе об участии в долевом строительстве нет понятия «существенный недостаток». Но такое определение есть в Законе «О защите прав потребителей».
В законе сказано, что существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, он выявляется неоднократно или проявляется вновь после его устранения.
Суд с учетом этого определения каждый раз будет решать, относится ли конкретный недостаток к существенному или нет.
Решено: подаем в суд
Если застройщик отказывается добровольно выполнять требования дольщика или вообще игнорирует его обращения, принудить его сделать это можно только через суд.
В какой идти?
Дольщик, как потребитель, вправе по своему усмотрению выбирать, куда ему удобно подавать иск.
Он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора (например, когда договор заключался в риелторской компании), или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом).
Какие документы нести?
Первое что необходимо – это грамотно составленное исковое заявление. Порою правильно составленный иск – 80 % победы в суде.
К исковому заявлению необходимо приложить все документы, которые имеют отношение к вашему спору: договор участия в долевом строительстве, платежные документы, акт приема-передачи, ваши претензии, ответы застройщика на ваши претензии, расчет взыскиваемой суммы с застройщика, документ об оплате государственной пошлины и т. д. Отсутствии таких процессуальных документов может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения. А это приведет к значительным трудностям и большой потери времени.
После того, как документы будут приняты, останется дождаться судебного заседания, где и будет решен спор. Скорее всего, дело не обойдется одним заседанием. Частенько суды с застройщиками длятся по несколько месяцев. Но нужно помнить: у каждого застройщика есть целый штат юристов, так и вам будет не лишним проконсультироваться о перспективе выигрыша дела.
Общее имущество: действуем сообща
Недостатки строительства в новостройке могут носить и более глобальный характер и затрагивать элементы общего имущества. Например, кривые стены в коридорах, неровная стяжка на полу, облупившаяся краска на стенах и т. д.
Несмотря на то, что такие недостатки за пределами квартиры, это вовсе не означает, что ваше дело – сторона. И кто-то другой встанет на защиту ваших нарушенных прав.
Как их защищать? Коль это общее имущество, то и действовать придется сообща. Если в новостройке есть товарищество собственников жилья, то эта организация и будет защищать интересы новоселов.
Если же в домом не управляет управляющая компания, то жилищным законодательством на УК, в отличие от ТСЖ (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается прямая обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Требования управляющей компании об устранении выявленных недостатках в общем имуществе застройщик может и игнорировать. Но если в договоре об управлении многоквартирным домом будет прописано право представлять интересы собственников в отношении общего имущества, то право предъявлять иск об устранении недостатков строительства у УК есть. Если же УК подаст иск против застройщика, а договоре будет отсутствовать такое условие, то суд признает УК ненадлежащим истцом.
У ТСЖ таких проблем не будет, так как в соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
В этом случае застройщику не удастся сослаться на то, что ТСЖ не может представлять интересы жильцов в связи с отсутствием договора между товариществом и застройщиком, так как собственники помещений в доме, создав ТСЖ, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами. Поэтому ТСЖ может быть истцом в спорах с застройщиками.