Шесть соток
Начиная строительство на садовом участке, или обустраивая его, далеко не каждый задумывается о соблюдении тех или иных нормативных документов. Нередко такое легкомысленное строительство на дачном участке приводит к серьезным проблемам. О том, как же грамотно застроить имеющуюся территорию, чтобы не пострадали окружающая среда, права и интересы соседей и, конечно же, собственный кошелек, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Что нам стоит дом построить
Нередко возникают ситуации, когда владельцы садовых участков возводят на своих 6 сотках многоэтажные здания. Конечно, жить в таком «небоскребе» куда приятней, чем в деревянном одноэтажном домике, да и впоследствии продать его можно быстрее и выгоднее. Однако, после новоселья жильцы сталкиваются с огромным числом проблем, худшей из которых является снос строения.
«Приведу пример, – говорит адвокат Олег Сухов. – В 2012 году Московский областной суд постановил снести шестиэтажное монолитно-кирпичное здание, расположенное на садовом участке указав, что имеет место нецелевое использование участка площадью 600 кв. м, предназначенного для садоводства. Необходимо помнить, что на принадлежащей вам территории можно построить не всё что захочется, даже если это сделать позволяют средства. В соответствии с действующим законодательством на своем садовом участке вы имеете право возвести жилое строение без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственные постройки (теплица, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес, гараж для автомобилей и т.д.)».
В тесноте, но не в обиде
Определившись с тем, что вы хотите построить, необходимо запланировать правильное расположение строения на участке. Обычно садовые участки имеют небольшую площадь, и разместить на ней все задуманное, не нарушив требования законодательства, довольно сложно. Однако их игнорирование может привести к печальным последствиям. Конечно, ни один суд не признает нарушения расположения построек значительными, если не создается угроза жизни и здоровью иных лиц, и достаточными для того, чтобы снести дом, однако устранить допущенные нарушения все же придется.
Например, в одном из недавних дел суд обязал ответчика перенести баню вглубь участка в связи с тем, что скат крыши бани приходился на участок истца. Вроде бы нарушение незначительное, однако, ответчику придется потратить свое время и средства, чтобы устранить его.
Для того чтобы расположить постройку на своем участке, не нарушив никаких требований, необходимо обратиться к СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» и СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан».
Указанными нормативами регламентируются в частности: минимальная высота жилого помещения, которая должна быть не менее 2,2 м, хозяйственных помещений – не менее 2 м, погреба – не менее 1,6 м. Предельных размеров постройки нет, как нет и требований к этажности. Единственное ограничение предъявляется к участкам площадью 0,006 – 0,12 га, в которых «под строения и дорожки следует отводить не более 25–30% площади». Между крайними строениями и группами строений расстояние должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками – 15 м). Минимальное расстояние от забора (границы соседнего участка) должно быть: до жилого строения – 3 м; (до других строений, в зависимости от их вида, от 1 до 4 м). Расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной и расстояние от колодца до уборной и компостного устройства должно быть не менее 8 м. Так же данные нормативы содержат требования к водоотведению, расстоянию до проезжей части, заборам и затемнению участка.
В итоге, соблюдая целевое использование участка, получается, можно строить практически что угодно, тем более что разрешение на строительство, полученное в органах архитектуры, в садоводческом или дачном объединении не требуется. Но помимо СНиПа, требования к строениям могут быть предусмотрены и в плане организации и застройки территории садоводческого объединения. Согласно Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и этажность строения, и его предельные величины могут, а вернее даже сказать, должны быть установлены на уровне органов местного самоуправления.
Угроза здоровью и жизни
«В 2011 году был прецедент, когда суд признал постройки, расположенные на садовом участке, подлежащими сносу из-за их расположения в непосредственной близости к магистральному трубопроводу, – рассказывает Олег Сухов. – Постройки располагались на расстоянии от 112 до 150 метров, а согласно СНиП 2.05.06-85 «Магистральные газопроводы», расстояние должно было быть не менее 250 метров. Таким образом, владелец участка потерял все постройки и возможность впоследствии застроить этот участок, так как магистральный газопровод никто никуда переносить и передвигать не будет.
В другом деле суд признал жилой бревенчатый дом подлежащим сносу из-за того, что он располагался очень близко к проводам высоковольтной линии электропередачи. Таким образом, причиной сноса построек может быть не только нецелевое использование садового участка, но и нарушение требований природоохранного, противопожарного, электротехнического и иных видов законодательства. Если суд признает, что допущенное нарушение создает опасность для жизни и здоровья, то вероятность сноса постройки очень высока».
Эх, сосед
Допустим, ваши соседи начали возводить пристройку к дому точно на границе участков, да еще и крыша пристроя выходит на ваш участок. В связи с этим все осадки оказываются на вашей территории, и образуется сырое, затемненное место. Своими действиями соседи нарушают СНиП 30-02-97. Согласно ему необходимо отступить от границы участка минимум на метр, а также скат крыши должен быть направлен на участок самого собственника строения. При рассматриваемых нарушениях необходимо обратиться в местное управление архитектуры. Соседей должны привлечь к административной ответственности и вынести предписание об устранении допущенных нарушений. Если это не помогло, подайте иск в суд.
Еще одной распространенной ситуацией является возведение глухого забора. Ваши соседи решили оградиться от посторонних взглядов и построили «стену» из железных листов. Теперь часть ваших грядок недополучают свет, и урожай на них становится скудным. В данном случае ваши соседи нарушают все тот же СНиП, который запрещает возведение глухих заборов между участками. Требуйте у соседей установки сетки или решетки вместо глухого забора, а также соблюдения его высоты. Она должна быть не более 1,5 метра. Если разговор не увенчался успехом, обращайтесь к руководству садового товарищества, а затем в суд.
Или еще пример, соседи решили заняться разведением живности и построили рядом с вашим участком свинарник. Вроде все расстояния соблюдены, да и указанный выше СНиП не запрещает строительство свинарников, однако аромат, исходящий из данной постройки, совсем не тот, который вы желали чувствовать на природе. В данном случае применению подлежит не СНиП, а ГК РФ, согласно которому соседи не могут нарушать права других лиц. Они обязаны соблюдать ветеринарные и санитарные правили. Настаивайте на проведении общего собрания товарищества с целью запрета содержания хрюшек. Если это не помогает, то пробуйте добиваться справедливости через суд.
«Затевая строительство на участке, помните о существовании требований к постройкам, не будьте эгоистами и не забывайте о своих соседях и их правах. А если последние нарушают ваши права, то боритесь за справедливость законными способами. Садовый участок – это место отдыха, а не «разборок» между соседями. Относитесь с уважением друг к другу, соблюдайте требования законодательства и наслаждайтесь отдыхом на вашем участке», – резюмирует адвокат.
По его словам, в число самых массовых споров, не уступающих по своей сложности и накалу спорам с ТСЖ, входят конфликты между руководителями различных форм садоводческих и дачных некоммерческих объединений и собственниками расположенных на их территории домов и земельных участков. Только в 2011 году в судах Московской и Ленинградской областей было рассмотрено более 1000 гражданских дел с участием дачных некоммерческих партнерств, садовых некоммерческих товариществ, садоводческих и дачных потребительских кооперативов. В свою очередь, 2012 год обещает быть еще более «урожайным» на садовые и дачные конфликты.
Самая обширная категория споров, их около 40%, связана с взысканием задолженности по оплате услуг по обслуживанию территорий и инфраструктуры садовых и дачных объединений. Как правило, они касаются вопросов оплаты членских и целевых взносов, задолженности по оплате поставляемой электроэнергии, других необходимых услуг. Большинство подобных исков судами удовлетворяются.
Вторые по популярности споры, их насчитывается около 30%, это дела о признании недействительными решений общих собраний собственников земельных участков, в том числе о выборе председателя, членов правления, наделении их соответствующими полномочиями. Специфика данных дел связана со значительной формализованностью процессов, позволяющей управляющему составу товариществ и партнерств либо не предоставлять суду необходимую информацию, либо предоставлять только те документы, которые не отражают объективно ситуацию, а лишь свидетельствуют о правоте управляющего состава партнерства.
Третья категория споров, которых чуть менее 20%, это дела о понуждении заключить договор о порядке пользования объектами инфраструктуры. «Как известно, понуждение к заключению договора гражданским законодательством запрещается, за исключением установленных законом случаев, – говорит Олег Сухов. – И, несмотря на то что в 90% дел суды отказывают в понуждении собственников домов и земельных участков к заключению договоров о порядке пользования объектами инфраструктуры и оплаты такого пользования, в некоторых случаях подобные иски все же удовлетворяются».
И наконец, наименее распространенная, но отнюдь не самая простая категория споров, насчитывающая чуть более 10% конфликтов от общего количества судебных дел, – это дела о признании за самими партнерствами, товариществами, кооперативами или непосредст-венно за их членами права собственности на объекты инфраструктуры или инженерные коммуникации, например линии энерго- и водоснабжения, канализации, газораспределительные подстанции и газопроводы. Решения по делам данного направления во многом зависят от изначальной проектной документации на осуществление строительства поселков и условий договоров, заключаемых между застройщиками и покупателями домов и земельных участков. Следует обратить внимание, что значительная часть решений выносится в пользу именно собственников.
«К сожалению, в настоящее время правовая культура нашего общества еще не диктует неукоснительное и справедливое исполнение законов, что и порождает огромное количество нарушений и злоупотреблений как со стороны собственников, так и со стороны органов управления дачных и садоводческих товариществ, партнерств, кооперативов. В большин-стве случаев участники органов управления дачных и садоводческих объединений используют данные им российским законодательст-вом возможности с целью личного обогащения. В данном случае ситуация напоминает уже скандально известные ТСЖ, только если ТСЖ – это обогащение на многоквартирных домах, то различные некоммерческие дачные объединения – это обогащение на загородной недвижимости. Эти злоупотребления особенно широко распространены в таких развитых с точки зрения загородной недвижимости областях, как Московская и Ленинградская», – заключает адвокат.