Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 16 августа 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №30 (902) от 16 августа 2012 г.

Земля: вопросы без ответов

Земля: вопросы без ответов

Недавние высказывания первых лиц государства президента Владимира Путина и премьер-министра Дмитрия Медведева о необходимости приватизации земли – это главная политическая и хозяйственная сенсация последнего времени. Сейчас она широко обсуждается в самых различных кругах: научных и административных учреждениях, собраниях общественности, на круглых столах, и возможно, уже осенью нынешнего года – обретет силу закона.

В чем же заключается суть? Какие подводные камни надо преодолеть, чтобы пожелания стали обязательными? И как все это может сказаться на интересах простых людей, в первую очередь – жилищном строительстве?

Богатство не в радость

Помнится, скоро после того, как стала обсуждаться тема земельной приватизации, услышал от одного знакомого:

– Как? А разве еще осталась государственная земля? Разве наиболее лакомые ее куски не перешли уже в частную собственность?

Недоумение собеседника можно понять. В сельской местности приватизация прошла, хотя – признаемся – очень плохо. Эффективность использования приобретенных участков, как была, так и осталась низкой. Но значит ли это, что осуществлен давний романтический лозунг: «Земля – крестьянам»? В городах и поселках собственностью объявляются десятки, а то и сотни гектаров земли, в глубине которых возводятся недоступные глазу особняки, а то и дворцы. Передача земли в собственность обросла множеством обтекаемых неопределенных эвфемизмов, которые хотя разрешают ее продажу, сдачу в залог, наследование, возможность брать под нее кредит, но собственностью та не является. В ходу такие понятия: «постоянное бессрочное пользование», «долгосрочная аренда» и еще ряд других, но только не «владение». Первый и мощный шаг, знаменующий изменение хозяйственно-политической парадигмы страны – появление института частной собственности – земельную тему обошел, отложил на будущее. Слишком уж много проблем она тянула за собой, слишком много вопросов ставила – и ни на один не давала ответ.

Но теперь, наконец, появилась политическая воля.

Какова же ситуация с землей на сегодня? В распоряжении государства находится 1,7 млрд кв. км земли. 92 проц. принадлежит государству. Наряду с лесными массивами – они не подлежат приватизации – есть земли под госучреждениями. Но всегда ли разумной была такая раздача? Немало земель было передано Минобороне или, скажем, Россельхозакадемии – научному учреждению, которое меньше всего использует их на сельхозцели (да и должно ли вообще этим заниматься государственное предприятие?). В советские времена, кстати, той же сельскохозяйственной организации отдавали земли в центре городов. Можно представить, какой урожай они собирали здесь? А вот дома на этой земле строили, причем с немалой выгодой для себя. Два года назад подобная практика была запрещена, но нас ли учить обходить законы?

Есть, наконец, земля и под жилыми домами – предполагается, кстати, в следующем году ввести единый налог: на жилье и землю. Но и это не вся земля, подлежащая приватизации. Есть и просто неучтенная – из 51 млн земельных участков 29 млн не имеют границ. Ситуация абсурдная: хотим управлять землей, в том числе, строить на ней, а свободные участки должны непременно выставлять на торги. Но здесь тупик. До сих пор не знаем, какие свободны, какие нет? Какова их стоимость? Головная боль для чиновников. Не было бы их – не ломали голову. Вот когда богатство стало обузой.

По сути, для приватизации в Московском регионе остается лишь 6% учтенной земли. Имея в виду неостановимую и объективно-обусловленную урбанизацию нашей жизни – совсем немного. Не отсюда ли непомерные цены на землю в Москве, которые в свою очередь приводят к заоблачным ценам на квартиры? Такая ситуация привела к вовсе абсурдной ситуации, когда вообще поменялась социальная роль основы человеческой цивилизации – жилья. Оно уже становится не местом для проживания, а «лучшим способом вложения денег» (слова из рекламы), меняя и уродуя облик наших городов. Ведь дорогой выделенный участок строители стараются использовать под завязку, вторгаются в парки, дворы, на детские и спортивные площадки. А уж дома стараются возводить такой непомерной этажности, которые (на взгляд иностранца) «вгоняют в депрессию». Во всем мире в таких высотках давно уже не живут, там, в основном, располагаются офисные учреждения. А уж как такие монстры изуродовали Москву, вторгаясь в исторические ее места, без боли вообще говорить нельзя.

Между тем, в той же Москве, причем в самом ее историческом центре, есть множество неосвоенных пустырей, громадное число складских помещений, полуразрушенных домов (даже в пределах Садового кольца!), но земля находится во владении какого-то ведомства, оно ее не отдает.

Так или иначе, но внятной, обоснованной политики обращения с землей в России не существует. Рынка земли нет. Короче – навести порядок в «земельном вопросе» и должен предполагаемый закон.

Бери – не хочу

Приватизация земли – способ решения проблемы. У земли, как любого рыночного товара, должен быть хозяин – это ясно. Да только возьмут ли ее люди?

Помнится, присутствовал на «круглом столе» в Департаменте семейной и молодежной политики. Толчком послужила фраза из послания тогдашнего президента России Дмитрия Медведева, сказанная в декабре 2010 года. Тогда он поручил правительству РФ совместно с регионами проработать порядок предоставления бесплатных земельных участков под строительство жилого дома или дачи при рождении третьего и последующего ребенка. Но, увы, развития инициатива не нашла. Участки – если говорить о Москве – предлагались, в основном, в районе Талдома, т.е. предлагались заведомо в худшие условия: – места глухие, необустроенные. Надо рыть колодцы для воды, ставить линию электропередачи. Тут и садовод покрутит носом, а жить в таких местах вовсе нельзя. Не то что в школу, но и в поликлинику вести ребенка некуда.

Десятка два лет назад с этой проблемой столкнулась и Германия – когда к ней присоединили восточные земли. На торги выставлялись огромные пустоши, но покупателей на них не находилась. И тогда страна пошла испытанным путем, давно принятым в Западной Европе: товар отдавался...бесплатно. Понятно – все мы знаем поговорку насчет сыра в мышеловке. Но не спешите с выводами. Когда, например, за один цент отдавался сказочной красоты рыцарский замок, это никого не удивляло. Ибо в приложении к такому фантастическому договору прикладывался еще один пункт: новый владелец обязуется за свой счет отремонтировать его и содержать в дальнейшем. Нечто подобное произошло в Германии в 1991 году. За землю брали один пфенниг, но вот налог на эту собственность был столь же высокий, как на благоустроенный городской участок. Секрет в том, что сумма налога была в точности равна объему удобств, услуг, которыми новый владелец обязывался обогатить ее: дорогами, линиями электропередачи, сетями водоснабжения, благоустройством вообще. А в дальнейшем поступал по своему усмотрению: разбивал ли парк, ставил дома, радовал глаз альпийским лужком. Хозяин – барин.

Не воспользоваться ли и нам этим опытом? В самом деле, устоявшийся взгляд на землю, как высшую ценность и богатство поколений, не подлежащее распродаже, привел, по сути, к деградации земельного фонда, отсутствию реальных возможностей для строительства жилья, развития дорожной и технической инфраструктуры.По доступности подключения к энергосетям – если брать в целом в мире – Россия находится на 183 месте. На помощь государства в этом смысле надежда весьма призрачная. Не секрет ведь, что приобретя на торгах участок, застройщик начинает в первую очередь возводить на нем трансформаторную подстанцию, строить дороги. А потом эта сумма раскладывается на граждан. Здесь возникает интересный вопрос: а за что мы платим налоги? Куда они идут? Ведь развитие социальной и прочей инфраструктуры – это как раз и есть задача региональных и муниципальных органов.

Преимущество немецкого опыта еще и в том, что в обороте только частные деньги: бюджет не тратит ни копейки. Этот метод в значительной мере исключает коррупционную составляющую: прозрачная схема ведения бизнеса. Все деньги вкладываются в материальные ценности, любой нецелевой перерасход становится очевиден – как, скажем, ширина магистральных трасс (которые у нас почему-то оказываются уже тех, на какие выделены деньги).

Достоинство немецкого опыта еще и в том, что главная его цель – именно массовая приватизация земли – направлена не на пополнение бюджета, а более эффективное использование земель. Эта мысль не раз подчеркивалась разработчиками закона. Не говоря уж о том, что земельная рента скорей всего пойдет в карман собственника, а не бюджет.В некоторых случаях приватизация может быть даже и бесплатной. Возможности пополнить казну кроме как продажей земли у нас имеются, но гораздо важнее – заставить работать российскую землю. Работать – в интересах россиян. Это и сельское хозяйство, и строительство. Решение жилищной проблемы для нашей страны – первейшая, если вообще не первая задача.

Избежим ли ошибок?

Важно, конечно, не просто проводить приватизацию, это не самоцель, надо создавать оптимальные условия для ведения бизнеса, новый актив должен работать в экономике. К сожалению, в сложившихся условиях, и в первую очередь для строительства земельную ренту снимает в основном наша бюрократическая система. Она идет даже не в бюджет, а чиновникам.

В настоящее время разработано более 20 т.н. «дорожных карт», относящихся к различным случаям приватизации земли для использования в различных целях, так или иначе формализующих саму процедуру приватизации: регистрация собственности, обеспечение доступа к земельным участкам и т.д. В сентябре-октябре этого года предполагается провести Госсовет по имущественно-земельному блоку. Тогда, видимо, многое станет на свои места: кто может стать правообладателем земли (а предполагаются и физические и юридические лица), какие они смогут дать гарантии по эффективному (а не спекулятивному!) ее использованию, как вообще лучше распорядиться ею?

Однако не меньшее значение имеет также защита покупателя – от тех же государственных структур. На «круглом» столе (в РИА Новости) один из его участников рассказал свою собственную историю. «Живу в Мытищах, купил участок земли. Вдруг приходит повестка из милиции: «Покажите права на участок....» Там только достал паспорт, как сразу услышал: «Хватит! Других документов не надо. Участок оформлен на другой документ». Правильно. Я не так давно поменял паспорт. «Но перед вами один и тот же человек. Именно я и приватизировал землю. А то, что у меня бумажки разные – имеет ли это отношение к делу?» Пришлось договариваться “по-хорошему”. Как – догадайтесь сами. Но и это еще не все. Продолжаю строить дом, а тут как раз появилась в СМИ история с «Речником». Я тут же кинулся к местным властям: «На месте моего дома ничего не предполагается возводить? Сносить не будете?» И на всякий случай показал им бумажки, которые они же мне выдали: земля свободна. Отводят глаза. «Сами знаете, в какое время живем...» На этом и закончил стройку, даже стены не выгнал. До сих пор живу вместе с родителями жены».

Сама покупка земли – это еще не гарантия того, что новый владелец может ее использовать в своих целях – даже оговоренных федеральным или местным законодательством. А что стоит оформление! Чтобы получить разрешение на такое строительство, человек тратит от двух до трех лет. Да и сама приватизация земли отнимет не меньше сил. Если брать ту же мировую статистику, то по этому показателю – степени бюрократических препон, которые вынужден преодолевать собственник – мы находимся на 178 месте – из тех же 183.

Мы упомянули о бесплатной приватизации. Она тоже должна быть предусмотрена, но в каких случаях? В первую очередь – в целях жилищного строительства. Сейчас подобное разрешено только для кооперативов, и то, созданных определенной группой граждан. Их список должен быть расширен. Это же относится к некоммерческому найму. Понятно, что это будет жилье эконом-класса, но разве в основном не в нем нуждаются люди? Люди не извлекают прибыль, они решают насущную жилищную проблему. А инвестиционное строительство – бизнес-класс. Для него – что касается прибыли, комфорта – ограничений нет. Кому по карману – купят. Справедливости ради заметим, что в Подмосковье все же строится немало домов эконом-класса. Но это вовсе не те долгожданные метры, которых так ждут люди. Часто это второе-третье жилье для тех же «богатеньких» – то ли как место отдыха, то ли как надежный способ вложения денег (к чему и подталкивает бессовестная реклама: «Вкладывайте деньги в квадратные метры!»).

«Надо готовиться к приватизации земли....» В этой фразе, сказанной главой кабинета на встрече с предпринимателями, ключевое слово вовсе не «приватизация», а «готовиться». Только продумав и сравнив все варианты, зная планы использования земли в дальнейшем, перспективу развития территории, варианты ее управления, изучив деловую репутацию будущих приобретателей, можно отдавать землю в частные руки. Расчет на то, что собственник, мол, сам все решит, сам во всем разберется, только продайте ему землю, – этот расчет себя не оправдал в прошлом. Предоставлять земельные участки без торгов, скажем, вообще запрещено законом. А между тем, в Москве есть случаи, когда земли, да еще в центре города предоставлялись бесплатно, в обход, конечно, каких-либо торгов. Бездумная раздача земли – будь она возмездной или безвозмездной – может привести к такому хаосу, такому взлету спекуляции – аферам и авантюрам – которого не знала спешная и несправедливая приватизация 90-х годов. Этого ли мы хотим?

«История учит...» Все знают конец этой фразы: «...что ничему не учит».Но, может, все-таки на этот раз извлечем опыт? Ведь предыдущая приватизация – не давняя история, она творилась у нас на глазах.

Иветта Гаранян

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев