Чем больше, тем не лучше
Большинство потенциальных покупателей и продавцов квартир полагают, что если они обратятся в крупное и известное агентство недвижимости, то их права будут защищены надлежащим образом и сделка купли-продажи пройдет на самом высоком профессиональном уровне. Но на практике это совсем не так. О том, как чаще всего крупные агентства недвижимости обманывают население, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Стоимость услуг агентства, предусмотренная в любом стандартном договоре, всегда в десятки раз занижена по сравнению с той ценой, которую придется оплатить клиенту. Так, размер вознаграждения риелтора прописывается в диапазоне от 40 000 до 70 000 рублей. При этом фактически риелтор попросит с вас оплату от 3% и выше от стоимости сделки, т. е. за оказанную помощь по поиску покупателя на его квартиру стоимостью 10 млн рублей собственнику к указанной выше сумме 70 000 рублей придется доплатить еще минимум 300 000 рублей.
По условиям стандартных договоров, которые обычно предлагаются к подписанию агентствами недвижимости, сотрудники последнего обязаны подобрать и показать клиенту не менее пяти вариантов жилья с заранее оговоренными параметрами. Показы должны сопровождаться подписанием актов осмотра. Но самое главное заключается в том, что риелтор вправе в единоличном порядке, т. е. в одиночку, составить подобные акты с констатацией отказа клиента от предложенных вариантов. При этом вообще не обязательно предоставлять клиенту какие-либо варианты на просмотр, достаточно оформить односторонний акт об отказе от предложенных вариантов, тем самым обязательства сотрудников агентства недвижимости формально будут выполнены без осуществления каких-либо действий.
Если внимательно проанализировать договоры на оказание услуг крупных агентств недвижимости, то можно обнаружить, что в обязанности риелторов не включены самые важные и наиболее необходимые клиенту услуги, без которых совершение сделки невозможно: составление договора купли-продажи; сбор документов для анализа и регистрации договора и права собственности; подача документов на государственную регистрацию. Таким образом, если буквально трактовать обязанности риелторов, то они сводятся только к банальным показам покупателю определенных вариантов жилья (не более 5) или попытке поиска покупателей при содействии продаже квартиры, не более того. Ни юридическая проверка истории приобретаемого помещения, ни юридическая чистота сделки, ни помощь в составлении и регистрации договора купли-продажи квартиры в обязанность сотрудников агентств не входят. Следовательно, риски дополнительных поборов налицо.
«Любимый прием риелторов, когда они видят повышенную заинтересованность сторон в сделке – выманивание дополнительных средств в связи с внезапным отказом Росреестра от регистрации договора и выдачи правоустанавливающих документов, – говорит адвокат Олег Сухов. – Происходит это следующим образом. По просьбе риелтора регистратор приостанавливает оформление документов по надуманным основаниям, что приводит покупателей и продавцов в смятение, иногда панику. Риелтор предлагает решить вопрос неформально, дополнительно оплатив якобы регистратору 50 000 или 100 000 рублей. После осуществления указанной доплаты сотруднику Росреестра «дается отмашка», приостановка в регистрации снимается, и документы выдаются».
К сожалению, крупные агентства недвижимости почти никогда не соглашаются на обсуждение и изменение предлагаемых к подписанию стандартных форм договора. Многие риелторы сами подтверждают, что их договоры не просто далеки от юридического совершенства, но и во многом просто глупы и абсолютно непрофессиональны, однако менять их условия в какой-либо части они не уполномочены. Единственное, чем способны успокаивать своих клиентов такие риелторы, – это обещаниями, что все будет хорошо, что компания крупная, профессиональная, и верить надо именно компании, а на договор внимания можно вообще не обращать, хотя и подписать следует в обязательном порядке. «И такой абсурд можно услышать практически от любого сотрудника агентства недвижимости. Однако, как показывает практика, подобные заверения не имеют абсолютно никакой юридической силы и хоть сколько-то весомого значения, когда возникают реальные проблемы по сделке», – резюмирует Олег Сухов.