Акценты и коэффициенты
В 2004-м россияне «вдруг» узнали, что жилье может и должно быть доступным. Об этом весь тот год, перед принятием пакета жилищных законопроектов, сообщали СМИ. Однако законы давно приняты, а рынка доступного жилья (по определенным в них критериям) до сих пор не создано.
Одна из причин неудачи – стратегические ошибки, которые помешали превратить рынок жилья в «локомотив экономического роста». Они привели к региональному монополизму на инвестиционно-строительных рынках, где основной целью их профессиональных участников стала работа на максимальную маржу от каждой сделки.
Спекулятивный этап развития российского рынка недвижимости в 2006–2008 годах сделал жилье недоступным для 85–90% российских семей. И это несмотря на развитие ипотеки.
Специалисты аналитического агентства Rway изучали основные методики расчета доступности жилья в ряде стран. По результатам этих исследований была разработана методика определения доступности жилья и в России.
Обычно коэффициент доступности жилья измеряется по числу лет, которые требуются домохозяйству для приобретения домовладения, при фиксированном уровне дохода. Несмотря на разночтения в методике расчета для разных территорий, существуют и общепринятые подходы.
Жилье считается доступным, если его стоимость составляет менее трех годовых доходов домохозяйства (до вычета налогов). В качестве показателя берется так называемый среднемедианный доход (такой доход, меньше и больше которого получают равные по численности части населения).
Один из недостатков общепринятого подхода – для расчета коэффициента доступности используются разные площади единицы жилья. В мире они варьируются от 18 до 75 кв. м, и это затрудняет сравнение. Специалисты Rway в качестве расчетной величины использовали число «квадратов» жилья, которое доступно населению конкретной страны, региона или муниципального образования.
При расчете этого показателя использовались следующие исходные данные:
– среднемедианные доходы домохозяйств в конкретном регионе или городе;
– средний размер домохозяйства для конкретного региона или города;
– средневзвешенные цены на жилье экономкласса.
Далее считается доход домохозяйства за три года, это значение делится на значение средневзвешенной цены жилья экономкласса. Результат показывает, сколько кв. метров жилья экономкласса доступно для приобретения в каждом конкретном регионе или городе.
В среднем по России показатели таковы (рассчитано для квартиры в 54 кв. м):
– для первичного рынка – 6,14 года (доступно 26,35 кв. м);
– для вторичного рынка – 6,78 года (доступно 23,85 кв. м).
Для Москвы определены следующие значения:
– для первичного рынка – 10,09 года (доступно 16,05 кв. м);
– для вторичного рынка – 12,71 года (доступно 12,75 кв. м).
Для Московской области:
– для первичного рынка – 8,58 года (доступно 18,90 кв. м);
– для вторичного рынка – 8,18 года (доступно 19,80 кв. м).
Получается, что подмосковное жилье является более доступным для московских домохозяйств. Это подтверждает и смещение спроса со стороны москвичей в область:
– для первичного рынка – 5,38 года (доступно 30,09 кв. м);
– для вторичного рынка – 5,13 года (доступно 31,56 кв. м).
Понятно, что ипотека повышает доступность жилья. Однако при действующих ставках ипотекой может воспользоваться достаточно ограниченное число российских семей.
Впрочем, доступность жилья необходимо определять не только по приобретению его в собственность, но и по арендным операциям. Именно на развитии арендных отношений на рынке жилья запланировала в ближайшем будущем сделать акцент федеральная власть.