Всех собрали и напугали!
В прошлом году были приняты поправки в Жилищный кодекс (Федеральный закон РФ № 123-ФЗ от 4 июня 2011 г.), ужесточающие государственный контроль в сфере управления многоквартирными домами.
В частности, п. 2, 3, 4 ст. 20 предписывали органам жилищного надзора проведение тотальной проверки ТСЖ, ЖСК на соответствие уставов требованиям законодательства, на правомерность решений общих собраний о создании ТСЖ. На устранение выявленных нарушений отводится теперь 6 месяцев, иначе жилинспектор вправе через суд ликвидировать товарищество, отменить решение общего собрания или признать договор управления недействительным.
Жилищная общественность предполагала, что перегибы будут. Но чтобы такие?! Вот что рассказала председатель правления ТСЖ «Берег» Татьяна Пукенко…
– 31 мая 2012 года председателей правлений товариществ собственников жилья пригласили в Инспекцию жилищного надзора по СЗАО на совещание по итогам проверки ТСЖ района Щукино. Совещание открыла начальник инспекции Н. Булаева, которая сразу же заявила о том, что ТСЖ, которые заключили договоры управления с управляющими компаниями, будут ликвидированы. Останутся только самоуправляемые товарищества, и им окажут помощь. Ее поддержал представившийся юристом главный специалист инспекции С. Воронцов. Он пояснил, что «в соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ не имеют права заключать договоры управления с управляющими компаниями, поэтому наши ТСЖ будут ликвидированы, так как дублируют функции управляющих компаний». Далее нам дали время до марта 2013 года, чтобы осознать все услышанное. Разразился жуткий скандал.
Наши товарищества, созданные собственниками несколько лет назад, всегда руководствовались и руководствуются действующим законодательством РФ, в том числе, Жилищным кодексом. В ст. 137 «Права товарищества собственников жилья» сказано, что ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. В ст. 148 «Обязанности правления товарищества собственников жилья» написано, что в обязанности правления товарищества собственников жилья входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Однако, исходя из услышанных заявлений руководства окружной инспекции, можно сделать вывод, что эти положения Жилищного кодекса сознательно игнорируются. Нам было предложено обратиться к Интернету и распечатать оттуда новые уставы ТСЖ. Судя по всему, норма о том, что устав товарищества может быть изменен только решением общего собрания членов ТСЖ, сотрудникам инспекции также не знакома.
Не иначе, всероссийский шмон…
Мы попросили прокомментировать ситуацию руководителя «Российской жилищной федерации» Германа Ломтева:
– Происходят странные вещи. Вроде, перешли к рыночной экономике. Государство переложило всю ответственность за многоквартирные дома на собственников и вознамерилось уйти из этой сферы, оставив за собой лишь законодательные функции. Но в последнее время совсем уходить оно вдруг передумало, взяло на себя роль контролера в наших домах, ответственность, тем не менее, оставив жителям.
4 июня прошлого года был принят Федеральный закон № 123-ФЗ о внесении изменений в Жилищный кодекс, предусматривающий меры принудительной проверки всех и вся – не только ТСЖ, но и управляющих компаний. Правильно ли составлены и заключены договоры управления многоквартирными домами, все ли там подписи? Словом, объявили всероссийский шмон!
Буквально через полтора месяца, 18 июля Федеральным законом № 242-ФЗ ввели новую редакцию ст. 20 Жилищного кодекса, в которой более определенно и жестко сформулированы полномочия для органов контроля. Государственной жилищной инспекции придан статус надзорного органа. По словам Главного государственного жилищного инспектора РФ Николая Васютина, если раньше инспекторы занимались только контролем, предполагающим проверку и наказание, то надзор, кроме этих двух функций, включает в себя еще и предупреждение нарушений. Надо бы порадоваться, ведь инспектор не сразу начнет штрафовать, а сначала предупредит, даст срок на исправление ошибок и только после этого начнутся репрессии, но…
Оказывается, положение о государственной жилищной инспекции утверждается субъектом РФ. Что самом по себе странно. Получается, что в каждом регионе свои правила игры. И уже пошли тревожные сигналы. Написали из ТСЖ в трех разных областях. За одну и ту же провинность на них «наехали» по-разному. И в каждом из этих случаев инспекция действовала на основании постановления губернатора. Такого быть не должно! Положение об инспекции должно быть единым по всей стране.
Была жалоба от ТСЖ из Самары. Пришел жилищный инспектор, потребовал устав, понаписал замечаний к нему на шесть страниц. Ему говорят, что устав писался, когда были другие правила. Ничего не знаю, – сказал инспектор. Не исправите – через 6 месяцев через суд ваше ТСЖ ликвидируем. Сейчас по всей стране ТСЖ, ЖСК заставляют переделывать уставы. Но только регистрация устава стоит 2 тысячи рублей. А еще в каждом доме надо провести общие собрания, на которых эти уставы должны утверждаться.
В другом городе инспектор решил проверить легитимность создания ТСЖ в 2003 году, потребовал список голосовавших, их подписи в протоколе. Хотя право проверять эти документы ввели только сейчас, и то не для жилищного надзора, а для регистратора в налоговой инспекции. Однако жилинспекция решила, что имеет право проверять то, что было 10 лет назад.
Мы подсчитали, за год в Жилищный кодекс вносится примерно 10 поправок. Если их будут вносить такими темпами, то управляющим придется только и делать, что менять уставные документы. И когда управлять домами?
Жилинспекция – не единственный контролер управляющих организаций. Разберемся, кому дано право проверять многоквартирные дома.
Органы местного самоуправления должны следить за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Об этом сказано в п.1.9 ст.14 Жилищного кодекса.
Роспотребнадзор (надзор в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, созданный на базе санэпидемстанций) недавно вывели из подчинения Минздраву и передали в подчинение председателю правительства РФ. Эта структура не очень уверенно себя чувствует в сфере управления жильем. Тем не менее она сосредоточилась на коммунальных услугах и защищает права потребителей этих услуг. И вот вам очередная нестыковка в законодательстве. Получая коммунальные услуги, вы считаетесь потребителем и попадаете под защиту закона о защите прав потребителей. Но в отношении жилищных услуг вы уже не потребитель, а собственник.
Действительно, если я сдал свой автомобиль в ремонт, и мне его плохо сделали, то в этом случае я – явно потребитель, и свои права отстаиваю с помощью закона о защите прав потребителей. Но это не мешает мне оставаться собственником своей машины. Я просто нанял кого-то оказать мне услугу по ремонту моей собственности.
И , обратите внимание, насколько разнятся права собственника и потребителя. Как-то отдал в ремонт часы и у меня их украли. Через суд вернули двойную стоимость этих часов. Но при ненадлежащем качестве коммунальных услуг последуют санкции мизерных размеров. Скажем, за холодную воду платим 200 рублей в месяц, но если нам ее не дали, то вернут рублей 30. Там – двойная цена, здесь – сущие копейки.
В начале года на заседании президиума Госсовета в Саранске поднимались вопросы защиты прав потребителей. Экс-президент РФ Дмитрий Медведев обратил внимание на двоякий статус собственников жилья – с одной стороны они собственники, а с другой – потребители. Надо бы упорядочить, – сказал он тогда.
Еще один контролер – Ростехнадзор. Надзирает за опасными производственным объектами, за лифтами в домах. Антимонопольная служба применяет в жилищной сфере некоторые пункты закона о конкуренции.
Пожарный надзор доставляет много неприятностей управляющим компаниям, ТСЖ, ЖСК. В некоторых городах доходит до абсурда. Например, создается ТСЖ в доме довоенной постройки. Вдруг обнаруживается, что по новым пожарным нормам и проходы в нем не той ширины, и материалы отделки подъездов не того качества. Пожарный инспектор штрафует ТСЖ и дает предписание – устранить недостатки. А это – работы на несколько миллионов рублей. ТСЖ не под силу. Возьмем вариант с управляющими компаниями, это примерно 90 % жилищного фонда в стране. Если и к ним применят такие санкции, то и они деньги возьмут не с неба – начнут перестраивать эти дома на деньги жителей.
Еще ситуация, также распространенная. Лет пять назад приняли в эксплуатацию новостройку. Пожарный инспектор тогда подмахнул акт, а теперь приходит и штрафует управляющую компанию. Показывать ему им же подписанный акт ввода в эксплуатацию бесполезно.
Считаю, что в этих распространенных случаях со старыми домами и новостройками брать с жителей деньги за работы капитального характера только ради пожарной безопасности постыдно. Эти работы должен финансировать бюджет.
Недавно был на одном совещании, там присутствовал представитель МЧС. «А что ж вы предъявляете претензии пожарным? – спросил он. – Вы почитайте п. 3 и 4 ст. 20.4 КоАП. Они не предусматривают предупреждения. Только наказания в 250-300 тысяч рублей с юридического лица. Причем, статьи составлены так, что под санкции попадают практически любые нарушения. Если ДЕЗ с 200 домами в управлении еще выкрутится, то для ЖСК 200–300 тысяч рублей штрафа – это конец! Контроль контролем, а санкции должны быть адекватными, не такими, что после них ЖСК или ТСЖ остается только умереть.
Разберемся, как же должны проверять дома жилинспекции? Проверка может проводиться в плановом порядке и по заявлениям собственников. Плановая проверка назначается на основании приказа руководителя, с правом инспектора на основании мотивированных письменных запросов запрашивать и получать необходимую информацию и документы. По результатам проверки составляются акт, предписание и протокол об административном нарушении.
Что такое мотивированный письменный запрос, непонятно! В большинстве случаев инспектор требует – немедленно представьте мне то-то и то-то, страниц эдак на 300-500.
В ходе всеобщей проверки, проводимой в соответствии с законом 123-ФЗ с 1 марта 2012 г. – по 1 марта 2013 г., инспектор должен проверить соответствие устава ТСЖ, внесенных в него изменений требованиям закона. Больше по линии ТСЖ проверять ему ничего не предписано.
По заявлениям собственников обязан проверить правомерность:
– принятия общим собранием собственников решения о создании ТСЖ;
– избрания председателя и других членов правления;
– принятия решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя для управления многоквартирным домом;
– утверждения условий договора управления и его заключения.
Таким образом, чтобы инициировать проведение проверки правомерности выбора способа управления домом управляющей организацией, условий договора управления и его заключения (такие дома составляют 90% жилищного фонда страны) необходимо обращение в жилинспекцию хотя бы одного собственника многоквартирного дома.
Проведение проверок никем не координируется, поэтому в один дом могут в течение короткого периода явиться инспекторы разных контролирующих надзорных структур. Ограничения на этот счет установлены нормативными актами для организаций малого бизнеса, но в отношении некоммерческих организаций, каковыми являются ЖСК и ТСЖ, подобных ограничений не предусмотрено.
Сейчас жилинспекции проверяют выполнение товариществами и кооперативами требований постановления правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Аналогичное постановление о раскрытии информации предприятиями коммунального комплекса № 1140 было принято еще 9 декабря 2009 года. Прошло уже полтора года с момента принятия этого постановления. Однако недавно один из высокопоставленных чиновников признал, что выполнили его только 36% организаций. Но до сих пор не наказано ни одно из проигнорировавших требование предприятий. Оказывается, для них забыли прописать в КоАП наказания.
В 90% домов нет ни товариществ, ни кооперативов. Там бизнес ведут предприниматели. Скажем, организовал человек маршрутное такси и стал людей по городу возить за 30 рублей. Никто и спрашивать не станет, почему именно 30 рублей, и какова себестоимость одной поездки? Но коли ты подвизался на работу в жилищной сфере, брошенной государством на произвол судьбы, будь добр держать перед государством полный отчет. Почему так?
В ст. 143.1.3 Жилищного кодекса перечислены 9 документов (устав, реестр членов, бухгалтерская отчетность и сметы, заключения ревизионной комиссии, документы, подтверждающие права на имущество товарищества, протоколы общих собраний, бюллетени для голосования, техническая документация на дом), по которым ТСЖ обязано предоставлять членам товарижества и просто собственникам жилья всю информацию. Подчеркнем, предоставлять только собственникам квартир этого конкретного дома! Но вскоре выходит постановление правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», которое вначале распространялось только на коммерческие организации, а затем, в редакции постановления правительства РФ № 94 от 6 февраля 2012 г. – и на ТСЖ и ЖСК.
Теперь вся подноготная, не только финансовая отчетность, но и ваши персональные данные из протоколов и бюллетеней для голосования, распространяется независимо от вашего желания по всей стране и миру. Подспорье для тех, кто умеет снимать деньги с чужих счетов!
Наша организация обратилась в Минюст: проверяют ли там при регистрации постановлений правительства РФ их соответствие федеральным законам? И получили уникальный ответ – положением о Министерстве юстиции РФ не предусмотрена проверка постановлений правительства на соответствие федеральным законам. Это значит, что противоречия придется разрешать в судах.
Оказывается, у нас в стране пять ведомств юстиции, и между ними полный разнобой. Поэтому, если какой-нибудь закон невозможно исполнить или он противоречит другим актам, то не забывайте, что правовые управления есть при Президенте РФ, в аппарате правительства РФ, в Госдуме, в Совете Федерации. И на задворках – Министерство юстиции. Пришлось мне обратиться в правовое управление Госдумы по поводу нестыковок в законопроекте, прошедшем третье чтение. Но там сказали, что проверяют только орфографию. А в основном по просьбам депутатов составляют пояснительные записки к законопроектам и оформляют законопроекты должным образом.
Штрафы жилинспекции уже вошли в быт. В управляющих компаниях, ТСЖ, ЖСК знают: если позвать в дом жилищного инспектора для усмирения какого-нибудь гражданина, соорудившего перегородку не там, где надо, то инспектор накажет не столько этого гражданина, сколько управляющую организацию за обнаруженные попутно недостатки.
В своем недавнем выступлении главный жилищный инспектор страны Николай Васютин сказал: «При осуществлении жилищного надзора инспектор превращается из карателя в умелого и требовательного наставника». Хотелось бы, чтобы так оно стало на самом деле…