02:50:42
13 июля 2024 г.

Можно ли отстоять недвижимость при банкротстве застройщика

После внесения в закон 15 августа 2011 года поправок, касающихся регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися стройкомпаниями, полностью изменился порядок разрешения споров между ними.

Измененная редакция Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержит теперь ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства.

Важно отметить такую особенность: все требования о взыскании денежных средств, о включении в реестр требований кредиторов, о признании права собственности подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства.

Чего стоит ждать, если спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, уже сдан в эксплуатацию?

По заявлению участника строительства (дольщика), поданному в рамках дела о банкротстве, арбитражный суд может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Рассчитывать ли на успех, если спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию?

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение.

Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд так же, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права. А их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Как быть, когда спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию?

В этом случае уповать можно разве что на везение. Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства (как квартиры, так и нежилые помещения) весьма не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

Первая. В случае, если застройщик в установленном законом порядке не получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершенного строительства. По мнению судей, необходимо обращаться с требованиями:

– о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

– о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

Вторая точка зрения. Возможно удовлетворить требования покупателей новостроек, если строительство дома не завершено. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые и нежилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Резюме? Если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен, и судебная практика в большей степени сложилась, то единого подхода при разрешении споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика, до сих пор нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии. Отказывают дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек.

Олег Сухов, адвокат

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация