14:40:07
22 июля 2024 г.

Из города – на огород, или Как стать дачником

Уютный домВопрос на засыпку: какие ассоциации у вас вызывает слово «лето»? У многих наверняка призовое место держит ДАЧА. Но у каждого дачника – свои представления о ней. Для одних – это щитовой «курятник» на шести сотках без всяких удобств, для других – коттедж с бассейном, подземным гаражом, магистральным газом и прочими благами цивилизации. Но всех объединяет одно: дача – это своего рода убежище, где можно укрыться от города, а кому нравится – и поработать в огороде.

Из истории вопроса

Дача (от др.-рус. глагола дати) – в первоначальном значении небольшая земельная собственность, дарованная царем (или данная по дележу). Отсюда значение «лесное угодье» (делянка). Петр I раздавал под Петербургом многочисленные дачи приближенным, предписывая устраивать усадьбы по образцовым проектам. Отсюда значение «загородный дом для летнего отдыха». В 19 веке выезд на дачи становится нормой мало-мальски обеспеченных слоев населения. Дача, в отличие от усадьбы, не имела развитого сада и хозяйственных построек. Образ жизни здесь был предельно свободен от требований этикета. Архитектура дачи ориентировалась на комфорт и обычно значительно опережала городскую архитектуру, предвосхищая новые стилистические поиски.

По нашим устоявшимся представлениям, дача – это относительно небольшой (6-8 соток) земельный участок с домом, не обязательно круглогодичного проживания в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), дачном некоммерческом партнерстве или ином объединении граждан, созданном для целей, не связанных с извлечением прибыли.

Задачка посложнее будет…

Покупка дачи – задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него – транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома – это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений…

Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?

Шаг 1. Ищем, подбираем

Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти во-просы, можно и приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.

Посчитать километры. Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде в него.

Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки – 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.

Как на уроках геометрии. Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка – не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров – в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?

При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).

Ориентируемся на местности. Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.

Коммуникации. Их наличие – один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод – «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация – та и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.

Состояние дома. Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.

«Прописка». Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.

Шаг 2. Штудируем документы

Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.

Именно на этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка. К тому же, нельзя исключить и мошенничество. Так, например, собственник может знать, что по факту – земли меньше, и, правильно оформив участок, при продаже он может здорово потерять в цене.

Документы, необходимые для заключения сделки:
– свидетельства на право собственности на землю и постройки;
– кадастровые паспорта участка и дома;
– согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
– доверенность, если интересы представляет доверенное лицо;
– справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
– выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ограничений, обременений, и правопритязаний на объект.

Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

Особенно важные документы рассмотрим подробнее.

Свидетельство на право собственности на землю

Изучая документ, нужно обращать внимание на:
– назначение земель;
– разрешенный вид использования.

По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
– сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
– населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
– промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
– особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:
– сельскохозяйственное производство;
– личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
– садоводство или огородничество;
– дачное строительство;
– крестьянско-фермерское хозяйство;
– индивидуальное жилищное строительство.

Для дачи разрешенный вид использования земли – это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка

Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства – независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.

Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.

Одно из основных предназначений кадастрового паспорта – показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.

Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Технический и кадастровый паcпорт дома

Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект

Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.

Шаг 4. Оформление права собственности

Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии – регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Шаг 5. Страхование рисков

Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это – взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц – это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% – для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

О садовой книжке

Покупать дачу по садовой книжке, как уже говорилось, нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.

Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которой не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.

Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли… просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.

Межевание

Для того, чтобы оформить землю в собственность, необходимо провести целый комплекс мероприятий. В том числе, и межевание. Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая – человек только приобретает участок – то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право – это три больших этапа скрупулезной работы.

У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние – розовые – их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.

Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:

1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.

2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.

Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.

При этом нужно иметь в виду, что при оформлении участков со старыми документами могут всплыть када-стровые ошибки, например, наложение одного участка на другой. Сейчас такие ошибки с использованием современных геодезических средств практически исключены. Решать проблему, связанную с кадастровой ошибкой, можно только в суде. Совет таков: не покупать участок, который четко не определен на местности.

Цифры и цены

Сейчас отмечается традиционный сезонный бум на рынке загородной недвижимости в садовых товариществах. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года спрос на дачи вырос на 20%. Рост цен с начала года составил 11%, и это только по сделкам, завершившимся в 1 квартале.

По мнению многих аналитиков, значительный рост покупательской активности в данном сегменте связан с тем, что доходы населения снова позволяют делать такие приятные приобретения, как дача, которая не является предметом первой необходимости в отличие от постоянного жилья. Высокий спрос на недвижимость в СНТ подогревается и дефицитом объектов с оптимальным сочетанием цены и качества.

Как уже говорилось, цена дачного дома с небольшим участком зависит от удобства подъезда, размера и формы участка, наличия коммуникаций или перспективы на них. Но главный ценообразующий фактор – качество дома. Так, кирпичный дом будет стоить от 2,1 млн руб., дача из бруса – от 1,4 млн руб., щитовые постройки – от 800 тыс. руб. Большую роль играет и удаленность от Москвы. В каждом случае цена за объект устанавливается индивидуально. Например, кирпичный дом в 80 км от МКАД где-нибудь в Орехово-Зуевском районе стоит значительно дешевле, чем дом из бруса в 40 км от МКАД. Как правило, покупателей интересуют дачи среднего ценового диапазона – от 1 до 1,5 млн руб., гораздо реже запрашиваются коттеджи по цене от 5 млн руб.

Наиболее запрашиваемые объекты – участки площадью от 12 соток с коммуникациями, которые приобретаются для личного строительства. С точки зрения инвестиций данные земли не интересны, т. к. предложений на продажу много, рост цен незначительный. Исключения составляют наделы в черте небольших подмосковных городов.

Эксперты – Жанна Маркова, генеральный директор АН «Мегаполис», партнер НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис»

Галина Писарчик

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация