Ипотеке указано подешеветь
Жилищный вопрос остается в центре внимания властей. Не случайно в числе первых изданных вновь избранным Президентом указов стал документ под названием «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», подписанный им уже в день инаугурации. В нем Владимир Путин существенно обновил форму целевых установок в решении жилищной проблемы.
Масса нуждающихся в жилье граждан наверняка с удовлетворением восприняла то обстоятельство, что жилищная тематика остается одним из основных приоритетов в деятельности главы государства. Несомненно, что сам факт издания указа обяжет исполнительную власть предпринять определенные шаги по его реализации, что в той или иной степени положительно скажется на решении жилищной проблемы. Если чиновника не стимулировать постоянной постановкой новых амбициозных задач, то под лежачий камень вода не потечет. В то же время каких-то резких изменений, кардинально улучшающих положение в жилищной сфере, ожидать вряд ли возможно, поскольку реализация документа будет сопряжена с преодолением серьезных объективных препятствий.
Ипотека – всему голова… и головная боль
По прочтении указа становится ясно, что ипотека, как и прежде, является фундаментальным рычагом, которым власти будут пытаться вытянуть жилищную сферу из топкого застойного болота. Увеличение объемов кредитования остается одновременно и целью и средством решения жилищной проблемы. Однако формулировка основной задачи несколько видоизменена. До сих пор речь, как правило, напрямую шла о снижении ставки по кредиту до 7-8%, а в идеале и до 5-6%. Теперь же правительству дано поручение до 2018 года добиться, чтобы ставка по жилищному кредиту в рублях не превышала инфляцию более чем на 2,2%.
Казалось бы, в постановке цели произошла лишь смена шила на мыло. Если исходить из прошлогоднего уровня инфляции 6,1% и прибавить к ним 2,2%, то получим 8,3%, то есть новая формулировка подразумевает примерно то же самое, о чем говорилось ранее. Однако представляется, что это не просто жонглирование словами, скорее всего, они заключают в себе новое содержание.
Чтобы лучше понять ситуацию, обратимся к нынешнему положению вещей. Сегодня ставка ипотечного кредитования находится где-то вблизи 12% годовых в рублях, что на целых 6% выше инфляции. Как объясняет председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин, эти 12% складываются из стоимости привлечения ресурсов банками у инвесторов (примерно 8%) и той суммой, которой «кормятся» сами банки (4,1%).
Таким образом, для реализации указа надо, чтобы кто-то «ужался» в своей доле. Сильно потеснить инвестора вряд ли получится. Размещать деньги в банк ниже уровня инфляции – себе в убыток. Такое предложение вряд ли вызовет особый энтузиазм инвестора, а заставить его невозможно. Наоборот, стремление привлечь деньги вкладчиков вынудило многие банки в последние полгода повысить ставки по депозитам граждан и соответственно привело к некоторому удорожанию ипотечных кредитов.
Тогда остается банк. Но даже если вкладчики согласятся нести ему свои деньги по ставке инфляции, то по формуле указа банк должен добавить к ней не более 2,2%. Судя по всему именно это, прежде всего, и подразумевает президентский указ. Тем более, что Владимир Путин в последних своих выступлениях неоднократно и весьма прозрачно намекал на необходимость умерить аппетиты банков и снизить их «накрутки».
Только вряд ли банки к этому готовы. Андрей Крысин считает нынешние 4% на затраты банка вполне обоснованными. При этом он ссылается на стратегию развития федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которая предусматривает за счет совершенствования банковских технологий снижение этих расходов до 3%, да и то только к 2020 году. В любом случае проблему привлечения ресурсов в ипотеку А.Крысин считает «болезненной».
Доживем до 2033 года
Возникают вопросы и по другим количественным показателям, обозначенным в указе. Так, документ предусматривает к 2018 году увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов до 815 тысяч в год. Не совсем понятно, зачем вообще понадобилось указывать данный параметр. Поясню свое недоумение. Последнее время ипотечное кредитование росло быстрыми темпами. Специалисты полагают, что уже в этом году будет выдано порядка 650 тысяч кредитов. Однако процесс близок к насыщению по причине исчерпания платежеспособного спроса. Многие эксперты предрекают жесткую стагнацию на рынке жилья. В результате генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка считает, что в пятилетней перспективе объем выдачи кредитов может стабилизироваться на цифре 700 тыс. кредитов, если в экономике не произойдет чего-то экстраординарного. В этом смысле указ, по сути, подтверждает консервацию объемов кредитования на практически достигнутом уровне.
Следующий показатель касается возможности улучшения жилищных условий для граждан РФ не реже одного раза в 15 лет начиная с 2018 года. Сейчас, согласно статистике, рядовой россиянин покупает или меняет квартиру максимум два раза в жизни. Ускорить процесс в два-три раза можно двумя путями. Первый состоит в изменении психологии населения, чтобы, к примеру, каждую пару лет люди прибавляли к своей жилплощади по квадратному метру через обмен с доплатой. Только вряд ли это что-либо существенно изменит в положении нуждающихся в жилье людей. Второй состоит в том, чтобы объем строительства увеличить вдвое, и тогда граждане действительно получат возможность кардинально улучшать свои жилищные условия каждые 15 лет.
Второе естественно предпочтительнее, но такого увеличения трудно добиться на практике. Достаточно сказать, что в относительно благополучной Москве, где весьма развита система предоставления социального жилья, очередники ждут бесплатных квартир более двадцати лет. Во многих же регионах социальное жилье практически вообще не предоставляется. Если же россияне получат возможность улучшать жилищные условия не реже одного раза в 15 лет, то это значит, что жилищная очередь в нынешнем ее понимании вообще исчезнет! С трудом укладывается в голове, что такое возможно уже через 6 лет. Да и проверить исполнение получится не скоро. Ведь соответствующие условия правительство должно создать только к 2018 году, и тогда лишь к 2033 году (спустя 15 лет) можно будет убедиться, что за это время все без исключения россияне хотя бы по разу улучшили свои жилищные условия. Невольно возникает ассоциация с известным пророчеством Ходжи Насреддина.
Указ также предусматривает к 2018 году снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса. Опять же плохо себе представляю, как в условиях, когда к тому времени из-за инфляции все подорожает в полтора-два раза (в том числе стройматериалы, да и зарплата строителей тоже), готовое жилье может подешеветь на 20%? Скорее всего, речь здесь идет не об абсолютных цифрах, а о снижении в сопоставимых ценах, в пересчете с поправкой на инфляцию или в сравнении с чем-нибудь еще. Однако все это будет ощутимо в разрезе статистики, но вряд ли существенно отразится на восприятии ситуации населением.
Впрочем, оставим в стороне вопрос о том, подешевеет ли жилье абсолютно или относительно. Главное, нам обещают, что оно подешевеет. Подешевеет за счет увеличения объема строительства. Но и тут не все просто. Это в теории рост предложения приводит к снижению цен. В России причинно-следственная связь пока выстроена наоборот: не объем предложения влияет на цены, а хорошие цены вызывают предложение. Строительная сфера придерживает новые проекты, пока цены малоинтересны, низкие, стоят на месте, и взрывным образом увеличивает предложение, когда этому способствует рост цен. Так, стремительное увеличение цен на жилье в 2006 году вызвало мгновенный выход на рынок новых предложений на этапе «котлована», которое затем отразилось в статистике рекордными объемами ввода уже готового жилья в 2007-2008 годах. И наоборот, падение цен в кризис привело к массовому замораживанию строек. Поэтому еще неизвестно, чем обернутся новые попытки снизить цены на жилье.
Наконец, правительству предписано до 2020 года обеспечить «предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия». Здесь уж совсем непонятно, что все-таки имеется в виду. С одной стороны мне неизвестно имя человека, который бы отказался улучшить себе жилищные условия. Если исходить из этого, то потенциальной базой для предоставления служит все население страны. Тогда до 2020 года комфортным жильем так или иначе должны обзавестись 84 миллиона россиян. Очевидно, это из области фантастики. Если же под желающими подразумеваются люди, которые, трезво соразмеряя свои возможности с ситуацией на рынке, все же ставят перед собой задачу улучшения жилищных условий в обозримом будущем, то 60% сбывшихся надежд – довольно скромная цифра. Хотелось бы понять, о чем все же идет речь.
Как добиться результата
Среди организационных мер по достижению запланированных целей первое место отведено бесплатному предоставлению земельных участков под строительство жилья эконом-класса при условии ограничения цены продажи такого жилья. Соответствующий порядок правительство совместно с регионами должно разработать до июля этого года.
Идея бесплатного предоставления земли застройщику в обмен на обязательство продавать построенное жилье по низким ценам (на так называемых «понижающих» аукционах) и революционна, и спорна. Не останавливаясь на деталях, заметим, что соответствующий законопроект поступил в Госдуму еще более полутора лет назад. И сразу застопорился в силу очевидной неоднозначности. Лишь спустя почти год в атмосфере бурных дебатов документ «продрался» сквозь первое чтение. И после этого опять застрял. Дальнейшее рассмотрение уже дважды переносилось и его дата пока не определена. Более того, вполне вероятно, что следующего рассмотрения вообще не будет, поскольку в январе этого года в Думу поступил урезанный альтернативный законопроект, который направлен на реализацию того же самого механизма, но ограниченного землями Фонда РЖС. На эту неделю было запланировано уже второе чтение нового законопроекта.
Тем самым идея полностью выхолащивается. Дело в том, что Фонд РЖС хоть и занимает видное положение в жилищной сфере, но доля его участков в общем объеме строительства сравнительно невелика. Сейчас на его землях проектируется и строится около 10 млн кв. м жилья, это менее шестой части объема ввода одного года по стране. А на «понижающие» аукционы Фонд в состоянии выделить лишь ограниченную часть своих участков. Ведь он функционирует на принципах хозрасчета, его деятельность осуществляется за счет средств, вырученных от продажи участков, и потому он просто вынужден большую часть своих площадок пускать на торги. Так что с понижающими аукционами Фонд особенно не разгонится при всем своем желании. Вероятно, дело ограничится несколькими точечными проектами, чтобы потом при необходимости было о чем поговорить.
Отметим также поручение о формировании до января 2013 года «рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Это тема для отдельного детального обсуждения. Сейчас же ограничимся констатацией того, что рынка доходных домов (коммерческой аренды) не создать ни до 2013 года, ни в несколько последующих лет по тем же самым причинам, по которым его не создали за предыдущие 22 года рыночной экономики. Вот некоммерческий жилищный фонд, как показывает практика, вещь реальная. Но если говорить о масштабах этого явления, то надо исходить из того, что затраты на создание этого фонда ровно такие же, как на бесплатное предоставление жилья очередникам. В обоих случаях дом строится целиком и полностью за счет бюджета. А значит, и объем этого фонда по порядку величины будет таким же незначительным, как для бесплатного предоставления.
Об аналогиях в перспективах
Президентский указ на жилищную тематику становится как бы традицией. Напомним, что четыре года назад в день инаугурации Дмитрий Медведев тоже подписал указ «О мерах по развитию жилищного строительства». Во исполнение документа был принят соответствующий закон и создан Фонд содействия развитию жилищного строительства. К сегодняшнему дню Фонд, можно сказать, уже хорошо «раскручен» и довольно успешно работает. Изымает у нерадивых пользователей земельные участки, передает или продает их под жилищное строительство. На вырученные от продажи деньги стимулирует строительство, поддерживает создание инфраструктуры, оказывает содействие застройщикам, помогает, в том числе материально, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Безусловно, результаты деятельности Фонда положительно сказываются на решении жилищной проблемы. Но сказать, чтобы за президентский цикл в жилищной сфере произошли кардинальные изменения, оснований нет. По крайней мере, с обывательской точки зрения с доступностью жилья за это время практически ничего не изменилось. Обращаю на это внимание потому, что нынешний указ президента Путина тоже в целом ориентирован на реализацию в течение президентского срока (только уже шестилетнего). Как бы по инерции напрашивается предположение, что и результат будет аналогичным: скорее всего, ситуация станет немного лучше, но не принципиально.