Сделка: ошибки, которые мы исправляем
Да, клиент всегда прав, когда хочет получить качественно выполненную работу или услугу по разумной цене. Но правило это работает не всегда и не везде. При заключении сделок с недвижимостью из-за юридической неграмотности (или просто по доверчивости) клиент частенько «подставляется» сам. Вот об этих ошибках сегодня и пойдет речь.
Слово к делу не пришьешь
Ситуация. Покупатель сам подобрал в интернете устраивающую его квартиру. Связался по телефону, указанному на сайте агентства по недвижимости, с риелтором. Тот сообщил ему, что есть еще один претендент на эту жилплощадь, он даже внес аванс, но это еще не является гарантией заключения и совершения сделки по купле-продаже. Риелтор пригласил звонившего претендента в офис компании для заключения договора, пояснив, что таким образом ему предоставляется право первоочередности покупки данной квартиры. Как и следовало ожидать, покупатель, который ранее внес аванс, отказался от покупки, а с нового потенциального приобретателя потребовали оплатить 60 тыс. руб. за оказанную услугу по подбору квартиры. Хотя, напомним, тот сам подобрал ее в интернете. Естественно, клиент возмутился, ведь агентство недвижимости не оказывало ему услуг по поиску квартиры. Но в подписанном им и агентством недвижимости договоре прописан пункт о предоставлении клиенту такой услуги.
Елена Жданова, адвокат адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья»:
– К сожалению, ситуация довольно распространенная. Ошибка в том, что человек подписал договор о предоставлении услуг. Если агент предлагает поставить свою подпись под документом, который не соответствует предварительным устным договоренностям, не делайте этого! Тут общий принцип такой: все, что вам обещают устно, должно быть зафиксировано на бумаге. Ведь, как говорится, слово к делу не пришьешь.
Обычно сотрудники ссылаются на то, что форма договора об оказании услуг клиенту утверждена руководством агентства, и они не имеют права ничего в нем менять. Так не должно быть. Если слышите такое – уходите из агентства, ищите другое. Или настаивайте на составлении дополнительного соглашения, чтобы оговорить в нем иные условия. Например: «исключить из основного договора пункт, который обязывает клиента оплатить агентству недвижимости услугу по подбору квартиры, если нет такой необходимости». Или указать в дополнительном соглашении, что на момент заключения основного договора клиентом самостоятельно подобрана квартира, сведения о которой предоставлены агентству недвижимости с целью получения услуг по сопровождению сделки купли-продажи. То есть все, о чем договорились устно, должно быть изложено письменно, скреплено подписями сторон. И, напротив, если стороны на словах о чем-либо договорились, а в договоре это отражения не нашло, значит, не и было и никаких договоренностей. Фактически письменные договоры всегда отменяют предварительные устные договоренности.
Если заключается договор оказания услуг с агентством недвижимости, читайте оба экземпляра договора, сверяйте их. Может оказаться так, что в одном экземпляре прописана одна сумма за оказание услуг, а в другом – другая. Обнаружили несоответствие? Пусть в вашем присутствии документ с ошибкой будет уничтожен и составлен новый. Необходимо пронумеровать и поставить подпись на каждой странице договора, во избежание совершения подлога.
Подписывая договор с агентством, поинтересуйтесь подробным перечнем услуг, которые оно предоставляет, их стоимостью, ознакомьтесь с правами и обязанностями сторон, данное право предусмотрено ст. 8 Федерального Закона «О защите прав потребителей». Этот закон распространяется и на вас, поскольку вы являетесь потребителем сферы услуг. Попросите разрешения сделать ксерокопию проекта агентского договора и покажите ее юристу для правовой оценки и разъяснения.
Вскрытие покажет
Ситуация. Сделка по купле-продаже квартиры состоялась. Осталось подписать акт приемки-передачи жилого помещения и вселиться. Но продавец не торопится передавать ключи, да и сам не выезжает из своей, отчужденной уже квартиры. Не соблюдает он и предусмотренный договором порядок о снятии бывшего владельца и членов его семьи с регистрационного учета.
Что же делать покупателю, чтобы защитить свои права?
Елена Жданова:
– Можно в судебном порядке потребовать выселения бывшего владельца квартиры, ведь документ о праве собственности у покупателя уже на руках. Но понятно, что судебная тяжба затянется, а надо что-то срочно предпринять.
Если бывший хозяин не отдает ключи, то можно вызвать сотрудников МЧС или самому взломать дверь, поменять замки. Правовая ответственность при этом на покупателя возлагаться не будет, поскольку он собственник жилого помещения. Но если в квартире остались какие-то вещи продавца, которые он не вывозит, тут нужно действовать осторожно. Ведь бывший собственник может заявить, к примеру, что у него исчезла ваза из венецианского стекла или пачка денег, припрятанная в диване. Доказать это ему вряд ли удастся, но нервы потреплет основательно. Поэтому на мероприятие по освобождению квартиры от имущества бывшего собственника необходимо пригласить участкового и свидетелей – причем не одного, а нескольких. И записать все на камеру. Эта съемка послужит доказательством в суде, что вы действовали в рамках закона.
Еще один вариант: можно вывезти имущество прежнего владельца на склад. Но сначала необходимо направить ему письменную претензию, сообщив, что если он не освободит жилплощадь от своих вещей, они будут вывезены. Не отреагировал – грузите все в машину и отправляете на склад. Однако делать это следует только в присутствии свидетелей. Далее необходимо направить бывшему собственнику письмо, в котором уведомить его, где находятся его вещи и сколько стоит их хранение в сутки. Снова – никакой реакции? Значит, скорей всего, у бывшего собственника нет интереса к своему имуществу. В следующем письме поставьте его в известность, что вещи со склада будут отправлены на свалку. Главное, чтобы все действия были запротоколированы в присутствии свидетелей, желательно четырех и более. При этом требуется составить акт, подписанный свидетелями, примерно такого содержания: в квартире находилось такое-то имущество, в нашем присут-ствии оно было вывезено на склад, расположенный по такому-то адресу…
Снятие с регистрационного учета, как правило, предусматривается в договоре купли-продажи. Обуславливается срок, по истечении которого продавец и члены его семьи обязаны «выписаться» в связи с отчуждением жилого помещения.
Но даже если покупатель упустил этот пункт в договоре, то обязанность продавца сняться с регистрационного учета возлагается на него законом, а именно предусмотрена ст. 35 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
При обращении в суд с иском о признании продавца утратившим право пользования жилым помещением и о снятии его с регистрационного учета, заявленные требования будут удовлетворены в полном объеме на основании положения ст. 304 ГК РФ о праве собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
А продавец – передумал…
Ситуация. Стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры. Сделка состоялась. Поскольку договор купли-продажи и переход права собственности вступают в законную силу с момента государственной регистрации, документы направлены в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы). Спустя неделю продавец по какой-либо причине передумал продавать жилое помещение и направил в регистрационную службу заявление с просьбой приостановить регистрацию. И продавец, и покупатель (в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на имущество (квартиру) и сделок с ним») имеют такое право. Регистрация приостанавливается на срок не более одного месяца. Если в течение этого времени не будут устранены причины приостановки, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Покупатель в этой ситуации является пострадавшей стороной, т.к. им совершены все необходимые действия, направленные на приобретение права собственности, а именно: он уплатил аванс, внес деньги в банковскую ячейку, и вдруг продавец по какой-то причине передумал продавать свою квартиру. Что делать в такой ситуации?
Елена Жданова:
– Вариант первый: можно обратиться в суд с заявлением о понуждении продавца заключить договор купли-продажи, т.к. данное право предусмотрено ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, например, затраты на адвоката, эксперта.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющегося одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имуществ и сделок с ним. Данное положение закреплено ч. 1 ст. 16 Федерального Закона «О реги- страции и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ним».
Если суд примет решение об удовлетворении иска, то в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор будет считаться заключенным, поскольку между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Вынесение судом решения об удовлетворении заявленных требований в отношении лица, права которого нарушены, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О регистрации» послужит основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Есть еще второй вариант: согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ способом защиты гражданских прав в том числе является признание права. Поэтому можно обратиться в суд с иском о признании права собственности, поскольку все существенные условия договора исполнены, покупатель оплатил стоимость квартиры, отказ продавца не допускается. В силу требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Какие требования выбрать при обращении в суд, решайте сами. Однако следует отметить, что если в договоре не прописано положение о том, что он считается выполненным после оплаты полной стоимости квартиры, то лучше обратиться в суд с требованиями о понуждении продавца заключить договор.
Недоверие к доверенности
Ситуация. Собственник предоставил квартиру для временного проживания за плату ранее незнакомому человеку, который действовал под чужим именем. Квартирант втихаря продал не принадлежащую ему квартиру с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени собственника. Что делать в таком случае излишне доверчивому собственнику и покупателю?
Елена Жданова:
– В данной ситуации, если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, то оно подлежит истребованию у последнего собственника на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сделки по купле-продаже недвижимости по доверенности – самый распространенный способ мошенничества. Мошенники используют разные схемы продажи квартиры по доверенности от имени собственника. Чтобы не стать их жертвой и не оказаться без жилья, к документам необходимо проявлять особую внимательность. Кроме бумаг, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять: кто, а также на каких основаниях зарегистрирован в нем по месту жительства, кто имеет право пользования им.
Пример с доверенностью показателен тем, что работники Росреестра, допустившие регистрацию сделки с использованием поддельных правоустанавливающих документов на продаваемое жилое помещение, ни за что не отвечают. Они не следственный орган.
В этом случае нужно было самим провести тщательный осмотр представленных документов на недвижимое имущество, привлечь адвоката по недвижимости, убедиться в действии доверенности и намерении продавца заключить договор купли-продажи квартиры.
Чтобы убедиться в подлинности документов, не бойтесь требовать у агента, контрагента и риелтора или собственника личного присутствия при получении выписок из домовых книг, из Росреестра и т.д., опросите соседей с целью получения информации о недвижимости.
Требуйте подписания основного договора купли-продажи только лично продавцом и никак иначе. Подписание договора по доверенности от продавца полностью исключите (хотя закон позволяет совершать такие сделки). Нотариальная доверенность является юридическим инструментом, но теряет свой правовой статус в случае смерти доверителя, признания его недееспособным или ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также в случае письменного заявления о прекращении выданной доверенности. Поэтому, для вашего же спокойствия, продавец должен присутствовать на сделке лично.
А лучше – вообще не покупать по доверенности от продавца. И лично являться на сделку и подписывать такой важный документ, как договор купли-продажи.
Доверенность всегда заверяется у нотариуса. Но по закону о нотариате нотариус отвечает только за заверение подписи доверителя. Он должен сверить данные паспорта, побеседовать с человеком, убедиться, что он адекватен. Но нотариус не правоохранительный орган, не врач-психиатр. Он не сможет отличить, например, поддельный паспорт от настоящего или определить, болен ли человек шизофренией какой-нибудь скрытой формы.
Если оформляете доверенность, то только целевую на выполнение конкретных действий, осуществление определенных этапов сделки. Чтобы облегчить процедуру оформления и сбора документов, можно привлечь юриста или риелтора за вознаграждение, определенного договором об оказании услуг. Тогда вы ничем не рискуете. Доверить другим можно, к примеру, сбор документов, оказание юридической помощи, но не подписание договора-купли продажи, и уж точно – без права получения денег.
Если все-таки доверили другому лицу совершение сделки, но почувствовали неладное, возникли какие-либо сомнения, срочно отзывайте доверенность. Необходимо обратиться к нотариусу, написать заявление с такой просьбой, заплатить за это 1-1,5 тыс. руб. Обязательно нужно уведомить об этом представителя другой стороны. Важно, чтобы у вас на руках были доказательства того, что представитель в курсе отмены доверенности. Документ об отзыве доверенности поможет защитить свои права в суде, если до него дойдет дело.
Если посредник исчез с вашими денежными средствами, пока шло судебное разбирательство, то придется обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении продавца и его представителя. Может, вам повезет, и махинаторы, испугавшись уголовного наказания, вернут ваши деньги.
Оригинал держи при себе
Ситуация. Например, вы заключили с риелторским агентством договор об оказании услуг по продаже квартиры, и на основании условий договора отдали оригиналы документов о праве собственности на ваше имущество. Прошло время, покупателя на вашу квартиру риелторы не нашли, а ваш сосед или друг изъявил желание приобрести у вас квартиру. Идете в агентство и просите вернуть вам оригиналы документов на объкт, и получаете отказ с требованием оплатить риелторские услуги. Вы, естественно, отказываетесь, поскольку покупателя вам не нашли, но документы не возвращают.
Что делать?
Елена Жданова:
– Можно через суд истребовать документы из незаконного чужого владения, но вы потратите много времени на судебные тяжбы. Предоставьте копии и оригиналы для сверки.
Но советую никому не отдавать оригиналы документов. Лучше их держать при себе. Какие-то можно восстановить, но на это уйдет время. Например, на восстановление правоустанавливающих документов через Росреестр понадобится не меньше двух месяцев. И время для разрешения возникших конфликтов может быть упущено. А какие-то оригиналы документов вообще восстановлению не подлежат. К примеру, расписка о получении денег. Допустим, покупатель недвижимости заплатил аванс продавцу через риелторское агентство или частного маклера, а документ, подтверждающий факт оплаты, остался у риелтора. Этот факт может служить основанием для суда об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности, поскольку существенным условием договора купли-продажи является цена. Даже если на руках есть копия, она для суда не является доказательством по денежно-финансовым расчетам – поскольку статье 66 ГПК РФ установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Поэтому храните их у себя, никому не отдавайте. Если уж возникнет крайняя необходимость отдать в другие руки, то хотя бы по расписке, которую тоже берегите, как зеницу ока.
Иногда при заключении эксклюзивного договора риелторская компания настаивает на передаче ей оригиналов правоустанавливающих документов. Понятно, что тем самым они хотят себя обезопасить, чтобы клиент был только их и не обращался в другие агентства. Ведь суть эксклюзивного договора в том, что в период его действия заниматься продажей вашей квартиры может только одно агентство. И поэтому требуют передачи правоустанавливающих документов на хранение агенту, чтобы быть уверенными, что в последнюю минуту клиент не откажется от сделки, и проделанная работа – реклама квартиры, поиск покупателя и т.д. – не пропадет даром. Но это риски самих риелторских компаний. Если хотите иметь дело именно с таким агентством, предложите заплатить комиссионные за их хлопоты, но оригинал лучше не отдавать. Это все равно, что свой паспорт вручить в чужие руки. Или сделайте нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов, которые требует риелторская компания.
Иногда мы у своих клиентов тоже просим оригиналы документов (свидетельства, договора, расписки, выписки и т.д.), при этом составляем акт приема-передачи и несем ответственность за их сохранность. Оригиналы нужны для того, чтобы представить их вместе с копиями в суд, поскольку судья может заверить копии представленных документов, лишь убедившись в их подлинности, негативно относясь к копиям документов, заверенным нотариусом.
Если вы все-таки согласитесь передать оригиналы при заключении эксклюзивного договора, обязательно поинтересуйтесь, где будут храниться ваши документы, как будет обеспечена их сохранность. И обязательно возьмите расписку, в которой должно быть сказано, кому именно передаете документы, с какой целью и на какой срок.