О плюсах и минусах покупки

Существует два основных способа приобретения квартиры: покупка на первичном рынке жилья (то есть непосредственно у застройщика), либо на вторичном рынке (квартира уже находится в собственности). О сильных и слабых сторонах каждого варианта, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Покупка квартиры в новостройке

Основное достоинство приобретения квартиры в новостройке – это ее цена. Поскольку жилье покупается на этапе строительства, то и цена его ниже, чем в готовом доме. Однако лишь 20% застройщиков работают «по-честному», заключая с дольщиками договоры долевого участия. При этом, на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с договорами долевого участия (ДДУ). Чаще покупателю некуда деваться и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В указанных случаях основным гарантом добросовестности исполнения обязательства является сам застройщик. Поэтому покупая жилье на первичном рынке, необходимо в первую очередь изучить репутацию строительной компании:

– ознакомиться с информацией в сети Интернет: с сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний, форумов покупателей;

– посмотреть, все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок договора аренды, разрешения на строительство, инвестиционного контракта;

– узнать, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение;

– поинтересоваться, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата;

– навести справки, сколько объектов застройщиком построено и сдано в эксплуатацию; есть ли жалобы у других покупателей;

– быть может, даже съездить на место стройки и посмотреть, все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию.

Идеальным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДД (договор долевого участия), у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь его цена является главным минусом, поскольку квартира уже находится в собственности, риски недостроя, длительного ожидания получения жилья в собственность отсутствуют. Поэтому основным при проверке юридической чистоты сделки становится сама квартира, т.е. объект недвижимости.

Основные моменты, которые подлежат исследованию перед приобретением жилого или нежилого помещения у собственника:

– полный перечень правоустанавливающих документов (свидетельство, договора, выписки из Росреестра и паспортного стола, документы БТИ, иное);

– существующие обременения на недвижимость, узнать о которых можно, получив расширенную выписку из ЕГРП. Объекты могут быть предметом судебных споров или числиться в уставном фонде юридического лица либо находиться под залогом;

– наличие несогласованной перепланировки; если покупка осуществляется через ипотеку, то обычно сам банк нанимает эксперта-оценщика, который помимо собственно оценки квартиры фиксирует наличие в ней перепланировок, стоимость ее легализации составляет порядка 10–15% от рыночной цены помещения;

– перечень и основания когда-либо зарегистрированных в квартире лиц, а также временно снятых с регистрационного учета – мало кому захочется впоследствии узнать, что в жилом помещении имеют право проживать какие-либо дальние родственники, которые при приватизации отказались от своего права в пользу продавца, поэтому обязательной проверке подлежит расширенная выписка из домовой книги;

– наличие задолженности за оплату коммунальных услуг, налогов.

«Сделки по недвижимости на первичном и вторичном рынках весьма специфичны и требуют определенного, своего пути юридической проверки документов, что в значительной степени позволяет снизить риски покупателя», – резюмирует адвокат Олег Сухов.