Как сделать себе красиво и не навредить другим
Перепланировочный бум в столице не утихает. Желающих переверстать квартиру на свой лад меньше не становится. Кто-то таким образом хочет расширить жизненное пространство в малогабаритке, другой – сделать жилье более уютным. Третий перекраивает квартиру, не желая отставать от моды. И многие другие начинают улучшать жилище, воплощать смелые дизайнерские фантазии в жизнь, не задумываясь (или не зная) о юридических и практических последствиях действий.
Процедурные упрощения
С 1 декабря 2011 года вступило в силу постановление правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Правила, прописанные в этом документе, по словам мэра Сергея Собянина, существенно упрощают и облегчают перепланировку в многоквартирных домах во всех случаях, когда она не вредит безопасности дома.
Какие же основные изменения произошли в правилах перепланировки?
1. Часть перепланировочных решений, которые не затрагивают интересы соседей и не ухудшают безопасность проживания, вообще не надо будет согласовывать: из 31 вида работ исключены 13. Например, больше не надо получать разрешение на остекление балкона или перенос унитаза в санузле;
2. Москвичам, живущим в типовых квартирах, в большинстве случаев не надо заказывать проект перепланировки и платить за него в среднем от 20 до 40 тысяч рублей. Вместо этого можно бесплатно воспользоваться специально разработанным типовым проектом, который уже согласован и автором проекта дома, и Мосжилинспекцией.
Каталог типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции в рубрике «Переустройство помещений» или на сайте Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП). Сейчас здесь вывешены 127 проектов.
Из них 57 не требуют никаких дополнительных разрешений. Чтобы узаконить такую перепланировку, достаточно заявить в Мосжилинспекцию о том, что она сделана. По новым правилам инспектор должен в течение 20 дней побывать в квартире и убедиться в отсутствии нарушений. Потом изменения будут внесены в технический паспорт квартиры (в поэтажный план и экспликацию).
Еще 72 из представленных властями 127 проектов перепланировки нужно согласовывать по новым правилам, поскольку предусмотренные в них работы могут повлиять на безопасность дома и комфорт проживания.
3. Большое число контролирующих, инспектирующих и согласовывающих организаций вычеркнуты из процесса согласований перепланировок. Например, больше не надо согласовывать проект перепланировки квартиры с МЧС и Роспотребнадзором. Вместо этого соответствие проекта санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности будет проверять Мосжилинспекция.
4. Увеличен срок действия выданного решения о согласовании перепланировки с 4 месяцев до 1 года. При этом далее владелец квартиры сможет при необходимости продлевать этот срок на 1 месяц уже в уведомительном порядке.
5. Из комиссии по приемке завершенной перепланировки исключен представитель районной управы, а представителя управляющей домом компании в комиссию позовут только в том случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество.
6. Предполагается также увеличение в два раза штрафов за незаконную перепланировку. Сейчас размер денежного наказания для жителей 1–2,5 тысячи рублей. Власти планируют поднять штраф до 5 тысяч рублей.
Улучшай осторожно
Если хотите сделать обычный, текущий ремонт – переклеить обои, обновить полы, разобрать антресоли, поменять батареи, установить встроенную мебель и т. п., то на это специального разрешения не требуется. Клейте, красьте на здоровье.
Но если затеваете более значительную переделку, которая затронет несущие стены, инженерное оборудование, тогда предполагаемые изменения необходимо согласовать с жилищной инспекцией и получить разрешение на работы.
Переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания – словом, все то, что может повлечь за собой разрушение дома. Повышение комфортности проживания не должно отрицательно влиять на безопасность и представлять собой угрозу для жизни, здоровья, имуществу граждан и юридических лиц, государственному и муниципальному имуществу.
Две большие разницы
Но для начала разберемся, что такое перепланировка и переустройство квартиры? В чем разница между ними?
Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Таким образом, главное отличие переустройства квартиры от перепланировки заключается в том, что в первом случае вносятся существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, то есть, затрагиваются инженерные коммуникации: водоснабжение, канализация, газоснабжение, вентиляция и т.д.
А во втором – изменяется планировка, т.е. разрушаются старые стены или устанавливаются новые, делаются в них проемы, объединяются комнаты, квартиры и пр. И в том, и в другом случае требуется внесение поправок в технический паспорт помещения. А вот будут ли работы производиться на основании проекта или достаточно будет лишь эскиза – это зависит от сложности самих работ.
Что можно и что нельзя?
Итак, рассмотрим, какие виды работ надо согласовывать, а какие – нет.
1. Что не требует разрешения
Если вы затеваете обычный косметический ремонт, то специального разрешения не требуется. Вы можете смело делать следующее:
– менять отделочные покрытия стен, полов, потолков, заменять окна без изменения рисунка и цвета рамы;
– разбирать встроенную мебель: шкафы, антресоли (если не образуются самостоятельные помещения, площадь которых подлежит техническому учету);
– заменять без перестановки инженерное оборудование на аналогичные по параметрам и техническому устройству;
– переустанавливать бытовые напольные электроплиты в габаритах помещения кухни;
– устанавливать наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасадах многоквартирных домов;
– устанавливать самораздвижные или «карусельные» двери и витрины из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
– менять материалы и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий;
– переставлять нагревательные (отопительные) и газовые приборы (если при этом не требуется прокладывать дополнительные подводящие сети);
– заменять столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка);
– остеклять лоджии и балконы.
На заметку
На установку кондиционеров разрешение Мосжилинспекции теперь получать не нужно. Но надо иметь в виду, что при размещении индивидуальных кондиционеров на фасадах не допускается отведение конденсатной воды на стены и окна, а также площадки перед входом в жилые здания.
2. Без разрешения, но с условием
Теперь – список работ, которые также можно делать без проекта и разрешения. Но потом, после их завершения, необходимо будет эти изменения оформить в уведомительном порядке.
К таким работам относятся:
– перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
– заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
– изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
– устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
– разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, исключая межквартирные;
– устройство проемов в ненесущих перегородках, исключая межквартирные.
Все эти работы регистрируются в уведомительном порядке. По их окончании необходимо обратиться в службу «одного окна» Мосжилинспекции с необходимым пакетом документов: свидетельством о собственности (договором найма), техническим паспортом на квартиру, паспортом гражданина РФ и эскизом, по которому выполнялись работы. В течение 10 дней инспекторы утвердят изменения.
3. Что можно делать по проекту
Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся, например, устройство несущих стен, строительно-монтажные работы по изготовлению полов, работы, затрагивающие архитектурный облик фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, работы, связанные с газом, объединение лоджий с жилыми помещениями и другие. С полным списком можно ознакомиться на сайте и в службах «одного окна» Мосжилинспекции.
Запрещено категорически!
Перечислим, что категорически запрещено делать в ходе переустройства и перепланировки квартиры.
Законодательством не допускается:
– ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие подобные работы;
– переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
– затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
– нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
– установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
– ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
– увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
– перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;
– устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
– нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
– устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
– устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
– устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, а балконов – и на первом этаже здания;
– переустройство чердака, технического этажа;
– работы по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
Начинаем действовать
Итак, вы решили изменить планировку своей квартиры. С чего начать?
Если требуется разрешение, за ним следует обращаться в службу «одного окна» Мосжилинспекции по вашему административному округу. Там созданы специальные инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах. В другие органы власти ходить больше не нужно, кроме случаев, когда работы могут затронуть внешний вид и конструкцию фасада здания (кроме установки антенн и кондиционеров).
1. Для начала лучше обратиться за бесплатной консультацией. В каждой инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах есть штатный консультант, который ответит на все ваши вопросы, разъяснит, какие документы необходимо собрать.
Что входит в пакет документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (установлен Жилищным кодексом Российской Федерации):
– заявление на проведение переустройства. Оно включает перечень планируемых работ, гарантируемый режим и сроки их проведения. Подтверждается личными подписями членов семьи и других заинтересованных лиц. Заявление на бланке (выдается в службе «Одно окно» или берется на сайте Мосжилинспекции);
– документы о правах на помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
– проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
– технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликация к поэтажному плану, выписка из технического паспорта строения, справка о состоянии здания/помещения);
– согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме (для нежилых помещений – согласие собственника помещения).
Где взять?
Технический паспорт жилого помещения нужно получить в Территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). Адреса и телефоны можно найти на интернет-сайте БТИ.
Проект перепланировки нужно заказывать у автора проекта дома, а в случае отсутствия такового – в любой проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам.
2. Когда все документы будут на руках, подайте их в «Одно окно» инспекции лично или через своего представителя с нотариальной доверенностью.
Можно также обратиться с пакетом документов в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (МФЦ). Их адреса и телефоны размещены на официальном сайте Мосжилинспекции
3. Через 20 дней (или раньше) нужно обратиться в то же «Одно окно» и получить полный пакет документов и согласование на проведение работ.
Кстати, по ЖК РФ рассмотрение документов на перепланировку должно занимать не более 45 дней. В Москве же обычно эта процедура занимает не более двух недель.
Вместе с разрешением на перепланировку инспектор выдаст журнал ремонтно-строительных работ. Его нужно будет предъявить в свой ДЕЗ (ТСЖ, ЖК или ЖСК), там зарегистрируют сроки начала и окончания ремонта.
Само разрешение на перепланировку выдается бесплатно. Поэтому не следует слушать мошенников, которые пугают очередями и отказами и обещают «помочь» за определенную сумму.
Имейте в виду, что не пускать в свой дом инспекторов вы не имеете права. Вы же сами подписали заявление в инспекцию, в котором есть обязательный пункт обеспечить свободный доступ должностных лиц для проверки хода работ.
После выполнения самих ремонтно-строительных работ по перепланировке производится приемка помещения комиссией с подписанием акта о произведенном переустройстве. Затем, на основании распоряжения, акта приемки необходимо вызвать техника БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения. Изменения также вносятся в свидетельство о праве собственности.
Ответственность за «самоволку»
Все планируемые изменения, выполняемые по проекту, надо узаконить еще до начала работ.
Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Помимо выплаты штрафа, нарушитель будет обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.
Зачем согласовывать?
При несогласованной перепланировке квартиры, не зафиксированной в поэтажном плане, владелец теряет одно из основных прав собственности – право распоряжения. Продать, подарить или обменять такую квартиру почти невозможно. Не удастся также получить кредит в банке под залог квартиры или передать квартиру по наследству.
При обнаружении незаконной перепланировки органы исполнительной власти могут обратиться в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан.
Узаконить уже сделанную перепланировки можно, но только через суд. Порядок согласования таких перепланировок определяет Жилищный кодекс РФ. Результаты своевольной перепланировки установлены ст. 29 ЖК РФ.
Cлужба «Одно окно»
Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в административных округах
Время работы: понедельник – пятница: 8:00 – 21:00, суббота: 8:00 – 15:00, обеденный перерыв: 13:00 – 13:45
| Округ | Руководитель | Адрес | Телефон |
|---|---|---|---|
| Центральный | Мораш Владислав Викторович | 129090, Москва, Проспект Мира, 19, каб. 119 | 8 (495) 631-24-91; 8 (495) 631-05-58; 8 (495) 631-35-78 |
| Северный | Смагин Илья Сергеевич | 125252, Москва, Ходынский бульв., д.11 | 499) 650-43-43 |
| Северо-Восточный | Назаров Сергей Владимирович | 127562, Москва, Алтуфьевское ш., д. 24, под. 5 | (499) 903-01-85 |
| Восточный | Исакович Игорь Геннадьевич | 107076, Москва, Колодезный пер., д. 14 | (499) 268-42-15 |
| Юго-Восточный | Кушнарев Константин Викторович | 109377, Москва, 1-я Новокузьминская ул., д. 10 | (499) 784-95-44 |
| Южный | Калинов Михаил Сергеевич | 115470, Москва, Кленовый б-р, д.26 | (499) 614-53-46 |
| Юго-Западный | Чекановский Юрий Львович | 117452, Москва, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7 | 495) 310-61-09 |
| Западный | Буянов Виктор Вячеславович | 121351, Москва, ул. Полоцкая, д. 25, стр. 1 | (495) 416-60-15 |
| Северо-Западный | Хрусталев Василий Николаевич | 123298, Москва, ул. Маршала Малиновского, д. 8 | (499) 192-89-16 |
| Зеленоградский | Антонов Владимир Сергеевич | 124527, г. Москва, г. Зеленоград, корп. 841 н.п. 14 | (495) 532-91-42 |
Подробности о перепланировке квартир в Москве можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции./p>
Материал подготовлен при содействии пресс-службы Мосжилинспекции