Бузят дома? Ищите тех, кому это нужно!
Время от времени на страницах нашей газеты появляются письма собственников из домов ЖСК. Как правило, речь в них идет об ущемлении их прав со стороны председателей правлений. И не было случая, чтоб такие публикации не вызвали ответную и обычно бурную реакцию председателей.
Что происходит? Почему конфликты в домах – скорее правило, чем исключение? Почему жители, вместо того, чтобы объединяться вокруг правления, помогать ему, воюют с председателями, пишут жалобы в органы власти, судятся. К сожалению, в большинстве случаев для этого у них есть все основания…
«Хочу ответить на заметку «Тайн быть не должно!», опубликованную в № 9 «КР» от 13 марта 2012 г.», – пишет Ольга Смородская, бухгалтер ЖСК «Печать-5». Напомним, речь идет о статье Юрия Семина, где он обосновал свой выход из членов ЖСК, поднял проблему сокрытия от жителей информации о финансово-хозяйственной деятельности кооперативов, рассказал, как бороться с произволом «царьков и цариц», то есть тех председателей, которые нарушают закон и права собственников.
Ольга Смородская:
– В преамбуле заметки автор ссылается на ст. 129 ЖК РФ и ч. 9 ст. 162 ЖК РФ, в которых говорится о решении вопросов в отношении собственности в кооперативе. Член ЖСК становится собственником после выплаты паевого взноса полностью. Как собственник помещения, член ЖСК вправе участвовать в общем собрании собственников помещений и решать вопросы, касающиеся исключительной компетенции такого собрания (выбор способа управления домом, капитальный и текущий ремонт и др.). После выбора способа управления жилищно-строительным кооперативом, собственник – не член ЖСК не имеет права принимать участие в общем собрании членов ЖСК. Как правило, это отчетно-выборные собрания, решения которых обязательны для исполнения всеми собственниками. Выйдя из состава членов ЖСК, собственник добровольно лишает себя прав, за которые призывает бороться с «царьками и царицами».
Автор заблуждается, говоря со ссылкой на п. 2 Правил содержания общего имущества (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.) о праве у собственника – не члена ЖСК на изменение размера платы в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а у члена ЖСК на отсутст-вие такого права.
В соответствии с п. 5 Правил в договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом ЖСК с не членом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг по сравнению с требованиями Правил. Иными словами, все собственники, в том числе, члены ЖСК, получат перерасчет платы за техобслуживание на основании акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.
Удивляет мотивация Юрием Семиным его выхода из ЖСК. Ему, дескать, в отличие от членов кооператива, не придется покрывать убытки, нанесенные вследствие неправильного или неграмотного хозяйствования правления. Конечно, прямого призыва – идти за собой в заметке нет. Но, прочитав ее, читатель скажет – да в ЖСК сплошь обманщики и воры. Но это не так! И в нашем кооперативе есть такой же недовольный житель. Даже не обращаясь в правление, он подал иск в суд с требованием к ЖСК представить ему документы. На вопрос судьи – какие именно документы ему нужны, он ответить не смог. Тем не менее, судиться с правлением продолжает.
Теперь вопрос: зачем неограниченному кругу лиц, в том числе и преступному, знать персональные данные членов правления, ревизионной комиссии, подпись руководителя, оттиск печати организации и сумму резервного фонда. Какую цель преследует законодатель, обязывая, например, в протоколе общего собрания указывать персональные данные собственника квартиры, который, прочитав о себе на сайте, прямиком побежит в суд с иском к ЖСК, раскрывшем информацию о нем?
Вариации на заданную тему
Ничего странного нет в том, что Юрий Семин и его оппонент придерживаются разных взглядов на членство в ЖСК и в целом на положение дел в этих жилищных объединениях, на требования к раскрытию информации. Обычное дело – то, что одному кажется белым, другому видится черным. Удивительно другое – они по-разному трактуют одни и те же нормы, в частности, Жилищного кодекса, касающиеся вопросов принципиальных. Что влечет за собой выход из членов ЖСК, дает ли это людям какие-либо преференции или, наоборот, лишает, какие общие собрания – членов ЖСК или собственников – должны проводиться, и какова компетенция таких собраний?
Конфликты на этой почве возникают самые разные. Об этом нам сообщают читатели. Не членов не пускают на общие собрания, обязывают платить членские взносы, при отказе не дают справки об отсутствии задолженности за ЖКУ для начисления субсидий и прочее, прочее, прочее…
Юрий Семин настаивает:
– В части 9 ст. 162 Жилищного кодекса сказано, что управление многоквартирным домом, который находится в собственности кооператива, осуществляется в соответствии с разделом V о жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Находиться в собственности ЖСК дом может лишь до тех пор, пока ни один пай не выплачен. После полной выплаты пая хотя бы одним членом ЖСК на отношения собственности распространяется действие гл. VI об общем имуществе собственников МКД и об общих собраниях таких собственников. То есть, все происходит как в обычном доме. Не всем понятно, что такое «отношения собственности». Судя по названию статей гл. VI, это все, что касается общего имущества, его содержания, распоряжения им, а также установление размера платы за содержание и ремонт (п. 7 ст. 156). Решения по этим вопросам принимают собственники. И Гражданский кодекс гласит: в доме первична собственность, а уж потом членство. Никто не мешает собственнику быть членом кооператива. Но на своих собраниях члены могут обсуждать все, кроме вопросов собственности. На практике же созывается общее собрание членов ЖСК, обсуждают смету, стоимость работ, как потратили деньги, что и как сделано. А где же остальные – не члены? А их никто и не спрашивает! Хотя согласно Гражданскому кодексу, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью происходит при участии всех собственников.
Словом, о том, как должны выстраиваться взаимоотношения в ЖСК после выплаты паев, законодатель написал так «умело», что даже знающие жилищное законодательство люди спорят и не могут прийти к единому мнению.
Так что же такое ЖСК с полностью выплаченными паевыми взносами? Его статус в Жилищном кодексе четко не определен. Создали ЖСК, дом построили, паи выплатили. Что дальше? Пытаемся поскрести по сусекам Жилищного кодекса. В п. 1 ст. 110 находим – кооперативы создаются не только для удовлетворения потребностей граждан в жилье, но и для управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. А как они должны управлять, в каком статусе, не растолковали. Хотя аналогичная норма в ст. 135 раздела VI о ТСЖ подобных вопросов не вызывает. В ней четко сказано, что товарищество – это некоммерческая организация, которая создается для совместного управления домом.
При перечислении в п. 2 ст. 161 способов управления ЖСК и вовсе не упомянуто. Людям, прочитавшим этот пункт, остается домыслить самостоятельно и по умолчанию отнести ЖСК в разряд «иных специализированных потребительских кооперативов». А потом разве что случайно наткнуться на единственную в кодексе ссылку в скобках (п. 4 ст. 110), где законотворцы предложили жилищно-строительные и жилищные кооперативы далее в тексте называть одинаково – жилищными кооперативами.
А что бы подумал Штирлиц?
Член экспертного совета при Комитете по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Александр Лощаков считает, что после выплаты паев ЖСК вообще не должно существовать, ведь у него ничего не остается в собственности. С ним не согласна руководитель Межрегионального объединения домовладельцев Лариса Денисова:
– Закон ЖСК никаких прав по управлению домами не лишает. Более того, в действовавшем до Жилищного кодекса законе о ТСЖ была четкая формулировка о том, что ЖСК с выплаченными паями действуют по нормам, написанных для товариществ. В Жилищном кодексе сказано по-другому – управление домами ЖСК в вопросах, связанных с собственностью, осуществляется на основании раздела, предназначенного для обычных домов. Более того, поделена компетенция между двумя общими собраниями – собственников и членов. Естест-венно, все имущественные вопросы решают собственники, поскольку заинтересованы в эффективном содержании общего имущества. А управленческие вопросы решает управляющая компания – ЖСК.
Согласен с Ларисой Денисовой заместитель руководителя ООО «ДЕЗ района Южное Бутово» Андрей Чечин:
– Полная выплата паев не подразумевает автоматическую ликвидацию ЖСК. Многих проблем в ЖСК удалось бы избежать, если бы осталась в Федеральном законе № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ст. 14, согласно которой жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежал до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию регистрирующего органа. Но статью эту спешно и необдуманно отменили.
В Жилищном кодексе сказано: если выплачены паевые взносы, то на взаимоотношения членов ЖСК распространяется действие главы VI. А это уже отношения не членов ЖСК, а собственников помещений и их решения по управлению общей долевой собственностью. Члены ЖСК после выплаты паев вправе самостоятельно решить: будет ли функционировать ЖСК и дальше (законодатель предусмотрел, что кооператив создается не только для строительства дома, но и для дальнейшей его эксплуатации) или преобразуется в ТСЖ (такая возможность, но не обязанность прописана в ст. 122).
И покажем, где деньги лежат…
Массу возражений сегодня вызывает постановление правительства РФ № 94 от 6 февраля 2012 г. № 94 «О внесении изменений в стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», по которому ТСЖ и жилищные кооперативы должны раскрывать информацию о своей деятельности таким же образом, что и коммерческие организации, управляющие жилыми домами по договору. И опять претензии к авторам документа. Знают ли они, что председатели некоторых ЖСК, прочитав постановление, утверждают, что к ним оно не относится? Ну, не догадываются люди, что перед прочтением этого постановления им сначала надо заглянуть в п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса, где в скобочках написано – под жилищными кооперативами подразумеваются и жилищно-строительные кооперативы!
Жалуются руководители управляющих компаний, полагая, что благая, в общем-то, задумка доведена исполнителями постановления до абсурда. Где только они эту информацию не размещают: и на своем сайте, и на сайте управы, и на официальном городском. Сейчас еще Минрегионразвития свой сайт придумал. И у каждого свои правила размещения информации. Одно дело, товариществу или кооперативу опубликовать данные только по своему дому, другое – управляющей компании разместить информацию по 100–400 домам. Надо понимать, что затраты на «раскрытие» лягут на плечи жителей!
Руководитель Российской жилищной федерации Герман Ломтев возмущен:
– Считаю, что информацию можно раскрывать только собственникам дома, но ни в коем случае не в открытом доступе – на сайтах. Многие ЖСК вообще не собираются данные размещать, они понимают, что из этого выйдет. К примеру, один ЖСК накопил на капремонт 5 млн руб., а другой – ничего не собрал. Оба председателя идут в администрацию и просят денег на замену лифта. Глава администрации открывает сайт и начинает выяснять, почему в одном доме накопления есть, а в другом их нет? По сути, влезать во внутренние дела дома. Понятно, какому дому достанутся бюджетные деньги – тому, которому можно меньше дать. Помимо общей информации (наименование, почтовый адрес, режим работы органов управления и т.д.), бухгалтерской документации и информации, связанной с технологией обслуживания жилого дома, ЖСК и ТСЖ должны публиковать, в частности, протоколы общих собраний членов товарищества или кооператива, на которых рассматривались вопросы содержания дома, заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности, информацию о размере обязательных платежей и взносов, установленных общим собранием, сведения об образовании резерв-ного фонда на проведение текущего и капитального ремонта. Уже известны факты, когда, воспользовавшись раскрытой информацией, со счетов ЖСК и ТСЖ жулики снимают и крадут деньги. Кому это нужно?
Проверка на выживаемость
Лариса Денисова предложила в порядке размышления по-другому взглянуть на ситуацию в домах ЖСК, ТСЖ:
– Споры, конфликты интересов в жилищных объединениях – все это происходит по всей стране гораздо в больших масштабах, чем в Москве. Как говорили древние римляне – если что-то происходит, то ищите того, кому это выгодно. На мой взгляд, конфликты между председателями правлений ЖСК, ТСЖ и жителями спровоцированы стараниями депутатов. Жилищное законодательство противоречиво, запутано, часто неисполнимо, отвечает интересам кого угодно – коммунальных монополий, бизнеса, власти, но не интересам собственников. Изменения, внесенные в него за последний год, лишь усугубляют ситуацию, потому что сделаны только с одной целью – все недовольство жителей направить мимо чиновников на конкретных людей – председателей правлений, а через них – на ТСЖ и ЖСК, как на общественный институт, не оправдавший высоких надежд. Тогда гражданам будет не до тех, кто действительно виноват в том нокауте, в котором нынче пребывает сфера управления домами – мошенничество, неисполнение обязательств, выкачивание денег из населения, несоразмерное количеству и качеству услуг. Требование к ЖСК и к ТСЖ о раскрытии информации, ужесточение государственного контроля над их деятельностью – по сути, последовательные шаги по искоренению самоуправления в жилищной сфере. И управляющим компаниям, и коммунальным монополиям, и органам власти сегодня нужен не активный и требовательный собственник, а добросовестный и безропотный плательщик по счетам…
Игры в «НОСО-НОУН»
…Бизнес агрессивно наступает. Это факт. Два года назад создано Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью с устрашающей аббревиатурой – НОСО УН. В нем состоит более 1000 УК из 43 регионов. Добротно выстроенный имидж организации, великолепный информативный сайт, многочисленные мероприятия с разъездами по регионам, выступления верхушки аппарата – членов правления, в которых они старательно убеждают страну, а, может, и самих себя в том, что саморегулирование – панацея от всех напастей в ЖКХ. 43 региона – это как никак полстраны! Логично предположить, что для половины населения России проблем с управляющими компаниями уже не существует, они успешно решены СРО? И 70% от всех обращений населения в Госдуму, в органы государственной власти, касающиеся ЖКХ, исходят из неохваченных НОСО УН остальных 40 регионов?
Неожиданным стало известие о создании второго Национального объединения управляющих недвижимостью с не менее жуткой аббревиатурой – НОУН. В марте прошло учредительное собрание с представительством федеральных структур. Учредителями стали 22 СРО из разных регионов России. Президентом НОУН избрали первого зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елену Николаеву, которая, кстати, является одним из авторов законопроекта об обязательном саморегулировании управляющих организаций. Этот проект в ближайшие месяцы планируется рассмотреть Госдумой в первом чтении.
Невольно напрашивается вопрос: зачем же нам второе национальное объединение? Может, участники собрания и не подозревают о том, что в стране уже имеется Национальное объединение СРО управляющих недвижимостью. По сообщениям некоторых «осведомленных» СМИ, создается НОУН отнюдь не на добровольных принципах. А еще пишут о том, что это – результат амбиций нескольких человек.
Не сомневаюсь, что для большинства низовых звеньев – управляющих компаний – членство в СРО является формальным, как и в строительной сфере, и ограничивается вступительными взносами и отчислениями в компенсационный фонд. Можно сколько угодно убеждать граждан, общественность в эффективности саморегулирования, но все доводы будут оставаться пустым звуком до тех пор, пока «НОСО-НОУНы» не продемонстрируют результаты своей деятельности. А результат может проявиться только в одном – в резком снижении в ближайшие годы жалоб населения на безобразия в жилищной сфере.
Как бы то ни было, пусть даже усилиями сверху, но бизнес все же организуется. Неорганизованным, разобщенным, а потому уязвимым со всех сторон по-прежнему остается самое важное звено реформы – собственники. Больно бьют по самоуправлению междоусобицы внутри ТСЖ, ЖСК. Мы сами своими жалобами по инстанциям, судилищами, неспособностью договариваться друг с другом рубим сук, на котором сидим. Об этом не мешало бы задуматься и собственникам, и председателям.