Кто про что, а мы опять про СРО
Летом прошлого года Жилищный кодекс пережил капитальную правку. Федеральным законом № 123-ФЗ от 4.06.2011 в него внесены изменения столь значительные, что можно говорить об его смысловой революции. Если в прежней редакции сфера управления многоквартирными домами была отдана на откуп собственникам, то в новой – государству под жесткий контроль.
Семь месяцев минуло с момента вступления поправок в силу, но каких-то изменений пока не заметно. Как отметила на одной из пресс-конференций председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, у жилищных инспекций нет ни подготовленных в достаточном числе кадров для тотального контроля, ни понимания новых функций, что свалились на них волею законодателей. Словом, говорить о том, что поправки коренным образом улучшили ситуацию, рано.
Не дождавшись результатов недавних изменений, новый состав Госдумы решил в очередной раз перекроить Жилищный кодекс. И в очередной раз – основательно. Предпринимается вторая попытка протащить обязательное саморегулирование в жилищную сферу.
Первая попытка закончилась неудачей. Планировался целый раздел в Жилищном кодексе, посвященный СРО. Под давлением общественности в последний момент раздел из законопроекта изъяли. Теперь идея опять ожила, но уже с обновленным составом инициаторов.
Чтоб сказка стала былью…
Это члены Совета Федерации Степан Киричук, Валентин Межевич, Валерий Парфенов, Юрий Росляк, Светлана Орлова, депутаты Госдумы Олег Морозов, Елена Николаева, Владимир Пехтин, Мартин Шаккум. Законопроект о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами под номером 623780-5 форсированными темпами прошел все госдумовские инстанции, в апреле–мае планируется вынести его на первое чтение.
Посмотрим, чем в пояснительной записке к законопроекту авторы проекта мотивируют необходимость введения обязательного саморегулирования управляющих компаний.
«Отрасль управления многоквартирными домами развивается динамично. По состоянию на 1 января 2011 г. количество частных управляющих организаций превысило 13 тысяч. При этом около 80% многоквартирных домов фактически управляется именно управляющими организациями. По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ за 2010 год, под управлением управляющих организаций находится 73,1% от общей площади многоквартирных домов».
Смею заверить, если бы инициаторы реально оценили состояние дел в отрасли управления МКД, их оптимизм в оценке динамики ее развития поубавился. Частные УК – это аффилированные с администрациями бывшие муниципальные ЖЭКи, РЭКи, ДЕЗы, сменившие вывески с МУПов на ООО, либо отпочковавшиеся от них группы работников во главе с прежним руководителем.
Но даже их всего 13 тысяч на весь жилищный фонд России. Это говорит о том, что структуры эти – монопольные, захватившие либо все дома в небольших городах, либо значительную часть – в мегаполисах. Какую долю в этих 13 тысячах занимают УК, созданные с нуля и не имеющие отношения к органам исполнительной власти и бывшим муниципальным предприятиям? Такой статистики нам не приводят. Понятно, почему – картина «динамично развивающегося рынка» окажется подпорченной.
45% площадей в домах ТСЖ, ЖСК, переданных в управление управляющим организациям, демонстрируют не преимущество последних, а реальное соотношение в стране настоящих и фальшивых ТСЖ, созданных по разнарядке Фонда содействия реформированию ЖКХ для получения денег на капремонт. Почти 50 на 50! Настоящие ТСЖ создаются как раз для самостоятельного управления своими домами. Они в первую очередь стараются избавляться от лишних посредников, а не плодить их.
Честность по умолчанию
Дальше авторы проекта объясняют все преимущества обязательного саморегулирования. «Чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок, и это возможно либо в форме государственного регулирования (лицензирование и т. д.), либо в форме саморегулирования. Основным преимуществом саморегулирования перед другими способами является солидарная и коллективная ответственность членов (в форме компенсационного фонда), что позволяет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг. Только институт саморегулирования стимулирует создание профессиональных стандартов деятельности, формирование ответственных участников рынка и самоочистки рынка от недобросовестных участников, за которых приходится платить самим участникам рынка.
Кроме того, саморегулирование предполагает развитие добросовестной конкуренции, как между участниками рынка, так и между самими СРО. Саморегулируемые организации, конкурируя, вправе для своих членов устанавливать повышенные требования к качеству работ и услуг, относительно минимальных требований, установленных государством».
Далее сообщается, что в саморегулируемых организациях создаются дисциплинарные комиссии, где рассматриваются жалобы на действия членов и применяются меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения недобросовестного участника с рынка. А у госорганов появляется «контрагент» который может представлять отрасль и распространять положительную практику, оказывая помощь добросовестным участникам рынка и выявляя недобросовестных.
Замечательная перспектива! Если бы не разные «но». Для того чтобы сказка стала былью, все управляющие компании изначально обязаны быть кристально честными (нечестные, по предположению авторов проекта, будут появляться в будущем и в единичных экземплярах), руководствоваться исключительно интересами жителей, а о своих собственных карманах вспоминать лишь изредка. Последнее, правда, противоречит их коммерческой сущности.
Жилищному кодексу семь лет, и все эти годы не наблюдается зачатков добросовестной конкуренции. Только передел рынка и захват домов у конкурентов (вторые квитанции, создание протестных групп собственников, инициация многочисленных жалоб, наездов проверяющих, непередача техдокументации). А то и криминал (исчезновение в неизвестном направлении средств, уплаченных жителями за коммунальные услуги, вместе с самой управляющей компанией). И где гарантия, что СРО будет рассматривать жалобы жителей с позиции: «клиент всегда прав»?
Цена входного билета
«В настоящее время активно идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО в сфере управления многоквартирными домами, в соответствии с Федеральным законом № 315-ФЗ от 1 декабря 2007 г. По состоянию на 1 октября 2011 г. в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано 73 СРО в 58 субъектах РФ, объединяющих более 15% управляющих организаций».
Только какой процент из 73 СРО создан добровольно, без участия административного ресурса? Велика вероятность, что СРО перекроют путь в сферу управления малому бизнесу, к примеру, если в управлении компании всего 1-2 дома, то взнос она не осилит. Или начинающей организации. Ведь ей надо сначала стать членом СРО, заплатить 100 000 рублей, а уж потом приступать к работе.
Почему-то инициаторы законопроекта не хотят замечать негативный опыт строительных СРО, по сути, превратившихся в кормушки для предприимчивых людей. Интернет пестрит рекламой многочисленных СРО, которые за деньги выдадут любой допуск на какие угодно работы и кому угодно. А ведь внедряя обязательное саморегулирование в строительстве, законодатели также руководствовались благими намерениями…
Авторы законопроекта уверяют, что введение саморегулирования не создаст дополнительной финансовой нагрузки для граждан. Взнос в компенсационный фонд управляющей компанией уплачивается единовременно, за исключением случаев выплат из компенсационного фонда, которые должны быть возмещены членами саморегулируемой организации. В соответствии с разрабатываемым законопроектом размер взноса – 100 тысяч рублей с каждого члена СРО.
«При фактическом объеме платежей населения за жилищно-коммунальные услуги за 2010 год в размере около 1,5 трлн рублей, общая сумма взноса в компенсационный фонд управляющих компаний составит около 1,3 млрд рублей, или всего около 0,1% от платежей. Расчет такой: 13 302 (количество управляющих организаций) х 100 000 рублей = 1 330 200 000 руб. При этом необходимо отметить, что на сегодня по данным экспертов, в силу того, что не сформирован качественный и профессиональный рынок жилищных услуг, совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют около 160 млрд руб. в год, в том числе:
– злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих организаций и их преднамеренные банкротства – около 65 млрд руб.;
– одновременное выставление квитанций за услуги разными компаниями на оплату ЖКУ – около 7,5 млрд руб.;
– выписка квитанций от компаний «однодневок» – около 1 млрд руб.;
– техническая безграмотность специалистов – около 85 млрд. руб.».
По поводу того, что саморегулирование не создаст гражданам дополнительной финансовой нагрузки. Как известно, единственный источник доходов управляющей компании – платежи жителей. Причем на определенные законодательством цели: за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества. Если в смете по каждому дому не будет предусмотрена причитающаяся на его жителей доля взноса УК в компенсационный фонд (скажем, тысяча рублей, если компания управляет 100 домами), и, более того, эта статья расходов не будет одобрена общим собранием, то откуда возьмет УК эти 100 000 рублей?
Источник может быть лишь один – недовыполнение работ в домах по договорам управления. Как ни крути, взносы в компенсационный фонд придется оплачивать жителям! Неважно, согласятся они на это добровольно или их обманут, чтобы наскрести нужную сумму.
Та же ситуация с выплатой средств из компенсационного фонда пострадавшему от действий УК дому. Возмещать ущерб придется вскладчину жителям всех домов, управляемых членами СРО.
Взнос – единовременный, израсходовали – пополнили снова. А как часто придется его пополнять? К сожалению, авторы законопроекта умолчали о том, что будет, если ущерб нанесут не одному дому, а десятку, сотне домов, и этот взнос не покроет и доли затрат на возмещение. Или убытки окажутся столь значительными, что не спасет даже десятикратное увеличение этого взноса. Например, не должным образом обслуживалась внутридомовая электросеть, из-за короткого замыкания произошел пожар, дом выгорел полностью, и всех жителей надо куда-то переселять). А что будет, если в числе провинившихся окажется не одна УК, а 10–20?
В каждом СРО обязательно будет чиновничий аппарат – руководитель, его замы, бухгалтер, секретариат, которые вряд ли будут работать бесплатно или за зарплату в пять тысяч рублей. Содержать их также придется жителям.
И самое главное – законодатели лишают граждан права на выбор. Они сами должны решить: нанять ли управляющую компанию – члена СРО и, соответственно, раскошеливаться на вступительный взнос, а то и на компенсацию ущерба, нанесенного их УК в соседних домах, или привлечь не состоящее в СРО какое-нибудь эффективное малое предприятие и оплачивать только целевые расходы – на коммуналку и на содержание общего имущества. А если жителям не нравятся стандарты, по которым работает СРО в их городе, или эти стандарты покажутся им завышенными, не по карману?
Срок пришествия назначен
Инициаторы предлагают дополнить Жилищный кодекс разделом IX о саморегулировании в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами (статьи 166-172) и делают вывод о том, что «потребуется не менее одного года для создания нормального и эффективного механизма функционирования института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами. Должны быть подготовлены соответствующие стандарты и правила, разработаны и опробованы образовательные программы для подготовки специалистов, сформироваться профессиональный и конкурентоспособный рынок. Поэтому введение обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами предусмотрено только с 1 марта 2013 года».
Одна из соавторов обязательного саморегулирования управляющих организаций, первый зам. председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева отметила на слушаниях в Общественной палате РФ, что внесенный законопроект вызвал большую критику со стороны оппозиции, несмотря на отсутствие правил допуска управляющих компаний на рынок и правил их действий. Сейчас документ дорабатывается, к ста страницам основного текста уже написано более ста листов поправок, сформулированных и согласованных на уровне правительства. На сегодня, по словам депутата, оппозиционные партии возражают против самого механизма саморегулирования, считают, что он не нужен…
Действительно, сейчас обсуждаются меры, которые позволили бы сделать рынок управления многоквартирными домами более прозрачным. В числе приоритетных – утверждение стандартов деятельности УК и развитие института СРО как инструмента повышения качества их работы. В одном заблуждается депутат: в прошлом году первая попытка ввести обязательное саморегулирование не прошла в большей степени не из-за критики оппозиционных партий, а по причине возмущения жилищной общественности.
ЖКХ – сфера не столько производственная, сколько социальная. Любые нововведения, и уж тем более потрясения в ней отражаются на благополучии каждой семьи. 70% россиян на первое место в ряду основных проблем, которыми они озабочены, ставят рост квартплаты. Она для многих уже стала «неподъемной». Тарифы на коммунальные услуги еще как-то сдерживает государство, но рынок жилищных услуг – неконтролируемый. Сейчас собственникам сложно разобраться с одной – своей управляющей компанией. После введения обязательного СРО им придется противостоять армадам, объединенным одним корпоративным интересом – хорошо на нас, жителях, заработать.
Комментарий
Татьяна Варская, член экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ:
– Снова предлагается форсировать введение обязательного членства управляющих организаций в СРО, хотя спешка вредна, а сам этот вопрос требует продолжения дискуссии. Саморегулирование хорошо, когда инициатива идет от «низового» звена. На практике первые СРО управляющих компаний были созданы с использованием мощного административного ресурса, без анализа отрицательного опыта саморегулирования в строительстве.
Сегодня по-прежнему не учитывается реальное состояние дел с управляющими компаниями, их показатели, качество работы тех, кому предлагают саморегулироваться, соотношение на рынке организаций с «положительной» историей и аффилированных, недобросовестных УК.
Нет ответа на вопросы: для кого СРО – для крупных монополистов или для малых предпринимателей? На кого ориентирован рынок?
Очень торопятся, на мой взгляд, с принятием стандарта управления многоквартирными домами, как инструмента для саморегулирования. Вызывает опасение, что этот стандарт не будет опираться на профессиональные «Нормы и правила технической эксплуатации», которые в 2003 году постановлением № 170 утвердил Госстрой, а то и вовсе их отменит. Очень многие в этом заинтересованы. А эти нормы – лучшее, что есть на сегодня в нормативной базе по обслуживанию жилья. На смену им готовится обязательный минимальный набор услуг по управлению, содержанию и ремонту для обеспечения технической безопасности здания и его санитарного состояния, сверх которого жителям, скорее всего, придется доплачивать.
Думаю, сейчас необходимо сосредоточиться на проблеме эффективности контролирующих сферу ЖКХ структур – прокуратуре, жилищном надзоре, административно-технических инспекциях. Принятые летом прошлого года поправки в Жилищный кодекс, давшие этим органам широкие полномочия, до сих пор не работают. Специалистов этих ведомств еще учить и учить, прежде чем они освоят новые функции! Пока же можно констатировать лишь умеренный оптимизм проверяющих и массу проблемных и неотрегулированных процедурных вопросов.
Патент на процент
Недавно на одном из общественных мероприятий довелось мне сидеть рядом с увлеченным человеком. Дама рассказывала: «Мы первыми создали в Санкт-Петербурге СРО для защиты прав жителей. Боремся с коммунальщиками, выигрываем суды, и теперь люди вообще не платят за тепло и за воду!».
«Ну, наконец-то, появилась саморегулируемая организация, о которой можно только мечтать! Надо скорее о ней написать» – подумала я тогда. И – за перо! Но… пылу поубавилось после изучения питерской прессы. На фоне восторженных сообщений о появлении СРО, готовом защищать население от коммунальных монополистов, с трудом удалось найти несколько спокойных серьезных журналистских расследований о деятельности организации. После чего возникли сомнения в ее «общественной сущности».
Итак, по словам председателя правления СРО НП «Жилищник» (название изменено – ред.) Елены П., их структура – первая в России, объединяющая потребителей коммунальных услуг. Руководители СРО разработали и запатентовали (объявив интеллектуальной собственностью!) «Договор комплексного предоставления коммунальных услуг с механизмом административно-юридической защиты прав граждан в вопросах управления многоквартирным домом». Это изложенный на 48 листах мелким шрифтом сборник цитат из федеральных законов, правил и огромного отрывка из приложения к Правилам предоставления коммунальных услуг, принятых правительством России еще в 2006 году. Четыре человека из числа руководителей СРО – держатели всех авторских прав на этот документ.
Ни времени, ни денег на суды у населения нет, рассуждают в «Жилищнике», да и граждане плохо ориентируются в законодательстве, чтобы судиться самостоятельно. А найти подводные камни в договорах им и вовсе не под силу. Чтобы не набить шишек и попасть под защиту «Жилищника», ТСЖ или ЖСК должны, во-первых, вступить в СРО. Сейчас оно объединяет 35 ЖСК и ТСЖ Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Во-вторых, объединение собственников должно одновременно заключить со СРО тот самый договор, в котором ТСЖ (ЖСК) поручает «Жилищнику» от своего имени представлять интересы собственников в суде. За свою работу СРО будет брать с клиентов деньги. Обещают ни много ни мало снижения платы за коммунальные услуги на 70%.
Примечательно, что для столь громких обещаний у «Жилищника» есть все основания. Вроде бы незаметной подтасовкой является сам размер тарифа на тепловую энергию, который применяется для жителей квартир. Он рассчитан на температуру максимально холодной пятидневки для Санкт-Петербурга, а это минус 26 градусов по данным за 100 лет метеонаблюдений. И этот размер тарифа не корректируется в зависимости от реальной средней температуры. До минус 26 ни один месяц в северной столице не дотягивает. Но люди все равно платят по полной программе.
Елена П., имеющая опыт работы аудитором в сфере ЖКХ, рассказала еще о нескольких приемах, позволяющих коммунальным монополистам делать деньги на пустом месте.
Одна из схем касается закупки запаса топлива к предстоящему отопительному сезону. Закупаются углеводороды из расчета минимальных, установленных в СНиП для Петербурга температур – минус 26. Это делается для того, чтобы на случай аномально холодной и продолжительной погоды топливо не кончилось раньше времени.
Понятно, что за весь период теплоснабжения средняя температура будет меньше и у поставщика тепла останется запас, стоимость которого уже включена в действующие тарифы и оплачена населением. По факту этот запас не сжигается, а должен перейти на следующий год. В следующем же году закупаться углеводородов должно меньше на величину сэкономленного запаса, а тариф должен быть пересчитан в сторону уменьшения на соответствующую сумму. Однако этого не происходит, и потребители каждый год переплачивают заново.
Немаловажную роль играет и марка топлива, которая в балансах тепловой энергии, как правило, не указывается. Хотя от марки топлива зависит его цена, количество выделяемого при сжигании тепла, а также скорость износа оборудования котельных. Использование более дешевых марок топлива приводит не только к его перерасходу, но и к преждевременному выходу агрегатов из строя. Хитрость здесь состоит в том, что рост объема топлива без указания того, что использовались более дешевые марки, выдается за рост себестоимости получения энергии. Реальная же оплата большего объема дешевого топлива практически полностью совпадает с ценой меньших объемов более дорогого топлива. При этом досрочный выход оборудования из строя оплачивается ростом тарифов для потребителей.
Подводные камни есть в договорах со всеми монополистами. Так, в тарифы Водоканала включены расходы на хлорирование питьевой воды, но это предприятие давно обеззараживает воду бесхлорным способом, о чем не раз заявляло публично. СРО взяло на анализ воду, поставляемую населению, и выяснило: хлора в ней нет, хотя в тарифе он заложен.
Если химический состав воды не соответствует принятому нормативу (СанПиН 2.1.4.1074-01), то плата за нее не взимается за все дни, когда такое несоответствие было зафиксировано. Руководство СРО «Жилищник» исходит из того, что, тщательно отслеживая качество ресурсов, можно добиваться перерасчета ежемесячно. Но ведь это может проделать любой гражданин, опираясь на федеральное законодательство, причем без каких-либо договоров. Даже с учетом стоимости анализов проб воды получается экономия по оплате.
Интересна цена договора. Физическое лицо (гражданин-потребитель), поставившее под ним свою подпись, должно будет ежемесячно вносить некую сумму, состоящую из обязательной ежемесячной платы и 33% от суммы, которую удастся «отбить», доказав, что коммунальные услуги были ненадлежащего качества. Эти деньги будут оформляться не в качестве зарплаты или гонорара, а как… авторские отчисления разработчикам договора.
О каких цифрах идет речь? К примеру, жители «однушки» площадью 40 кв. м при ежемесячной экономии около 1500 рублей 500 из них будут отдавать в СРО. Если в доме 266 квартир, то каждый месяц авторы станут получать только с этого дома 133 тысячи рублей.
«Жилищник» выиграл суд по поводу взыскания долга с ТСЖ «Ириновский, 33/49». Теплоснабжающая организация выставила этому товариществу долг – около 20 млн руб., из них почти 15 млн удалось отсудить. Сумму гонорара, причитающегося СРО, читатель без труда сможет вычислить самостоятельно…
Казалось бы, что плохого в том, что группа предприимчивых петербуржцев нашла способ заработать? Ничего, если бы только при этом обычная коммерческая структура не прикрывалась вывеской общественной организации, а ее истинная цель – извлечение прибыли не маскировалась лозунгами об интересах жителей. Да и аппетиты «общественников», честно говоря, смущают.