Под домокловым мечом залога
Хочу взять кредит в банке под залог своей квартиры. Должна ли «выписываться» из нее?
Анастасия Малкина
Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы.
Заключая кредитный договор с банком под залог квартиры, вы становитесь залогодателем, при этом сохраняете все права на жилое помещение, в том числе и право проживания. Регистрация по месту жительства также сохраняется, ни выезжать, ни «выписываться» из квартиры вы не обязаны.
В том случае, если договор об ипотеке содержит менее выгодные для вас условия, рекомендуем хорошенько подумать, ведь закон таких требований к залогодателю жилой недвижимости не предъявляет.
Помимо права пользования своим имуществом, вы сохраняете и права по распоряжению и владению им.
Согласно ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Вы можете сдать квартиру в аренду или даже продать ее, но с предварительного письменного согласия банка. При этом залог сохранит свою силу.
На право завещать принадлежащее вам имущество банк посягать не вправе. Любое соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.
В период действия кредитного договора вы обязаны, если иное не предусмотрено законом или договором:
1) страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования – на сумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять банк о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять (по документам и фактически) наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.
В случае нарушения вышеперечисленных обязательств и при наличии положения, создающего угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, банк вправе потребовать досрочное прекращение залога.
Если дом пойдет под снос
Я, бывший муж и двое наших несовершеннолетних детей проживаем в 2-комнатной «хрущевке». Квартира была приобретена в браке по договору купли-продажи на имя мужа. На что можем рассчитывать при сносе дома?
Черепановы
При переселении власти города руководствуются положениями Жилищного кодекса РФ, Закона города Москвы от 31 мая 2006г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и постановлением правительства Москвы от 04.12.2007 № 1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве».
Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляются равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена.
Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.
При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому.
При этом таковым признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует их количеству в освобождаемом жилом помещении. Доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений не взимается.
Собственнику, а также членам его семьи, освобождающим жилые помещения и состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
Так как квартира была приобретена в период брака по возмездной сделке, то у вас и вашего бывшего мужа возникло право совместной собственности на данное имущество.
Тот факт, что квартира была оформлена только на одного из супругов, в нынешней ситуации может создать определенные трудности. Для того, чтобы при переселении были учтены ваши права как сособственника квартиры, следует произвести раздел имущества супругов. Сделать это можно по письменному соглашению либо в суде.
Доли супругов при разделе признаются равными, но могут быть изменены по согласию обоих либо в суде с учетом того, с кем из родителей проживают общие несовершеннолетние дети.
Если же вы не оформите свои права сособственника жилья, то при переселении согласно ст. 8 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» вы с детьми сохраните право пользования в отношении жилого помещения, предоставленного в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенного собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, в случаях, если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением; наличия решения суда; если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения (жилые дома) на праве собственности, и освобождаемое жилое помещение (жилой дом) было приобретено собственником до их вселения, и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением; в иных случаях, установленных федеральным законодательством.
А риелтор – подождет
Хочу купить жилье, ищу подходящую квартиру, но риелторы настаивают: чтобы выбранный вариант не был отдан другому покупателю, необходимо оставить задаток. Никак не пойму, что это такое, для чего он нужен и вернут ли его, если я передумаю приобретать выбранный вариант?
Савелий
В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения вышеуказанных правил, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс, в отличие от задатка, не возвращается.
Что касается задатка, то при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из приведенных норм закона следует, что задаток передается одной из договаривающихся сторон (покупатель квартиры) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавец квартиры). Риелторы же – не сторона сделки.
Если риелторы будут выступать в сделке как представитель стороны покупателя, то в рамках заключенного с вами договора об оказании услуг они могут распорядиться переданной им денежной суммой в качестве задатка.
На практике же зачастую выходит так, что переданные клиентами денежные суммы используются риелторскими фирмами иначе. В любом случае, передача задатка – ваше право, а не обязанность. Если и передавать деньги в счет будущей сделки, то надежней будет сделать это уже после подбора устраивающего вас варианта.
С чего начнем?
Мне и еще нескольким соседям собственник дома (орган местного самоуправления) отказывает в приватизации квартир, ссылаясь на то, что сначала нужно сделать в доме ремонт, а потом заниматься приватизацией. Так ли это?
Николай Смышников
Такой отказ в приватизации незаконен.
В соответствии с п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 4 июля 1991 года приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Исходя из системного толкования статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 4 июля 1991 года, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года).
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Рекомендуем обратиться к органу местного самоуправлении с письменным заявлением о желании приватизировать квартиру.
После получения письменного отказа, его можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев.