Не ждите милости от Минфина
Новый налог на недвижимость появится довольно скоро, предположительно, в 2013 году. Может так случиться, что он изменится по содержанию, а по форме останется прежним. Но платить за право владения недвижимостью все равно придется в разы больше, чем до сих пор. Следствием станет массовая распродажа жилья и дачных участков, что подтверждается уже имеющимся практическим опытом.
Ждать осталось недолго
Внимание общественности все чаще привлекается к ожидаемому в 2013 году введению нового налога на недвижимость, призванному заменить ныне действующие: на землю и на имущество физических лиц. Всех интересуют, в основном, два вопроса: когда начнут брать больше, и насколько (во сколько раз) больше. Разговоры о налоге ведутся давно – в первом чтении соответствующий закон был принят аж в 2004 году. Но после этого уже два состава Госдумы продержали проект «под сукном». Сначала в качестве ориентировочного срока его принятия называли 2007-й год, потом 2010-й, но и он плавно трансформировался в 2013-й.
Налог на недвижимость предполагает два новшества. Одно из них состоит в переходе к расчету налога от так называемой «инвентаризационной» стоимости объекта (определяемой расчетом по весьма условной методике) к реальной стоимости, формируемой на основе действующих на рынке недвижимости цен. Для этого каждый объект надо грамотно сформировать, соответствующим образом зарегистрировать и, что очень важно, правильно (справедливо) оценить. Иначе впоследствии не избежать вала судебных исков со стороны налогоплательщиков по поводу завышенной оценки их недвижимости. При этом речь идет не об одном, а о многих десятках миллионов объектов недвижимости.
Другое предполагаемое новшество заключается в переходе к учету единого объекта недвижимости. Так уж сложилось, что в России отдельно учитывают земельный участок и отдельно – строение на нем, что часто приводит к путанице и неопределенности. Во всем мире и то, и другое регистрируется как единый объект. Страшно даже подумать, насколько сложно полностью перетрясти всю едва налаженную систему отече-ственной регистрации под мировые стандарты.
Однако, как долго веревочке ни виться, а конец все-таки будет. С одной стороны, целая армия чиновников несколько лет довольно настойчиво занимается наведением порядка в учете и массовой оценке объектов недвижимости. И, судя по реляциям руководства, весьма в этом деле преуспела. С другой стороны, государство остро нуждается в источниках пополнения бюджетов, особенно местных. И в этом смысле новый налог на недвижимость был бы как нельзя кстати. Поэтому 2013-й год в качестве даты его введения видится как вполне реальный.
Некоторую сумятицу в умы внесло заявление министра экономического развития Эльвиры Набиуллиной, сделанное в последние дни ушедшего года, которое некоторые восприняли как очередной перенос сроков нового порядка налогообложения. По ее словам, у нас еще долго не будет единого налога на недвижимость. Причину мы уже указали выше – раздельный действующий порядок оформления прав собственности на землю и на постройки. Как сказала министр, переход на единый налог будет осуществляться постепенно, когда из-за удобства оборота люди сами начнут регистрировать и то, и другое как единый объект. Поэтому еще какое-то время два налога будут существовать отдельно. Но это касается формальной стороны вопроса.
Что же до существа дела – перехода на рыночную оценку объектов – то она, по словам Э. Набиуллиной, будет завершена к концу 2012 года по всем регионам. В связи с этим в министерстве хотели бы уже с 2013 года предоставить право регионам в добровольном порядке вводить новый налог (точнее – по-новому его рассчитывать).
Не для того огород городился
С самого начала разговоры о переходе на исчисление с рыночной стоимости вызывали беспокойство по поводу возможного резкого, многократного увеличения налога на недвижимость до неподъемного для многих плательщиков уровня. Дело в том, что действующие ныне ставки вполне соответствуют мировому уровню. Они колеблются в пределах от 0,1% до 2%. Однако откровенно заниженная инвентаризационная стоимость жилья, с которой начисляется налог, пока делает его размер чисто символическим. Сумма годового налога на квартиру подчас в 2-3 раза ниже месячного платежа за ЖКУ.
Если же за базу для расчета принять рыночную стоимость, то размер налога только по этой причине увеличивается более чем десятикратно. Одновременно в силу прогрессивного характера шкалы ставка по налогу также увеличивается. В Москве все без исключения объекты сразу «переходят» с низшей ставки 0,1% в самый старший диапазон 0,3–2,0%. От этого налог увеличивается еще на порядок. За типовую «однушку» набегают многие десятки тысяч рублей.
Правда, по этому поводу из высоких министерских кабинетов постоянно шли разъяснения, что некоторая фиксированная часть жилплощади вообще не будет облагаться налогом, что для малоимущих граждан будут предусмотрены льготы, и вообще для населения все будет только лучше. Характерна короткая беседа, которую автор имел летом минувшего года с Виктором Плескачевским, на тот момент председателем комитета Госдумы по собственности. В своем выступлении на XIV Конгрессе по недвижимости перечисляя факторы, которые в перспективе будут определять динамику цен на рынке, В. Плескачевский обошел молчанием новый налог на недвижимость. Однако многие специалисты прогнозируют, что высокий налог вынудит малоимущих граждан избавляться от «излишков» жилплощади, что вызовет резкий рост предложения на рынке и обрушение цен. Вот что по этому поводу ответил В. Плескачевский: «Не вижу оснований связывать переход к налогу на недвижимость с ростом предложения и снижением цен. Никто не отменял и никто не отказывался от изначальной договоренности с Минфином о том, что масса налога в целом по стране останется неизменной. Переход к кадастровой стоимости предполагается компенсировать снижением ставки налога. Если вы имеете в виду бабушку, у которой на 2 млн долларов недвижимости и которой не хватает на хлеб, то у нее гораздо больше сложностей будет с эксплуатацией (квартплатой – прим. Ред.), чем с налогом».
Общий рефрен этих успокоительных заявлений таков: налог повысится только для владельцев престижной и элитной недвижимости, основная масса населения будет платить как и раньше, а общая нагрузка на население по этому налогу останется неизменной. Однако в этих заявлениях просматривается очевидное лукавство: если основная масса населения будет платить, как и прежде, а богатые будут платить больше, то как общая масса налога может остаться неизменной?
Но гораздо важнее другое. Государство завершает действительно очень большую, длительную, трудоемкую работу по составлению кадастра объектов и их оценке. Она потребовала огромных усилий и средств. Если в результате этой без всякого преувеличения титанической работы поступление денег в бюджет не увеличится в разы, то для чего огород было городить? Только ради того, чтобы все учетные дела аккуратно разложить по полочкам?
Симптоматичный факт: на состоявшемся в конце декабря по инициативе Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» круглом столе на тему «Перспективы и экономические последствия введения налога на недвижимость» представители Минфина и Минэкономразвития отсутствовали. В то же время руководитель ИПРОН Наталья Тахтарова напомнила, что еще в 1994 году исполнявший обязанности министра финансов Сергей Дубинин первым заявил, что нам нужен налог на недвижимость. Что же касается сути налога, то она считает: «В части фискальной функции (в интересах казны – прим. Ред.), в том, чтобы денег собрать с населения побольше, все будет в порядке. Власть все время об этом помнит. Мэры ни за что не откажутся от максимальной ставки». Как отметил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, он постоянно слышит из Минэкономразвития и Минфина трактовки, в соответствии с которыми налог на недвижимость должен быть только потому, что это фискальная функция. Минфин, по его словам, вообще не видит у налогов никакой иной функции, кроме фискальной, в то время, как, по мнению риелтора, для налогов важны регулирующая и социальная функции. С ним солидарен председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Скуфинский, назвавший общение с упомянутыми министерствами по проблеме налога «не очень веселым».
А вопрос-то уже решенный
Пока в ученых и деловых сферах теоретизируют на тему перспектив и возможных послед-ствий нового налога, чиновники на практикереализовали довольно масштабный эксперимент по налогообложению земли. И последствия уже наглядно себя проявили. Имеется в виду распоряжение министерства экологии и природопользования Московской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области», изданное в декабре 2009г. Тогда кадастровая стоимость земель подмосковных садоводов разом подскочила в 6-8 раз. Она почти сравнялась с рыночной, не дотянув до нее примерно 30%. Это чтобы избежать судебных исков в отношении завышения оценки. Пропорционально вырос и размер налога – с нескольких сотен рублей до нескольких тысяч за 6 соток. По сути произошло именно то, что ждет всю страну в 2013 году. Нового закона даже не потребовалось. И заметьте: никаких налоговых вычетов, никаких льгот малоимущим, никакого снижения ставки налога, о которых так много продолжают разглагольствовать чиновники. Драконовские меры распространены на всех садоводов поголовно. И тишина…
Последствия проявились не сразу. Дело в том, что рядовые садоводы узнали о переходе на налог с рыночной стоимости их участков спустя почти год, осенью 2010 года, когда к ним пришли извещения из налоговой инспекции. Для части владельцев полученные квитки стали поводом задуматься о продаже своих дач. Но это решение не одного дня, оно требует времени. К тому же осень и зима не самое лучшее время для продажи дачи. Поэтому реальная картина маслом нарисовалась только летом минувшего года. Что же это за картина?
Волей обстоятельств у меня в течение примерно десятка лет есть хорошая возможность наблюдать за жизнью одного из подмосковных садовых товариществ. Расположено оно недалеко от Москвы, и цены на участки довольно высокие, от 10 тыс. долларов за сотку. Создавалось товарищество еще в советские времена, нынешние владельцы – публика весьма разношерстная: от весьма преуспевших в рыночных условиях не очень «новых русских» до ведущих скромный образ жизни медсестер и пенсионеров. В целом товарищество насчитывает около 160 хозяев.
Участки в товариществе продавались постоянно. В роли продавцов выступают почти исключительно аборигены коллектива, те, кто стоял у его истоков. Как правило, это люди со средним достатком и ниже. До недавнего времени процесс шел постепенно, в год продавались 1-2 участка. В сезоны 2009 и 2010 годов висело уже 3-4 объявления о продажах, сказался кризис. Но минувшим летом в правлении отметили просто взрыв продаж. Одновременно на реализацию было предложено 12 участков!
У меня была возможность поинтересоваться у членов правления, у некоторых продавцов причинами, одновременно побудившими к столь серьезному шагу сразу целую группу хозяев. И все в один голос сослались на резко увеличившийся налог на землю. Конечно, называли и другие причины, вообще говорили об удорожании жизни, о росте цен на электричество, на техобслуживание и т.п. Но подскочивший в разы налог стал той самой каплей, которая подвела к трудному решению. При этом все понимают, что впереди еще светит новый налог на постройки и основное жилье в городе.
Как это сказалось на ценах? Пока никак. Во-первых, все сказанное относится к землям садовых товариществ, а это все же ограниченная часть земельного фонда, вряд ли способная повлиять на цены в целом. А самое главное, что пока мы говорим о ценах предложения, то есть о тех суммах, которые продавцы хотели бы получить. Эти цены находятся примерно на уровне предыдущих лет. Но пока за летние полгода был реализован лишь один участок. Остальные хозяева ждали и надеялись. Пока безрезультатно. Правда, продажа недвижимости требует времени. Насколько у владельцев хватит терпения, и по какой стоимости будут реализованы эти участки в действительности, покажет уже следующий сезон. Не исключено, что повторно уплаченный осенью налог сделает хозяев более уступчивыми в цене.
В любом случае проведенный в области эксперимент позволяет сделать некоторые ориентировочные – нет, не прогнозы, – а просто небольшие сравнительные прикидки, к примеру, в отношении столицы. В городе более 200 млн кв. м жилья. В упомянутом мною товариществе 12 участков составляют 8% от всего числа хозяев. Казалось бы, не так много. Но если предположить, что в результате введения нового налога на жилье избавиться от излишков по аналогии будут также вынуждены 8% жителей столицы, то это будет означать единовременный выброс на рынок порядка 20 млн кв. м жилья. Это восемь годовых программ ввода новостроек в столице! Любой специалист подтвердит вам, что это не просто обрушит рынок жилья, а полностью его дезорганизует.
Конечно, проводить полные параллели между отдельным товариществом и столицей неправильно. В смысле не научно. Слишком много дополнительных особенностей и нюансов следует учесть. Однако даже такие поверхностные оценки говорят о многом. Только все ли хотят это слышать?