Поворот в жилищной теме
Под занавес 2011-го в Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы состоялось заседание круглого стола, посвященного проблемам и перспективам реализации госпрограммы «Жилище». Особое внимание привлекли три направления, сравнительно новых для жилищной сферы – реновация сформировавшейся застройки, жилищные кооперативы и аренда жилья.
В перечне приоритетных задач первый зам. руководителя Департамента градостроительной политики г. Москвы Олег Рындин выделил обновление жилищного фонда и улучшение условий проживания москвичей. Общеизвестно, что жилищный фонд в городе стареет. Не принимать решения о его плановой реконструкции и капремонте уже просто невозможно. В частности, предстоит завершить программу сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и перейти к разработке планов по привлечению инвесторов к реновации жилья более позднего периода застройки.
О. Рындин также отметил, что в Москве – одном из немногих регионов России – сохраняется система улучшения жилищных условий через предоставление бесплатного жилья очередникам. Однако это касается лишь ограниченной части населения, а среди основной массы горожан далеко не все могут решить свои проблемы из-за того, что существующие на первичном и вторичном рынках цены на жилье для них недоступны.
В качестве одного из перспективных способов улучшения жилищных условий, по словам О. Рындина, рассматривается аренда. В рамках программы «Жилище» город ставит перед собой довольно сложные задачи в области создания цивилизованного рынка найма жилья. Пока здесь многое находится в стадии обсуждения и планирования. О. Рындин выразил озабоченность положением дел на рынке аренды, который никак не регулируется государством. И арендаторы, и собственники жилья давно нуждаются в правовой защите.
Значительная часть квартир приобретается гражданами с целью сохранить накопления, «повысить собственную капитализацию». Никакого «налогового давления» на собственников нескольких квартир практически нет. Неудивительно, что многие из этих квартир не попадают на рынок аренды и не создают конкурентного давления на цены вниз.
Со своей стороны согласимся с тем, что часть граждан действительно не сдает свои квартиры, иногда в них даже не проводят ремонт – так и стоят полуфабрикаты годами. Мне доводилось беседовать с несколькими такими собственниками. Они объясняли, что заработали достаточно денег и хотят их надежно вложить. Хранить средства в банке они опасаются, поскольку государство гарантирует возврат лишь 700 тысяч рублей. С другой стороны, хлопот со сдачей жилья много, а доходность невелика. Поскольку вложения в недвижимость делаются надолго, владельцев таких квартир вполне устраивает, что на длительном промежутке времени рост цен на недвижимость покрывает инфляцию.
В то же время тезис о высокой стоимости съемного жилья неоднозначен. «Дикость» и бесконтрольность рынка аренды одним из своих следствий имеют тот факт, что на нем полностью отсутствуют коррупция и монополизм. Ничем не регулируемая, свободная конкуренция привела к тому, что доходность собственника от сдачи жилья в аренду составляет всего 4–6% в год. Куда ниже? Ничего подобного в российском бизнесе нет. В лучшем случае изредка можно услышать о работе с доходностью в 10%.
В такой ситуации давление на владельцев квартир в плане снижения цен может вызвать обратный эффект – сужение рынка и рост цен. В частности, попытка с помощью налогового пресса добиться дополнительного вывода на рынок «замороженных» квартир вряд ли подействует на их собственников. Зато у граждан, уже сдающих жилье, определенно возникнет стремление компенсировать потери от налогов через повышение цен.
Чтобы инвестор проникся
По окончании круглого стола мы задали несколько уточняющих вопросов О. Рындину.
Корр.: Вы обратили внимание на то, что на аренду не оказывается налоговое давление, и цена высокая…
О. Рындин: Она не высокая, она – рыночная. Она дороговата при сопоставлении со средней зарплатой в Москве, которая составляет, по имеющимся сведениям, 40-45 тысяч рублей в месяц. И примерно столько же стоит аренда «двушки», причем не в лучшем районе.
Корр.: Каких перемен можно ожидать?
О. Рындин: Не хотел бы предвосхищать события. Здесь требуется, во-первых, политическая воля руководства, поскольку инициатива должна исходить не только от градостроителей. Сюда вовлечены многие сферы: и правоохранительная, и налоговое регулирование, и экономическое регулирование. Сейчас разрабатывается стратегия социально-экономического развития города, и в ней проблема арендного жилья тоже звучит. Мы готовы строить доходные дома. Но сразу возникает вопрос: для кого конкретно? Если предложить свободную аренду, к примеру, за половину рыночной цены, тут же образуется огромная очередь. И сразу возникнет угроза коррупции при распределении. Здесь надо как следует все взвесить: для кого и что мы хотим сделать.
Корр.: Олег Витальевич, но в любом случае оказывать давление на рынок частной аренды чревато…
О. Рындин: Да, чревато обрушением этого рынка. Поэтому мы не намерены предпринимать скоропалительных шагов. Ищем сбалансированное решение по выводу дополнительного предложения на рынок аренды и созданию конкурентной среды. При этом стремимся формировать цивилизованный рынок найма, когда и наниматель и хозяин защищены с точки зрения законодательства, и когда платятся налоги в казну.
Корр.: Создавать конкурентную среду и строить доходные дома планируется за счет бюджета?
О. Рындин: Думаю, что приоритет должен быть за инвесторскими деньгами. Задача власти – подключаться к этому процессу созданием более благоприятных условий для инвестора. Тогда колесо начинает вращаться. Участие правительства города должно состоять в помощи тем, кто выполняет определенную социальную задачу.
Земля для ЖСК
Зам. руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Вадим Куликов видит одну из основных задач программы «Жилище» в том, чтобы дать возможность более широкому кругу москвичей, с учетом их материального положения, воспользоваться тем или иным способом улучшения жилищных условий. Здесь наряду с доходными домами, которые город попытается построить с привлечением инвесторов, хорошие перспективы сулит возвращение к жилищно-строительным кооперативам. «Мы уже неоднократно обращались в федеральные органы власти с тем, чтобы земельные участки для ЖСК предоставлялись на бесконкурсной основе, – сказал В. Куликов. – Думаю, мы продолжим работу в этом направлении».
Обращения были услышаны: в конце ноября Госдума приняла поправки в законодательство, допускающие выделение государственных и муниципальных земель для ЖСК, правда, с оговорками. Но главное – на бесконкурсной основе. В связи с этим мы поинтересовались, есть ли реакция на изменившуюся ситуацию?
Ответ В. Куликова прозвучал обнадеживающе: «У нас уже имеется некоторый опыт подготовки проекта ЖСК. И имеется, пусть еще до конца не отлаженный, механизм создания кооператива. Хочу напомнить, что у нас была попытка опробовать его в Северном округе. К сожалению, эксперимент «не пошел», и, прежде всего, потому, что мы не смогли оформить земельный участок. А контингент, который бы хотел таким способом улучшить жилищные условия, в городе достаточно большой. Сейчас главное – вместе с нашими законодателями и земельным комитетом создать систему выделения земельных участков для ЖСК. Думаю также, что придется выпустить распорядительный документ с указанием, кто конкретно станет заниматься организационной стороной. Полагаю, это будет наш департамент, поскольку мы стояли у истоков ЖСК».
Пятиэтажный экспонат
Важная составляющая программы «Жилище» –реновация существующей жилой застройки. К 2015 году должен быть завершен снос пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Задача осложняется тем, что далеко не все инвесторы, в том числе в результате кризиса, оказались способны справиться со своей частью работы. И теперь город вынужден брать ее на себя. Тем не менее, есть уверенность, что в рамках программы «Жилище» эпопея со сносом ветхих пятиэтажек будет завершена.
За круглым столом была даже высказана идея сохранить одну из них в качестве музейного экспоната. А то трудно будет потом объяснять туристам и молодежи, что такое «хрущевка».
Однако заводить речь о музейных экспонатах пока рано. Когда сейчас говорят о завершении программы сноса, то подразумевают ветхие дома нескольких типовых серий, практически исчерпавшие свой технический ресурс. Их общая площадь исходно насчитывала примерно 6 млн кв. м. Но есть еще 26–28 млн кв. м вполне крепких пятиэтажек, в отношении которых вопрос сноса так остро не стоит. Хотя понятно, что по нынешним меркам они уже не обеспечивают должного комфорта проживания. Мы поинтересовались, какие планы вызревают у отцов города относительно основной массы пятиэтажек – тех, что прочнее?
Как пояснил О. Рындин, сначала надо закончить то, что требует безотлагательных мер. «Но и следующим уровнем пятиэтажек мы будем заниматься обязательно. Вопрос лишь в том, за чьи деньги. Я полагаю, что туда должны прийти инвесторы. Здесь город будет играть роль регулятора, но не основного исполнителя. Наша задача – создать условия, чтобы инвесторы были заинтересованы в работе, о которой идет речь, но при этом не пострадали жители таких районов. Необходимо, чтобы районы преобразились в плане комплексной застройки современными домами, были обеспечены инфраструктурой, соответствующей новым требованиям. Это как раз то, что мы имеем в виду, когда говорим о повышении комфортности проживания».
В частности, сейчас в правительстве готовится программа комплексного обустройства центра города. В ее рамках на примере Центрального округа предполагается более глубоко рассмотреть все аспекты строительства, включая реконструкцию, благоустройство и дороги. О. Рындин полагает, что уже в 2012-м она будет вынесена на всеобщее обсуждение.