ЖСК – это звучит гордо!
Во вторник, 29 ноября, состоялся Первый Всероссийский форум ЖСК, который собрал представителей высшей законодательной и исполнительной властей, экономистов, производственников, руководителей действующих ЖСК. Посвящен он был возрождению жилищной кооперации в России. В одном из ближайших номеров газета подробно расскажет о нем. Пока же материал из Саратова, где накоплен собственный опыт жилищно-кооперативного строительства.
История вопроса
Недавнее сообщение СМИ: квартиры в Лондоне стоят почти вдвое дешевле, чем равноценные в Москве. Аппетит у отечественных инвесторов поистине отменный! А между тем есть рыночный механизм, позволяющий значительно удешевить строительство: возведение домов методом жилищной кооперации. В Штатах так строят 80% всех жилых домов, в Европе – 60–70%. В России этот показатель близок к нулю. Добрые советские традиции, когда застройщиком является не инвестор, а группа инициативных граждан (которая, по сути, строит жилье для себя), сохранены лишь в некоторых регионах. Один из них – Саратовская область.
ЖСК в Саратове всегда строили больше, чем по Союзу в целом – 15% от общего объема возводимого жилья. Такое наблюдалось только в Москве, поскольку здесь получали более высокие зарплаты. В Саратове же была развита «военка», следовательно, деньги у людей имелись. Всего в этом городе было более 450 кооперативных домов.
Перестройка смешала все карты. В 1991-м произошло трехкратное – «павловское» – повышение цен. «Гайдаровские» реформы помогли им скакнуть еще в 15 раз. Зам. общественного саратовского совета по ЖСК Николай Якимов невесело пошутил: «Была мечта – приобрести «Волгу». После реформ денег едва хватило, чтобы купить кроссовки».
Начался отток будущих пайщиков. Какое там жилье! Детей бы накормить и одеть… Саратов, как и вся страна, попала «под колесо истории». В конце 1980-х в городе не было завершено строительство 130 домов ЖСК. И на этом, кажется, можно было ставить точку.
И все-таки хорошая идея не умерла – слишком уж живучие, мощные корни она дала. Ведь в ее основе (а впервые идея зародилась в середине 1920-х, во времена НЭПа) лежал принцип участия граждан в финансировании жилья. Теперь же главный упор был сделан на государственную казну, ее помощь. Увы, надежда оказалась призрачной. Бюджета страны едва хватало, чтобы спасти горожан от голода.
И тогда саратовский совет по ЖСК решил действовать собственными силами.
Не бюджетом единым
Цены на строительные работы поднялись вчетверо. Все, на что могла разориться казна – 70% компенсации. И это благо! Люди распродавали последнее, чтобы обрести крышу над головой. Впрочем, ухудшающаяся финансовая ситуация в стране быстро расставила все по местам – отказались и от не столь уж большой поддержки. Недостроенными стояли 80 домов ЖСК. 30 тыс. семей, уже мечтавших о новоселье, чувствовали себя обманутыми. Общественный совет обратился к местным властям.
«В беде не оставим», – это были слова вице-губернатора Саратовской области Вячеслава Володина. Он сам и курировал кооперативное строительство. Но велики ли возможности местного бюджета? «Квадрат» в то время в Саратове стоил 3000 рублей. Квартира – 150 000. Местные власти выделяли пайщикам 50 000, и хотя «помощь ЖСК» не была среди «защищенных» статей бюджета, город ни разу не подвел саратовцев.
Нет денег в бюджете? Но у местной власти имеются другие рычаги. И первый из них – авторитет! Кое-кому подобный «ресурс» сейчас покажется несерьезным. Но время было такое: власти верили! Именно она и поручилась за пайщиков. Гарантия областного бюджета стала как бы залогом будущей собственности. Те банки, где контрольный пакет был у государства, назначили ставку кредита ниже процента инфляции. В коммерческих банках, заметим, она уже составляла 130%. Кому помогали? Прежде всего – бюджетникам: учителям, врачам, военным, многодетным семьям. То есть людям, заведомо малообеспеченным. Им город предоставлял и другие льготы, к примеру, более долгий срок погашения рассрочки.
Понятно, что в стране вовсю уже бушевал рынок. Потому воспользовались и его преимуществами. 15% квартир в кооперативах разрешили продавать по рыночной стоимости. Кто мог – покупал. А в кассе ЖСК – лишняя денежка. Она давала надежды на завершение строительства.
Будем откровенны: дома ЖСК для подрядчиков – дело заведомо малопривлекательное. Эти будущие владельцы квартир, эти дотошные контролеры – так и лезут не в свои дела…То вдруг смету начнут проверять, то более дешевые материалы искать. То ли дело коммерческие дома. Здесь и заработаешь больше, и лишего глаза избежишь. Все равно купят! А потому всеми правдами и неправдами подрядчики отказывались от кооперативных заказов. Так у пайщиков возникла еще одна проблема: найти исполнителей.
Знали ли об этом местные власти? Конечно. И задействовали еще один «административный ресурс»: выборочное, избирательное распределение бюджетных заказов – школы, больницы, прокладка коммуникаций. Понятно, на эти объекты деньги поступали в срок и в полном объеме. Их в первую очередь отдавали тем подрядчикам, которые брали на себя кооперативные заказы. Такая вот приманка.
Что и говорить, заработок у строителей кооперативных домов был ниже, чем у их собратьев-«коммерсантов». Зато они были уверены в стабильности своей работы. А стабильность – по законам рынка – ценится куда выше процента прибыли. Не везде, кстати, и до сих пор оценили этот фактор. В Саратове к такому пониманию пришли быстрее, чем в других местах.
Но и это еще не все. В распоряжении города – земля. Нет, никто бы бесплатно ее не дал. Только недавно, минувшим летом президент России Дмитрий Медведев подписал поправки в федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривающие передачу ЖСК участков земли, находящихся в собственности Фонда РЖС (Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), без оплаты и без конкурса. Но тогда об этом не могло быть и речи.
Тем не менее в Саратове изыскали резерв. Город старался выделять для кооперативных домов участки, где не надо было бы ломать старое жилье и отселять граждан. Иными словами, находил свободные площадки. Одно это снизило себестоимость строительства на 20%. И понятно, ускорило его.
Новые дома подключались к городским коммуникациям без «накруток» и прочих осложнений.
Все это привело к тому, что кооперативные дома стали пользоваться в городе большим успехом. Поддержка местных властей была гарантирована. Самое удивительное, что от нее не отказались и после дефолта 1998 года.
Мы строим дом
А теперь главное, что заставляет новые дома считать кооперативными, а не городскими – принадлежащими не властям, а пайщикам.
Могут возникнуть подозрения: разве не та же «возмездная» форма? Почему бы городу не взять их на свой баланс? Не затрагивая юридическую сторону вопроса (оформлялись-то строения все-таки не на город, а на ЖСК, как юрлицо), можно сказать, что пайщики – будущие новоселы – дневали и ночевали на стройке. Они не только покупали квартиры, но и контролировали ход работ. Зная нынешнюю тягу строителей к халтуре (заказов много, надо быстрее закончить один, чтобы взять следующий), жильцы проверяли качество на каждом этапе возведения дома. И понятно, этим утверждали себя как основного хозяина стройки, его генерального заказчика.
Что же касается контроля над работами со стороны будущих жильцов (к чему, кстати, не испытывают интереса инвесторы), то лучше всего об этом скажут конкретные примеры.
ЖСК «Волжские дали». Заметив небрежную кладку, «народные контролеры» заставили строителей разобрать два этажа и возвести их заново. Подобного в строительной практике в новейшее время еще не было. В прошлые годы – да. Но сейчас лозунг застройщиков: «Абы побыстрее, да подешевле». Качеству в этой формуле места не остается.
В ЖСК «Сигнал» халтура была замечена уже с первых шагов. По настоянию жителей строительство прекратилось. Был разобран цокольный этаж, дом начали возводить снова с первого кирпича.
В ЖСК «Ника» была переделана стяжка полов, устранены трещины, которые стали возникать еще в недостроенном (!) доме.
В ЖСК «Каштан» вовремя увидели, что кровля в некоторых местах начала пузыриться. Перестелили.
Таких примеров масса. Понятно, жители – не специалисты. Поэтому для оценки работы подрядчиков привлекали опытных работников из разных контрольных служб. Так было выявлено, что применялся раствор заниженной марки, использовался более дешевый кирпич, чем предусмотрено сметой. Добились того, чтобы поверх кирпича был проложен утеплительный слой из пенополистирола, а в тепловых пунктах на каждом стояке и на каждом отопительном приборе установили регулирующие приборы. Все это помогло домам сэкономить примерно 20% тепла.
Согласно ГК РФ приемную комиссию созывает не власть, а конкретный заказчик строения. Если это кооператив, то его председатель автоматически становится председателем этой комиссии. Районная власть при этом остается в стороне. А значит, никакие сговоры, никакие отсрочки, которые могли бы заключить с ней строители, становятся в этом случае невозможными. Не было места и «откатам» – не могли же пайщики платить сами себе!
Председателя комиссии – защитника интереса жильцов, да и самого жильца – не уломаешь, ему же жить вместе с людьми. Он не подпишет акт, если в доме (по заключению независимых специалистов!) не все ладно. Не поверит обещаниям. Когда исправите – тогда подпишу.
Нормальные, естественные, но подзабытые отношения между заказчиками и исполнителями. И конечно, никакие «обманутые дольщики» при кооперативной системе невозможны. Так, союз ЖСК Саратова не пустил в город известную компанию «Социальная инициатива», которая особенно «преуспела» на строительной ниве. Так что ни один саратовец не пострадал, вкладывая деньги в кооперативное строительство.
Продолжают строить кооперативы в Саратове и сейчас. К сожалению, темпы работ за последние годы значительно снизились. Нынче дома ЖСК составляю едва ли десятую часть жилых зданий, которые вводит город. Земли для кооперативных домов саратовский совет ЖСК уже выкупает на собственные средства. Лишили пайщиков и других льгот. Хорошо, конечно, что сохранился сам совет, но он стал пользоваться у властей меньшим вниманием.
Однако факт остается фактом: кооперативные дома Саратова лучшие из тех, которые строит город. Один из них, кстати, вообще решили сделать показательным для всей России – в смысле технологии энергосбережения.
Новый поворот в жилищном строительстве – обращение к опыту ЖСК – внушает надежды. То, что качество возводимых кооперативных домов будет выше, сомнений нет, но можно ожидать, что и цена квартир в них станет меньше.