13:27:27
7 октября 2024 г.

Про домофон и демократию

Существует ли городская программа установки домофонов в подъездах? Предусмотрены ли льготы и скидки на покупку приборов для членов ТСЖ? Имеют ли право ДЕЗ и управляющая компания навязывать жильцам установку домофонов?
Ирина Поспелова

– Действующих льготных программ по установке домофонов в многоквартирных жилых домах Москвы нет. Если вам положена льгота на оплату ЖКУ, то она распространяется и на плату за обслуживание запирающего устройства.

Постановлением столичного правительства от 12.10.2010 № 937-ПП утверждены цены на услуги по техобслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов. Эти цены применяются с 1.01.2011. Так техобслуживание домофонного устройства обходится в 64 рубля в месяц с абонента (квартиры), обслуживание автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком – в 48, механического кодового замка – в 27 рублей.

Навязать жильцам установку домофонов управляющая компания или ДЕЗ не могут. Ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» запрещает продавцу (исполнителю) без согласия потребителя выполнять дополнительные работы и оказывать услуги за плату, а потребителю дает право отказаться от оплаты таких работ (услуг). Если же они оплачены, потребитель вправе потребовать возврата уплаченной суммы.

Вопросы, касающиеся улучшения качества проживания (установка домофонов, объектовых счетчиков учета тепла и т. д.), решаются самими собственниками. Ведь для них эти удобства связаны с дополнительными расходами.

Согласно Порядку организации работ по установке и обслуживанию автоматических запирающих устройств, домофонов, который был утвержден распоряжением премьера правительства Москвы № 872-РП от 12.08.1997 (в ред. от 15.04.2003), вопрос об установке и обслуживании в доме (подъезде) запирающего устройства или домофона должен решаться на общем собрании жильцов этого дома (подъезда).

Решение собрания оформляется протоколом. Обязательное приложение к протоколу – поквартирный список жильцов. В нем указываются номер квартиры, фамилия ответственного квартиросъемщика или собственника жилого помещения (представителя собственников, если квартира находится в общей собственности), наименование арендаторов и собственников нежилых помещений, если они могут пользоваться запирающим устройством или домофоном. Здесь же должны быть подписи граждан, участвующих в собрании.

Протокол отражает процент голосов, которым принимается решение о функционировании запирающих устройств или домофонов за счет средств населения. Он должен составлять не менее 80% от общего числа квартиросъемщиков и собственников квартир.

В случае положительного решения вопроса определяется порядок распределения платы между жильцами (по числу проживающих или с каждой квартиры). Это тоже должно быть зафиксировано в протоколе.

При этом обязательными являются следующие условиями:

– платеж за установку запирающих устройств или домофонов взимается единовременно в авансовом порядке (сначала вносится плата, а затем проводятся работы);

– решение об эксплуатации запирающих устройств или домофонов принимается не менее чем на год и должно ежегодно переутверждаться в установленном порядке;

– если отдельные жильцы отказываются принимать участие в оплате работ по восстановлению и установке запирающих устройств (домофонов) или в оплате услуг по их эксплуатации, то должен быть определен порядок возмещения убытков за счет прочих плательщиков (жильцов, арендаторов);

– общая сумма вносимых платежей на установку и эксплуатацию запирающих устройств или домофонов должна обеспечивать полное возмещение затрат на проведение этих работ.

Если общее согласие жильцов по перечисленным обязательным условиям не достигнуто, запирающие устройства или домофоны не устанавливаются.

В протоколе должно быть указано, что ведение расчетов с населением и прочими организациями за запирающие устройства или домофоны поручается Дирекции единого заказчика с одновременным предоставлением права взыскивать задолженность за несвоевременное внесение платежа.

На основании протокола ДЕЗ или УК должны заключить договор с подрядным предприятием на выполнение работ по установке и обслуживанию запирающих устройств или домофонов и с привлечением средств, поступивших от населения, производить по этому договору оплату.

Плата за выполнение работ по содержанию запирающих устройств или домофонов включается в лицевой счет квартиросъемщика (карточку учета собственника помещения) и в перечень услуг в расчетной книжке отдельной строкой.

В таком же порядке взимается платеж за установку запирающих устройств или домофонов. Размер платежа определяется исходя из договора с подрядным предприятием на выполнение работ по обслуживанию запирающих устройств и домофонов с учетом решений по распределению платежей, принятых на собрании жителей.

В ЖК, ЖСК и ТСЖ, в управлении и на балансе которых находятся жилые многоквартирные дома, вопрос о порядке оплаты услуг по установке и обслуживанию запирающих устройств и домофонов решается в порядке, определенном Уставом организации.

Вынести балкон за скобки

Что входит в понятие «общая площадь», а что – в понятие «жилая»? Какие метры учитывается при продаже – общие или только жилые?
Зоя Тучкова

– Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Об этом сказано в части 5 ст. 15 ЖК РФ и части 3 ст. 1 Закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».

Жилая площадь – это сумма площадей жилых помещений (жилых комнат).

Какова общая и жилая площадь квартиры, можно узнать из технического паспорта жилого помещения, составляемого БТИ по результатам осмотра и обмера.

Технические данные жилого помещения (его метраж, число и размер комнат, назначение нежилых помещений) указаны также в финансовом лицевом счете на квартиру. Выдать такой документ может ваша управляющая организация (в недалеком прошлом эту функцию повсеместно выполняли ЖЭКи, ДЭЗы и нынешние ДЕЗы).

В договоре купли-продажи положено указывать и общую и жилую площадь квартиры, а также площадь имеющихся балконов, лоджий, веранд и террас.

В свидетельстве о праве собственности также будет обозначена жилая и общая площадь.

Десять лет спустя

Могут ли жители из регионов оставлять заявку в столичных госорганах и агентствах недвижимости для приобретения жилья в Москве?
Виталий Четверня

– Одно из главных условий вступления в московские жилищные программы – факт проживания в столице по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет (ст. 7 Закона столицы № 29 от 14.06.2006). Будучи зарегистрированным и проживая в другом регионе, вы не можете быть признаны нуждающимся в жилых помещениях и не можете претендовать на получение жилья с помощью города Москвы. Разумеется, это ограничение не распространяется на частные агентства недвижимости, осуществляющие продажу жилья на столичном рынке.

Вопрос, конечно, интересный…

Мы с дочерью зарегистрированы в двухкомнатной неприватизированной квартире бывшей свекрови, но в новом браке я живу у мужа, а дочь осталась в отдельной комнате у бабушки. Сейчас к свекрови после развода с женой приехал на проживание ее родной брат, который тут тоже зарегистрирован. Но 15 лет он здесь не появлялся, не платил за услуги, как не платит и сейчас. Он выдворил мою дочь из ее комнаты, и теперь она вынуждена жить с бабушкой в проходной комнате. Можно ли по суду выделить дочери отдельную комнату, в которой она проживала с момента рождения?
Надежда Ивановна

– Надлежащим способом защиты нарушенного права в спорных ситуациях пользования жилым помещением служит иск о вселении и определении порядка пользования. В этом иске истец указывает, какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему, а какие оставить в пользовании ответчиков.

Однако если при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в собственности, не возникает проблем в толковании подлежащих применению норм права, то при определении порядка пользования в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиции. Согласно первой – порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс не содержит норм права, позволяющих это сделать. Кроме того, ст. 69 ЖК РФ дает императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение.

Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования можно, применив аналогию закона – статью 247 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе – распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно положениям п. 3 той же статьи ЖК РФ, жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

П. 1 ст. 7 ЖК РФ предусматривает, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В ситуации, о которой идет речь, соглашение о порядке пользования жилыми помещениями в квартире между сторонами отсутствует. В то же время эти стороны имеют равные права владения и пользования указанной квартирой (статьи 60–61 ЖК РФ). Однако главой 8 ЖК РФ порядок такого пользования при социальном найме жилого помещения прямо не урегулирован.

В целях защиты прав и законных интересов истца возможно применение по аналогии положения гражданского законодательства о порядке владения и пользования жилым помещением, принадлежащем на праве собственности гражданам, имеющим на него равные права.

Брать ли деньги за подарок?

Мы с братом владеем квартирой в равных долях. Я хочу продать свою долю брату. Можно ли избежать налога, заменив продажу дарением?
И. Павлова

– Доходы, полученные в порядке дарения, действительно, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Однако притворные сделки преследуются по закону. К тому же вы, как продавец, можете остаться и без денег, и без доли.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация