Собственник с того света
«Нет, это тоже не подходит!», – капризничал Глеб, пролистывая распечатки из базы данных, которые то и дело подсовывал риелтор. Стараясь не обращать внимания на раздражение клиента, агент услужливо склонился над ним, расписывая преимущества очередной «прелестной квартирки».
Три в одном
Увы, у Глеба было слишком четкое представление о том, какое жилье ему нужно, и отступать от своих требований трудный клиент не собирался. Не зря же так долго копил деньги на квартиру для родителей, мечтая, что однажды перевезет их из далекого сибирского городка и поселит рядом со своим московским жильем. Так что квартира требовалась в определенном районе, в хорошем состоянии и, желательно, недорого – эта задача казалась невыполнимой.
Но на исходе второго часа напряженных поисков терпеливый риелтор вдруг хлопнул себя ладонью по лбу: «Ну конечно, как же я забыл, есть для вас вариант! Будете довольны, прямо три в одном. И район подходит, и квартира аккуратная, и главное – почти даром! Продавцу срочно деньги требуются, вот и готов пойти на уступки. Это мой знакомый, ручаюсь за него, как за себя!».
Окинув риелтора скептическим взглядом, Глеб пожал плечами: мол, действуй, специалист, а то весь день меня попусту в своей конторе «промаринуешь». Уже не надеясь на успех, он пробежал глазами листок с очередными данными по жилью и наконец-то просиял улыбкой: «Ну вот, то, что надо!»
Добрый племянник
Уже на следующий день Глеб придирчиво осматривал однокомнатную квартиру в двух кварталах от своего дома. Сама по себе девятиэтажка его не впечатлила, зато рядом располагался красивый сквер с лавочками – приятное место для отдыха семейной пары пенсионеров.
Старомодная квартира требовала ремонта, но в общем и целом находилась в довольно приличном состоянии: все чисто, аккуратно, без видимых изъянов. «Хозяйка – старушка, хочет продать жилье и перебраться к племяннику – это как раз и есть мой знакомый. Он занимается всеми делами, – объяснил риелтор. – Старушке срочно нужны деньги на операцию ляжет, вот и торопится добрый родственник…»
Через пару часов Глеб уже беседовал с тем самым племянником, Виктором, оказавшимся человеком довольно приятным. «Тетя сейчас за городом, догуливает теплые деньки на даче, а я вот кручусь, варианты ищу. Вы не волнуйтесь, все документы в порядке, она у меня еще бодрая и в своем уме, – бесхитростно сообщил он Глебу. – Одна тетка из всей родни осталась, ну как я ее брошу, нужно помочь!».
Желание пожилой женщины быстрее продать квартиру, чтобы поправить здоровье и хоть на старости лет пожить «как люди» было Глебу понятно. Как и то, почему хозяйка не хочет самостоятельно заниматься продажей: все-таки формальности и хлопоты лучше доверить молодому родственнику. А если учесть еще и то, что «однушка» продается сравнительно недорого… Нет, такой вариант упускать нельзя!
Новые заботы
Вскоре Глеб подписал договор купли-продажи квартиры, не забыв, разумеется, озна-комиться с документами. Доверенность у Виктора была, а старушку на оформление сделки покупатель благородно разрешил не привозить: в самом деле, зачем беспокоить пожилого человека, который к тому же готовится лечь в больницу?
Конечно, Глебу доводилось слышать об опасности сделок, совершаемых по доверенности. Но в подлинности документа сомне-ваться не приходилось, к тому же вариант нашел опытный риелтор. Да и шестое чувство назойливо шептало: «Покупай, а то другие желающие найдутся, за такие деньги ничего лучше не подберешь!».
Так он стал хозяином квартиры. Моментально окунувшись в ремонтные заботы, молодой мужчина и думать забыл о добросердечном племяннике, его друге-риелторе и больной старушке. В выборе стройматериалов и ругани с бригадой рабочих прошло три месяца, жилье постепенно преображалось, а родители Глеба вовсю готовились к переезду в столицу…
Но в один прекрасный вечер, когда новый собственник придирчиво инспектировал результаты ремонта, на пороге квартиры возник странный господин. Даже не поздоровавшись, незнакомец замер у двери, оторопело переводя взгляд с хозяина жилья на свеженькие обои в коридоре.
«Михаил, – после долгой паузы представился он, глядя на Глеба так, будто у того вдруг выросла вторая голова. – Позвольте узнать, кто вы такой? И что делаете в квартире моей матери?»
Ты жива еще, моя старушка?
Слушая Михаила, Глеб отказывался верить своим ушам. Выходило, что та самая старушка, якобы пребывавшая в здравом уме и твердой памяти на момент оформления сделки, уже несколько месяцев как… умерла. Ее единственный наследник, сын Михаил, узнал об этом только теперь, по возвращении из долгой заграничной командировки.
«Витька, стервец, даже не сообщил ничего, а сам втихаря такое дело провернул! – видимо, окончательно придя в себя, ругал двоюродного брата Михаил. – Да, была у него доверенность, мама как-то выдала, чтобы помогал ей с оформлением приватизации и другими делами. Так он на приватизации не успокоился, решил весь куш отхватить!».
Пообещав разобраться в этой запутанной истории, Михаил ушел. А Глеб безвольно опустился на кресло в прихожей, пытаясь собраться с мыслями. Первое, что пришло на ум – надо срочно переговорить с тем самым риелтором, который и предложил такой проблемный вариант.
«Добрый вечер, – любезно поздоровалась секретарша агентства недвижимости, но, услышав о терпеливом специалисте, тут же заговорила жестко, отрывисто. – А его нет, он больше здесь не работает. И вообще: мы таких в своей фирме не держим!»
Через некоторое время Глеб с превеликим трудом выяснил, что риелтор недавно привлек внимание компетентных органов – за что тут же поплатился работой. Выяснилось, что, устроившись в солидное агентство, он лихо проворачивал свои коварные схемы: долго мучил клиентов, подсовывая невыгодные варианты, а потом «вдруг» вспоминал о подходящей квартире – которая впоследствии оказывалась не совсем «чистой».
Ни квартиры, ни денег
Как и следовало ожидать, вскоре Глеб стал участником судебного разбирательства. Слова Михаила подтвердились: его мать действительно умерла несколько месяцев назад. Хитрый Виктор, весьма кстати вспомнивший о существовании дававшей ему широкие полномочия доверенности, решил воспользоваться ситуацией и быстро сбыть с рук квартиру старушки.
Исход дела был явно предрешен, но Виктор с экс-риелтором не сдавались до последнего. Заламывая руки и бросая в сторону законного наследника гневные взгляды, «добрый племянник» клялся в любви к тетке и заверял, что именно ему должна была достаться ее «однушка». А кому же еще, если он и ухаживал, и заботился – тетя в нем души не чаяла, даже доверенность в свое время выдала!
Суд явно симпатизировал обманутому Михаилу, и племянник вдруг стал упирать на то, что старушка сама хотела продать квартиру. Он просто исполнял волю хозяйки жилья, а то, что пустил в ход ставшую недействительной после ее смерти доверенность, так это все по причине забывчивости… Почему не сообщил Михаилу о кончине матери? А двоюродный братец знать ее не хотел, это он теперь примчался за наследством!
Как и следовало ожидать, квартиру присудили сыну покойной хозяйки. Действие доверенности прекратилось с ее смертью, выходит, проведенная по недействительному документу сделка, заведомо не могла быть законной. Что же касается денег, уплаченных за «однушку», то Виктора обязали вернуть их несостоявшемуся покупателю.
Теперь в уютной отремонтированной квартирке живет Михаил, который, разумеется, не собирается компенсировать расходы Глеба на ремонт. Самое худшее, что деньги не возвращает и «добрый племянник»: согласно представленной справке о доходах, его заработок составляет всего три тысячи рублей.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Сделки с недвижимостью, которые проводятся по доверенности, справедливо вызывают опасения юристов и риелторов. К моменту подписания договора купли-продажи квартиры доверенность может оказаться отозванной или недействительной в связи с истечением ее срока. Нельзя исключать и того, что доверенность станет недействительной в связи со смертью выдавшего ее лица. А между тем, сделки по подобным недействительным документам нередко заключаются и даже проходят государственную регистрацию.
Согласно пп. 6 п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка с использованием подобной доверенности является ничтожной – то есть недействительной заведомо, по основаниям, установленным законом. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Исчисляется он со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Разумеется, всегда лучше проводить сделки напрямую с собственником. Но иногда хозяин квартиры по состоянию здоровья или в силу других причин не может самостоятельно заниматься всеми формальностями. В этом случае покупателю стоит доверить проверку документов специалистам, которые сделают все, чтобы разыскать собственника и осведомиться, действительно ли он выдавал доверенность – с ним встретятся или постараются связаться, например, по телефону.
Потенциального покупателя должно насторожить желание действующего по доверенности продавца оформить сделку как можно быстрее. С подозрением стоит отнестись и к продаже квартиры по откровенно низкой цене – велика вероятность, что жилье скончавшегося доверителя пытаются сбыть побыстрее.