Из пункта А в пункт Б
Междугородные обмены – наиболее сложный вид операций с жильем. Ведь в данном случае решение проблемы, и без того непростой, осложняется географической отдаленностью объектов и их хозяев друг от друга.
К этому можно прибавить, что в разных регионах практика совершения подобных сделок может различаться. Хотя, строго говоря, квартирный обмен между городами осуществляется двумя основными способами: по «прямой» и «альтернативной» технологиям.
Технология прямого обмена известна с советских времен. Гражданам, имеющим квартиру в Москве и желающим переехать, допустим, в Пензу, нужно найти жителей Пензы, которые мечтают перебраться в столицу. При этом квартиры участников обмена должны взаимно устроить противоположные стороны. Но даже сейчас, когда Интернет позволяет найти все, что нужно, подбирать устраивающий вас вариант междугородного обмена можно не один год. Поэтому пользоваться технологией прямого обмена стоит лишь тем, для кого скорость процесса не принципиальна и в запасе есть несколько лет.
Само собой, каждый привлекательный вариант придется осматривать на месте. Причем без гарантии, что недешевые поездки окажутся успешными.
В силу своего «рыночного» характера второй вариант обеспечивает большую вероятность осуществить задуманное, не зря ведь «альтернативную» схему специалисты рынка недвижимости окрестили еще «встречной покупкой». В соответствии с этой методикой вначале продается существующая квартира, а затем приобретается жилье в другом городе. Поскольку в рамках «альтернативной» схемы обмен совершается «через деньги», все происходит быстрее и проще. Но и здесь есть свои сложности.
В частности, весьма вероятно, что покупателю квартиры будет все равно, что на переезд в другой город вам потребуется время, силы и затраты, и он будет настаивать, чтобы квартира была освобождена в течение, к примеру, в двух-трех недель. Поэтому на время проведения сделки рекомендуется позаботиться о временном (съемном) жилье, которое пригодится, если приобретение конечной квартиры по каким-либо причинам затянется. Прибавим к этому, что, как и при обычной сделке, при междугородном обмене покупателей, несомненно, будет беспокоить вопрос выписки продавцов и их домочадцев. При этом покупатель, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения «перепрописки». Если продавец не знает, как правильно оформить это удержание, он, вероятнее всего, распрощается с оговоренной суммой навсегда.
Действовать следует так. До подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под «перепрописку». В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.
Сроки оформления регистрации на новом месте определяются общероссийским законодательством, независимо от того, внутригородской это обмен или междугородный, и вне зависимости от того, продается квартира или покупается. После подачи документов в паспортный стол штамп о новой регистрации должен быть у вас в паспорте через три дня.
Одно из ключевых различий между простыми и междугородными обменами – технология проведения расчетов. В столицах в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В день подписания договора вся сумма, предназначенная в уплату за приобретение объекта, закладывается в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после госрегистрации договора (именно в этот момент покупатель становится новым владельцем квартиры).
В регионах, в основном, расплачиваются «по старинке»: передавая наличные из рук в руки. Исключением является, пожалуй, только «третья столица РФ» – Екатеринбург, где расчеты через ячейку применяют довольно часто.
Практика показывает, что подавляющее число междугородных обменов совершается с участием Москвы и Санкт-Петербурга, а потому участникам сделки из регионов будет нелишним познакомиться со столичными традициями.