Борис Цагараев: «Мы поможем вам узаконить сделанную ранее перепланировку»…
Государственное унитарное предприятие «Мосжилкомплекс» создано более семи лет назад и передано в оперативное подчинение Департаменту инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС). Он выполняет функции заказчика по строительству жилых домов, финансируемых ДИПСом. В последнее время четко проявилось еще одно перспективное и востребованное направление – согласование планировок внутренних помещений. О том, что сделано за эти годы, рассказывает руководитель ГУПа Борис Цагараев.– Первоначально ГУП «Мосжилкомплекс» создавался для содействия в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья в домах-новостройках, которые инвестировал ДИПС. Но это было не единственным направлением деятельности ГУПа. Мы также помогали определять общее имущество в кондоминиумах и в целом – в реализации Комплексной городской программы формирования кондоминиумов, участвовали в решении отдельных проблем межевания, оформления земельно-имущественных отношений, в совершенствовании нормативной базы в этой области. Всего с 1998 по 2004 год предприятием было зарегистрировано более 200 ТСЖ и 180 кондоминиумов.
– А потом вы перестали этим заниматься?
– Начиная с 2004 года, ГУП «Мосжилкомплекс» по согласованию с Департаментом инвестиционных программ строительства перестал заниматься регистрацией товариществ собственников жилья и формированием кондоминиумов. Решать эти вопросы и проводить свои решения в жизнь стали сами домовладельцы.
– И у вас появились другие задачи?
– На их отсутствие мы никогда не жаловались. В другой сфере деятельности мы себя пробовали еще в 1999 году, когда «Мосжилкомплекс» по поручению Департамента инвестиционных программ строительства взял на себя функции заказчика. «Пробой пера» в этом качестве для нас стали жилые здания в Крылатском – Осенняя улица, 18 и в Юго-Западном округе на улице Пилюгина, 24, которые были сданы в 2001 – 2002 годах. Кстати, последний объект был оценен по достоинству. В номинации «Жилое здание или комплекс повышенной комфортности» комплекс «Виктория» на улице Пилюгина стал победителем конкурса «Лучший инвестиционный проект года», проводимом в рамках 8-й международной специализированной выставки недвижимости «РЕАЛТЕКС-2003».
Всего же за эти годы в качестве заказчика мы выступали при строительстве пяти достаточно крупных жилых комплексов столицы. Все они выполнялись по индивидуальным проектам из монолитного железобетона и имели высоту от 17 до 25 этажей. Сейчас мы участвуем в проектировании и строительстве еще двух подобных комплексов. Кроме этого ГУП «Мосжилкомплекс» в качестве заказчика участвует в застройке экспериментального района Куркино, славящегося своей нетиповой застройкой, созданием собственной инфраструктуры и, конечно, экологией и природоохранными мероприятиями.
– Говорят, что ДИПС поручил ГУПу «Мосжилкомплекс» строительство жилых домов в городе Сочи. Насколько верны такие разговоры?
– Это так. В соответствии с соглашением о сотрудничестве по вопросам строительства в городе Сочи, подписанном его администрацией и правительством Москвы, а также по поручению ДИПСа наше предприятие выступило в качестве заказчика по сооружению двух объектов в городе-курорте: жилого дома по улице Пластунской, 177 (общей площадью 3 788 кв. м, площадью квартир – 1 992,1 кв. м) и жилого комплекса по улице Клубничной, вл. 11 (общей площадью 11 645,4 кв. м и площадью квартир – 7 433,7 кв. м). В настоящий момент дом введен в эксплуатацию, а жилой комплекс принимает госкомиссия.
– Насколько я знаю, вы также уполномочены собирать документы для государственной регистрации прав собственности города на жилые помещения в домах-новостройках, построенных за счет средств ДИПСа.
– Да, и это очень важный участок работы. Ведь без регистрации прав собственности города покупатели квартир не смогут официально стать их владельцами, а значит, и полноценно распоряжаться ими. С 2000 года при нашем участии были зарегистрированы права собственности Москвы более чем на 28 тысяч квартир в 290 домах.
– А правда, что объекты ДИПСа вы еще и сами продаете?
– В 2001 году департамент принял решение об организации Единого центра продаж для реализации строящегося жилья. Исполнение решения было возложено также на ГУП «Мосжилкомплекс». Указанная работа включает в себя поиск потенциальных клиентов, оказание им содействия в подборе квартир, получения от них необходимых документов и передачу правоустанавливающих документов на приобретение помещений. За семь лет работы реализовано более 2 млн. кв. м жилой площади и 40 тыс. кв. м нежилой площади (машиноместа), в том числе реализовано жилой площади за 2005 год более 45 тыс. кв. м.
– Три года назад при ГУПе начал функционировать Комплекс услуг по недвижимости. Какие услуги он предоставляет?
– Это купля-продажа жилых и нежилых помещений на первичном и вторичном рынках недвижимости столицы и ближайшего Подмосковья, аренда нежилых помещений, разработка и исполнение авторских дизайн-проектов, оформление перепланировок…
– Как раз об этом хотелось бы поговорить более подробно. Сегодня перепланировки – одна из самых актуальных и одновременно больных тем.
– Мы считаем очень важным помочь людям в этом деле, ведь мало кто знает, с чего собственно перепланировку начинать, как правильно и быстро оформить документы.
– Согласитесь, что сегодня большинство граждан покупает квартиры, когда дом еще не построен. Скажите, а могут они в процессе достройки дома изменить планировку по своему желанию?
– Нет. Это можно сделать лишь после того, как вы станете собственником.
– Но ведь в других компаниях подобное практикуется.
– Может быть. Но и сроки оформления дома в собственность у них затягиваются порой на годы. Мы же не можем нарушить сроки сдачи здания в эксплуатацию.
– А это как-то связано между собой?
– Безусловно. Каждое изменение должно быть зафиксировано в документах, а стало быть, ведет к их корректировке, что, естественно, занимает время. На нас порой обижаются, но мы заботимся о благе всех жильцов дома, а не отдельных покупателей квартир. Вот оформили дом, стали приобретшие квартиры официально собственниками, а потом уже пусть сами лично проводят переустройство квартиры по своему вкусу.
– Если кто-то из новоселов пожелает заказать проект перепланировки у вас, что ему для этого потребуется?
– Для начала прийти к нам и высказать свои пожелания перемен. И в зависимости от объема этих изменений придется либо составлять проект переустройства, либо делать эскиз.
– Борис Валерьевич, а чем отличается проект от эскиза?
– Проект – это полноценный документ, составленный в соответствии с существующими нормами и обязательно компанией, которая имеет лицензию на проектную деятельность. Далее он согласовывается со всеми инстанциями (жилищной инспекцией, пожарниками, госэпидемнадзором и т. д.). Эскиз же могут выполнить, исходя из пожеланий заказчика, наши работники. Он тоже нами согласовывается и затем предоставляется в жилищную инспекцию на утверждение.
– А как вы определяете, что можно сделать по эскизу, а для чего требуется непременно составлять проект?
– Все прописано в постановлении правительства Москвы. Кроме того, у нас есть таблицы, согласно которым наши работники определяют, при каких изменениях дело обойдется эскизом, а какие должны делаться только по проекту.
– И сколько времени занимают такие согласования?
– По-разному. Если дело касается проекта, то порядка четырех месяцев, если эскиза, то меньше – полтора – два месяца. Правда, сейчас нередко инстанции не успевают уложиться в срок, очень много обращений. К примеру, если для «Мосжилинспекции» в аналогичном предыдущем постановлении правительства столицы срок обработки документов был установлен в 21 день, то сейчас он увеличен до 45 дней.
– Какова цена вопроса? И можно ли ускорить процесс, как говорится, за отдельную плату?
– Если согласование идет по проекту, то эта услуга стоит 56 тысяч рублей. Если по эскизу, то – 37 тысяч. Никаких ускорений не предусмотрено.
– Скажите, а на снос несущих стен в панельных домах вам приходилось давать разрешения?
– Да, при условии, если проектировщики дома дают на это добро. Но, как правило, несущие стены в панельном доме полностью никогда не сносятся, и вырубленный проем не должен превышать двух метров.
– Нередко люди хотят объединить балкон с комнатой, для чего сносят стену, разделяющую их. Что говорит закон по этому поводу?
– Каких-то конкретных комментариев на эту тему в законе нет. На практике, как правило, такое происходит нередко. Стену, отделяющую комнату от балкона, убирать в квартире не запрещено, но и оставаться пустым это место не должно. Хозяин квартиры может поставить стеклянные раздвижные двери, которые бы отделяли зону лоджии от жилой зоны. Это и эстетично, и у проектировщиков не вызовет возражений. Они же при проектировании дома закладывают нормы по теплу: сколько должно приходиться килокалорий на каждый квадратный метр квартиры. А нередко перепланировки таким образом, условно говоря, норму тепла уменьшают…
– Борис Валерьевич, а если человек купил квартиру в доме, не имеющем отношения к ДИПСу, он может по поводу перепланировки обратиться к вам?
– Безусловно. Мы работаем по всей Москве. И не только по новостройкам. ГУП «Мосжилкомплекс» помогает оформить перепланировки и в старом жилищном фонде. Мы даже помогаем узаконить сделанные ранее переустройства квартиры.
– Нередко людям хочется сделать что-то по-своему, переставить, передвинуть, но в то же время они не до конца понимают, какую стенку можно сносить, а какую нельзя трогать ни в коем случае. Могут они у вас получить консультацию?
– Разумеется. Правда, нередко мы сталкиваемся с такой ситуацией: в голове клиента уже сложилась полная картина будущей комнаты или даже квартиры, более того, он ее на бумаге успел изобразить, а тут ему вдруг говорят, что так сделать невозможно. Естественная реакция – обида и огорчение. Но ведь существуют нормы. Поэтому, прежде чем что-то рисовать или о чем-то мечтать, придите к нам, и наши специалисты расскажут в деталях об особенностях дома этой серии и подскажут, как лучше произвести перепланировку. Ибо от самовольных переустройств страдает, в первую очередь, сам дом (увеличивается нагрузка на другие стены, и они начинают трескаться) и ваши соседи. Так что поберегите свое время и нервы и прислушайтесь к мнению профессионалов.