Эконом-класс с другим лицом
В Подмосковье в сегменте эконом-класса появился новый формат: так называемые «Города для жизни». Однокомнатные квартиры в этих кварталах-«городах» в удаленности чуть более 10 км от МКАД стоят менее 2 миллионов рублей.
Представим себе охраняемую территорию, застроенную домами разной этажности: от двухуровневых таунхаусов до многоквартирных семи-девятиэтажек. Выше, по замыслу архитекторов, любые здания не должны возводиться, потому что в них жить некомфортно. Все дома с разными фасадами отличаются друг от друга и по форме окон и крыш, по элементам декора. Плюс качественное монолитно-кирпичное строительство и интересная отделка. В общем, налицо все атрибуты бизнес-класса, но по цене – вполне доступные.
В чем сама идея?
Интересных с архитектурной точки зрения проектов, и к тому же комфортных, на областном рынке достаточно. Но до недавнего времени все они относились к классу бизнес. Сейчас архитекторы нашли возможность проектировать, а строители – строить дешево, качественно и стильно. Говорят, что за подобным направлением в застройке подмосковных кварталов жильем эконом-класса будущее. Может, благодаря появлению такого жилья цены на новостройки в основной массе хоть немного пойдут вниз.
Самый яркий пример такого проекта на подмосковном рынке – химкинский квартал под названием «Город набережных». По словам председателя совета директоров Urban Group Александра Долгина, вот в чем особенности нового формата жилья.
Во-первых, такие квартиры доступны по цене. Например, в том же «Городе набережных» стоимость «однушки» начинается от 1 900 000 руб. При ипотеке первый взнос составляет порядка 100 000 руб. Вторая составляющая формата – функциональность и удобство. Жителям предоставляется необходимый набор социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры. В таких кварталах обязательно должны быть возведены: школа, детский сад, торговый центр, паркинг, супермаркет, фитнес-центр и т. д. Третий, основной инновационный, акцент делается на эмоциональный комфорт жителей.
Цель инвесторов, вкладывающих средства в строительство экономичных кварталов и городов будущего, – уйти от индустриально-пенального строительства. Они стремятся создать такую среду, где человек не ощущал бы себя винтиком или придатком машины, предназначенной только для воспроизводства его трудоспособности. Здания здесь не уподобляются пеналам, куда складывают людей, чтобы они выспались перед следующей вахтой.
Основная идея нового формата – очеловечить жилье. Достигаться она должна путем сложности, лабиринтоподобности, красочности городской среды.
Кому этаж, кому подвал
Итак, за счет чего же возможно удешевить подобные проекты, сделать их по цене примерно такими же, как и обычные панельки?
По мнению строителей, доступность может быть повышена за счет уменьшения площадей квартир и увеличения доли небольших «однушек». Например, площадь однокомнатной квартиры может начинаться от 30 кв. м. В то же время архитекторы придумывают проекты по организации, правильному зонированию такого небольшого пространства для того, чтобы жизнь в нем была организована комфортно.
Например, одна из современных идей – кладовки в подвалах. Каждый собственник, приобретая жилье, в подарок от строительной компании получает такую кладовку. И пусть площадь его квартиры небольшая, но у него отпадает необходимость загромождать свое жилье. Велосипеды, санки, оставшиеся после проведения ремонта стройматериалы, сезонные вещи – все это можно хранить там. Кстати, идея интересна и с точки зрения пожарной безопасности. У людей, имеющих кладовку в подвале, отпадет необходимость превращать в склад балконы и лоджии.
Еще одна понижающая цену идея кварталов будущего: недорогие и небольшие двухуровневые квартиры. Почему-то эта архитектурная идея, считающаяся нормой для многих европейских стран, у нас не развивается. Вернее, до недавнего времени между понятиями двухэтажная квартира и элитное жилье можно было ставить знак равенства. Такой формат присутствовал только в самом дорогом сегменте. Причем подобные квартиры были исключительно больших площадей. Сейчас оказывается, что двухуровневое жилье можно организовать и в эконом-классе. Например, на подмосковный рынок выходят проекты, где площади двухуровневых квартир не превышают 54 кв. м. Цены застройщики обещают низкие – от 2,7 до 4 млн рублей. Кстати, пространство даже маленькой, но вертикально расположенной квартиры мож-но интересно организовать. Наверху двухэтажных малометражек архитекторы предлагают размещать спальню, внизу – кухню, санузел, коридор, гостиную. За счет этого появляется дополнительное пространство под лестницей, которое можно использовать – все под ту же кладовку.
Глазами архитектора
Для того чтобы экономичный город будущего стал комфортным для проживания, архитекторам приходится решать вопросы, связанные не только с организацией пространства непосредственно в квартире и в доме.
По мнению руководителя одноименной мастерской, архитектора Максима Атаянца, одна из главных проблем экономичного жилья спальных районов в том, что улица продолжается прямо до дверей квартиры. Поэтому сама входная дверь, хоть и находится в подъезде на 16-м этаже, обязательно железная. Именно это ощущение улицы у порога делает спальные районы неуютными.
Новая архитектурная задача – «распространить» частное, приватное пространство наружу. Каналы, водоем в центре квартала, бульвары помогают решить основную задачу: сделать так, чтобы человек, выйдя из своего подъезда наружу, мог с удовольствием полчаса погулять.
– Например, в «Городе набережных», мы намеренно создавали множество «неправильностей», – рассказывает М. Атаянц. – Из их обилия складывается ощущение непринужденности, легкой неправильности, разновысотности домов, работающих на эмоциональный и визуальный комфорт жителей. Ведь на подсознательном уровне человеку обязательно нужно видовое разнообразие.
На комфортность проживания работает и разнообразие в кладке фасадов. В области будут появляться жилые комплексно застроенные кварталы, в которых не найти двух одинаковых домов. Все здания станут отличаться декоративными элементами, степенью асимметричности деталей, распределением цвета. Еще одно отличие новых кварталов – многоэтажные паркинги выполняют функцию городской стены, спасающей жителей от шума и загазованности шоссе.
Вперед, в прошлое
Многие, кто провел детство в небольших городах, помнят, как комфортно бегали и играли в старых дворах. Идею по организации дворового и придомового пространства архитекторы позаимствовали именно там – в нашем советском прошлом.
В кварталах будущего 6–9-этажные дома сформированы вокруг внутреннего двора. Доступ машин в него физически невозможен. Но это не значит, что автомобилистам негде будет припарковаться. Подземные паркинги устроены под дворами домов, откуда пешком можно выйти непосредственно во двор или в подъезд.
Еще одна идея, которая не удорожает проекты, но повышает комфортность проживания, – оттуда же, из прошлого. Подъезды – с двумя входами: внутренним и внешним. Разгрузить машину с мебелью или припарковать автомобиль экстренных служб можно с внешней стороны здания. Внутри же дворов все пространство отдается детским площадкам, цветникам, спортивным сооружениям. Такие инженерные решения раньше были характерны только для единичных проектов бизнес- и премиум-класса.
Кто покупатель эконома?
Наверное, многие мечтали бы поселиться в подобном городе. Но встает еще одна проблема, типичная для Подмосковья. Это удаленность возводимых спальных кварталов от столицы, где большинство жителей работает. Поэтому при всей красоте архитектурных идей возникает вопрос: кто будет там жить? Не получится ли так, что все красивые идеи окажутся нежизнеспособными по единственной – транспортной причине?
Аналитик Леонард Блинов считает, что этого не случится. Транспортная доступность важна, но невысокая цена и комфортность перевешивают дорожные проблемы. Более того, на рынке появились новые категории покупателей.
Первая – так называемые «независимые». Это взрослые несемейные люди. Либо имеющие детей, живущих отдельно. Они приобретают отдельное жилье для личного проживания. Например, перед замужеством или после развода – на собственные деньги. Вторая группа – «стартер». Молодой экономически активный человек в возрасте от 25 до 35 лет из дальнего Подмосковья или из региона, работающий и снимающий жилье в Москве, который принял решение о приобретении собственной квартиры. Третья и четвертая категории – «заботливые родители» и «заботливые дети» . Они приобретают квартиру для одного из членов своей семьи. В сумме покупатели из всех перечисленных групп составляют 40%.
Классические покупатели недвижимости (семейная пара без детей или планирующая ребенка или семья, улучшающая свои условия) составляют 60% аудитории.
– Но и в этой категории мы отмечаем появление нового сегмента «независимая мама», – продолжает комментировать Л. Блинов. – Это молодые женщины с одним или несколькими детьми, часто не состоящие в браке.