Чем может обернуться доступность кредитов?
Банки стараются привлекать клиентов новыми акциями, предложениями и снижением ставок. А банковская реклама убеждает: самый простой способ приобрести жилье сегодня – взять кредит. И опять так же, как до кризиса, понижается первоначальный взнос. Уже появились программы, по которым получишь ипотеку, даже если ничего сначала не внесешь. Но такая доступность имеет и оборотную сторону.
Берешь чужие – отдаешь свои
Любая нестабильность в государстве, да и просто неурядицы у человека на работе – и начинаются просрочки. А значит, «плохих», то есть просроченных кредитов в банковских портфелях может стать больше.
Ситуация на ипотечном рынке похожа на пузырь, который надувают, не слишком задумываясь о том, что он может лопнуть. Это мнение руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко и вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева.
Конечно, проще всего на пути к заветной квартире стать банковским должником. Но что потом? Многие осознают тяжесть добровольно взваленного бремени только спустя время, когда понимают, что занимали они чужие деньги, а отдавать приходится свои. Например, взял человек кредит сроком на 15 лет. Пять лет платит. Полистал график платежей и посчитал: фактически даже за этот срок он уже заплатил банку больше, чем брал. А впереди-то еще десять лет…
По мнению В. Пономарева, рынок недвижимости должен развиваться не только с помощью доступной ипотеки. Во всем мире это лишь один из инструментов, помогающих решить жилищный вопрос. Нужны различные жизнеспособные программы, которые позволяют купить или арендовать жилье людям, относящимся к разным социальным группам. Для одних это может быть строительство социального жилья и продажа по цене, намного ниже рыночной. Для других оптимальный вариант – аренда квартиры в доходных домах. То есть надо строить специальные дома с последующей сдачей квартир в аренду по щадящей цене. И то, и другое направления развиваются, но не в тех масштабах, которые могли бы составить конкуренцию ипотеке.
Согласно теории рисков
О роли страхования в ипотечном кредитовании говорится сейчас много. Владимир Пономарев предлагает повысить доступность ипотеки с помощью страхования ответственности заемщика. По его мнению, это обезопасит банковскую систему. «Страхование ответственности заемщика может стать заменой популистских нулевых взносов, которые наращивают объем низкокачественных кредитов. Это поможет снизить риски банков в случае дефолта заемщика, – считает В. Пономарев. – Можно сделать первый взнос по кредиту, скажем, 10% и на 10-20% застраховать ответственность заемщика за взятый кредит перед банком в случае дефолта. Эффект с точки зрения теории рисков тот же самый, а доступность кредита для заемщика резко повысится».
О. Репченко считает, что, снижая ставки, выводя новые супердоступные программы, банкиры заигрались и повторяют предкризисные ошибки. О том, что это небезопасно, говорят цифры. Год от года растут объемы выданных кредитов. Например, в кризис многие банки заморозили ипотечные программы. Согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, объем выданных кредитов с 2008 года до 2009-го значительно снизился. Но уже в следующем, 2010-м, рост возобновился и продолжается до сих пор. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 года объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9–56,8%.
Кроме того, снижаются процентные ставки. Например, в первом полугодии 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до «исторического» минимума – 12,4%.
Об опасности уменьшения первоначального взноса уже говорилось. Но есть и еще один тревожный фактор – сроки кредитования. В кризис кредиты выдавались в основном на 10 лет. Сейчас молодому человеку не проблема оформить ипотеку уже и на 30 лет.
По мнению О. Репченко, доступность ипотеки не повод для радости – скорее, наоборот. Дело в том, что кредиты с минимальным первоначальным взносом и на очень длительный срок берут люди, что называется, на пределах возможностей. Это означает, что любое снижение дохода или потеря работы членом семьи приведет к невозврату ипотеки.
Аналитик отмечает, что уже сейчас заметен рост просроченной задолженности по ипотеке. На 1 июля 2010 года объем такой задолженности, по данным ЦБ РФ, составлял 38,6 млрд, к июлю 2011-го она выросла более чем на 25% – до 48,5 млрд рублей.
Что-то до боли знакомое
Больше того, рост доступности ипотеки приводит к снижению… доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи кредитов повышает спрос на недвижимость, из-за чего цены на нее растут.
Пока банки играют в довольно небезобидную игру – соревнуются, кто больше снизит ставку, аналитики приходят к мнению, что эта гонка не только опасна для самих банков, но и разогревает рынок. Последствия могут быть похожими на те, что имели место в Штатах: когда лопается ипотечный пузырь, недвижимость резко падает в цене.
О. Репченко считает, что нам не надо забывать о том, что американский кризис три года назад начался именно с непомерного роста низкокачественных кредитов в ипотечных портфелях банков.