Заставит думать дорогая коммуналка
До массовой модернизации многоквартирных домов нам пока еще далеко. Впрочем, все зависит от того, насколько активно наши граждане будут заниматься энергосбережением.
Новый тип гражданско-правовых договоров (энергосервисный контракт) предполагает выполнение специализированной энергосервисной компанией комплекса работ по внедрению в доме энергосберегающих технологий за счет ее собственных или привлеченных средств. Компания заинтересована в качестве выполнения работ, так как окупает затраты и получает прибыль только при реальной и существенной экономии энергетических ресурсов в многоквартирном доме.
Модернизацию дома можно провести в разном объеме. Первый уровень – оснащение приборами учета – как общедомовыми, так и индивидуальными, квартирными. Федеральным законом № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 г. установлено, что многоквартирные дома должны быть на 100% оборудованы приборами учета до 1 января 2012 года. Задача оказалась не совсем реальной. Поэтому внесли поправки в сроки – для установки газовых счетчиков срок отодвинули до 2015 года, а для счетчиков воды и электроэнергии – до 1 июля 2012 года. До этого срока собственники помещений должны в обязательном порядке полностью оборудовать приборами учета и дома, и квартиры за свой счет. Малообеспеченным гражданам счетчики установят ресурсоснабжающие организации с рассрочкой платежа.
На эти работы не требуется решения общего собрания, они могут быть проведены каждым потребителем коммунальных услуг самостоятельно и за свой счет. Наниматели устанавливают индивидуальные приборы учета или за свой счет, или за счет собственника – города, в соответствии с условиями договора социального найма. Льготники могут обратиться в ГУ ИС районов с заявлениями об установке приборов за счет города.
Если собственники помещений в доме заключат договор с энергосервисной компанией, то по условиям такого договора приборы учета во всем доме устанавливает компания с возмещением понесенных расходов как за счет экономии расхода воды, тепла, газа и электричества, так и за счет взносов собственников на выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению.
Для второго уровня модернизации требуется решение общего собрания. Его необходимо провести для определения организации, с которой собственники заключат энергосервисный договор, а также для определения порядка погашения расходов этой организации на проведение обязательных энергосберегающих мероприятий в расчете на ближайшие 5 лет. Именно с такой периодичностью жилищные инспекции будут проверять каждый дом на предмет поддержания установленного для конкретного дома уровня энергетической эффективности.
Следующий «шаг» – проведение энергоаудита. На этом этапе энергосервисная компания определяет необходимые для конкретного дома мероприятия и ранжирует их по параметрам «цена-экономия». Для этого достаточно на основании технической документации провести экспресс-аудит здания. Иными словами, получить реальное представление о том, что и как в нем происходит. И вторая часть процедуры – финансовый расчет, ведь не собственникам, а энергосервисной компании придется идти за кредитом в банк.
Можно оптимизировать финансовые расходы компании, если город покроет ставку процента по кредиту за счет средств, выделяемых на мероприятия по повышению энергетической эффективности городского хозяйства. В этом случае компания выполнит работы в доме по максимуму. Если банковский процент будет 14–18% и не будет компенсироваться городом, то при уровне инфляции в 8–12% компания может оказаться в убытке. Поэтому вряд ли она будет делать дорогостоящие работы, которые почти не приносят текущей экономии.
Механизм реализации энергосервисного контракта состоит из нескольких этапов. Вначале – заключение с энергосервисной или иной специализированной организацией договора на проведение энергетического обследования дома – полного энергоаудита или экспресс-аудита. Полный энергоаудит стоит дороже, так как предполагает как итог оформление и регистрацию энергетического паспорта дома. Экспресс-аудит стоит значительно дешевле и предназначен для быстрой оценки потенциала экономии ресурсов в конкретном доме. Полный аудит необходим для планирования долгосрочных и капитальных модернизаций инженерных систем дома и замены всего старого оборудования на более современное, высокоэффективное. Экспресс-аудит позволяет выявить и достаточно оперативно задействовать значительную часть имеющегося в доме потенциала энергосбережения за счет проведения комплекса малозатратных мероприятий.
После того как работы в доме проведены, проводится мониторинг и оценка их эффективности. Оцениваются и достигнутая экономия ресурсов, и экономия финансов. Энергосервисная компания после реализации программы обучает персонал управляющей организации правилам содержания, обслуживания и эксплуатации установленного в доме оборудования и инженерных систем или продолжает выполнять свои функции в качестве исполнителя коммунальных услуг вплоть до полного погашения понесенных на реконструкцию затрат. Это может быть срок в 3–5 и более лет.
За это время, если ничего не делать, строение еще больше износится. За коммуналку платить придется в любом случае. Но если собственники решатся модернизировать свой дом, то без увеличения расходов на коммунальные услуги они получат его обновленным, с запасом прочности на следующие 5–10 лет.