Почему за бесценок?
Когда столичная квартира продается по цене намного ниже рыночной, далеко не все задумаются о причинах, толкнувших собственника на столь невыгодную сделку. Многие подпишут странный договор, а кто-то даже поторгуется и «надавит» на хозяина жилья, оказавшегося в сложной жизненной ситуации.
Долг платежом красен
Старательно пряча от коллег заплаканные глаза, Зоя добралась до рабочего места и укрылась за экраном монитора. Сослуживцы тактично хранили молчание, боясь ранить чувства недавно потерявшей мужа молодой женщины. Лишь Инна, всезнающая «душа отдела», беспардонно забралась в угол вдовы и что-то зашептала ей в утешение.
Минут десять потребовалось любопытной подружке, чтобы вытащить из Зои целую порцию откровений. «Ты ведь знаешь, Костя тяжело болел, и я была отчасти готова к такому исходу, – всхлипывала несчастная. – Всего месяц с его смерти прошел, а мне уже напомнили, что долг платежом красен».
Осведомленная о ситуации Инна сочувственно вздыхала. Бедняжку Зою не в чем было упрекнуть: когда Костя серьезно заболел, любящая супруга сделала все, чтобы он поправился. Сбережения семьи, все до копейки, ушли на лечение, а потом, когда Костя уже не мог обходиться без дорогостоящих лекарств, пришлось влезть в долги.
Бесконечные больницы, операции, терапия – Зоя все занимала и занимала, думая только о выздоровлении мужа. Знакомые давали в долг неохотно, и ей ничего не оставалось, как взять кредит в банке. К несчастью, все усилия по лечению оказались тщетными, и теперь от Зои требовали срочно вернуть деньги.
«Кажется, я знаю, что делать, – нашлась Инна, подавая расстроенной подруге стакан воды. – Можно занять у моего знакомого, Димы, он как раз на этом специализируется. Раздашь долги, а потом и с Димой рассчитаешься. Думаю, он тебе поможет, свои ведь люди!».
Положение хуже губернаторского
Хваленый Дима не понравился Зое сразу: худощавый и юркий, он, казалось, готов был всунуть свой длинный нос в самые сокровенные ее переживания. Выслушав вдову, новый знакомый равнодушно бросил: «Долгов вы, конечно, набрали ого-го! Ну, ничего, выручу, только у меня одно условие – все оформляем, как полагается. Извините, но у меня правило: никому не верить на слово.
Зоя безропотно кивнула: сейчас она была готова подписать что угодно, лишь бы выпутаться из этой неловкой истории. Из банка то и дело звонили с напоминанием о просрочке выплат, а один из знакомых мужа, когда-то выручивший немалой суммой, упирал на свои непростые обстоятельства и требовал немедленного возврата денег. Мало того: даже грозил обратиться в суд, если вдова не заплатит.
Дима долго обговаривал нюансы соглашения: сумму займа, проценты, срок… Не забыл упомянуть и о том, что кредит дает под залог квартиры. Зоя чувствовала, что связываться с таким дельцом опасно, но иного выхода, кажется, не было. И вдова условилась о новой встрече – уже с паспортами и готовым текстом договора.
Через пару дней опасения Зои подтвердились. Взглянув в принесенные Димой бумаги, она обомлела: «Да откуда же такие проценты?! Мы ведь о другом с вами говорили… Так я вовек из долгов не выпутаюсь, эту сумму мне никогда не отдать! Войдите в положение, Дмитрий, у меня ведь безвыходная ситуация, просто безвыходная!».
В тисках «доброжелателей»
Когда Зоя разразилась рыданиями, «процентщик» немного смягчился. «Ну-ну, не волнуйтесь, что-нибудь придумаем, – он на мгновение замолчал, словно осененный какой-то идеей, и пристально посмотрел на вдову. – Может, лучше не отдавать квартиру в залог, а продать ее? Как кому? Да хоть бы и мне!».
И Дима принялся расписывать плюсы своего предложения: Зоя сразу получит на руки внушительную сумму, погасит долги, и еще немало останется! Пожить пока можно и у мамы, а со временем, глядишь, молодая женщина устроит личную жизнь… В противном случае кредиторы подадут в суд, и мало Зое не покажется, так не лучше ли предотвратить худший сценарий?..
Напористый Дима все говорил и говорил, а в затуманенном переживаниями сознании вдовы мелькала мысль: «А если он прав? Какой простой выход – продать жилье, расплатиться с долгами, начать новую жизнь». Зоя пообещала подумать, но буквально через пару дней оказалась между молотом и наковальней: дома вдове не было покоя от звонков Димы и кредиторов, на работе ее неустанно «обрабатывала» Инна.
Даже когда Зоя попала в больницу с нерв-ным расстройством, к ней наведались подруга и «ростовщик» – настойчиво уговаривали продать жилье, расписывая все ужасы положения вдовы. Собственно, они не очень-то и сгустили краски: к гнетущему состоянию Зои, ее конфликту с приятелем мужа и «разборкам» с банком добавились проблемы со здоровьем. Неудивительно, что вскоре вдова сдалась и согласилась на сделку.
Старые песни о главном
Когда стороны в сопровождении вездесущей Инны явились на подписание договора, повторилась старая история: выяснилось, что Дима опять изменил свои условия. Теперь он предлагал за квартиру гораздо меньше, чем было оговорено. «Да это же смешные деньги, вы меня без ножа режете! – всплеснула руками Зоя. – Я уже и с банком договорилась, и долги пообещала раздать. Разве квартира – двухкомнатная, новая – столько стоит?».
«Другой цены предложить не могу. Не устраивает – найдите того, кто заплатит больше», – почти обиженно произнес Дмитрий, собираясь уходить. Зоя беспомощно махнула рукой: будь что будет, деньги срочно нужны! Нет, ну каков фрукт – пользуется ее тяжелым положением, вынуждая согласиться на невыгодную сделку…
Словно угадав мысли Зои, Инна затараторила: «Знающий человек выход предлагает, а ты сомневаешься! Это ведь формальность, отдашь ему долг – и получишь квартиру обратно. Либо квартира останется у Димы, но он тебе щедро за нее доплатит, когда появятся деньги».
Так молодая вдова получила возможность расплатиться с кредиторами. Перебравшись к матери в пригород, она принялась ждать «щедрой доплаты». Увы, время шло, квартиру Дима сдавал, а о том, чтобы выполнить обещание, и не заикался. Спустя пару месяцев, немного отойдя от депрессии, Зоя все-таки прозрела: она же уступила двухкомнатную квартиру в столице за бесценок!
Жадность фраера…
«Складно у тебя, подруга, выходит: Дима помог, с долгами ты рассчиталась, а теперь квартирку обратно хочешь? – усмехнулась Инна, выслушав потерянную Зою. – Вспомни, ты же сама продала жилье, никто тебя к этому не принуждал! И как, интересно, Диме деньги отдашь, мало тебе историй с долгами?».
Но пара хитрецов явно недооценила Зою: после консультаций с юристом та подала в суд, требуя признания сделки купли-продажи недействительной. Вдова подтвердила, что сама продала «двушку» на крайне невыгодных для себя условиях, но при этом действовала под влиянием тяжелых обстоятельств. О ее ситуации с долгами и проблемах со здоровьем Дмитрию было известно – можно даже сказать, что он воспользовался бедами несчастной женщины.
Во время судебного разбирательства покупатель квартиры божился, что выплатил «коварной» Зое обещанную доплату. Да, не взял расписки с вдовы – так кто же знал, что у нее, как говорится, губа не дура! Давления на Зою никто не оказывал, совсем наоборот: Дима просто хотел ей помочь по просьбе своей знакомой, Инны…
Неизвестно, чем закончилось бы дело, но суд не мог проигнорировать главное доказательство – цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи. Скупость Димы сыграла на руку вдове: желая получить налоговый вычет, делец указал в соглашении истинную сумму сделки. Видимо, просто не думал, что внешне беззащитная Зоя решит оспорить договор.
Разумеется, суд не поверил в то, что женщина по доброй воле продала нормальную московскую квартиру по цене чуть ли не втрое(!) ниже рыночной. Медицинские справки и денежные расписки красноречиво свидетельствовали о тяжелых обстоятельствах, в которых оказалась вдова.
Сделку признали кабальной и, как следствие, недействительной, и теперь вернувшая себе квартиру Зоя снова влезает в долги. Женщина должна вернуть полученную по сделке сумму – но отнюдь не циничному «ростовщику». По решению суда деньги будут взысканы в пользу государства – таков закон.
Комментарий
Александра Бузина, юрист
– Гражданский кодекс (п. 1 ст. 179) называет кабальной сделку, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Подобная сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Зое как раз и пришлось доказывать, что она попала в подобную ситуацию. Важно, что тяжелые обстоятельства сложились именно до момента заключения сделки, причем они-то и подтолкнули вдову к продаже квартиры по неадекватной цене.
А купивший квартиру Дмитрий не только был в курсе причин, толкнувших Зою на этот шаг, но и сознательно использовал ее нелегкое положение. На практике потерпевшему зачастую даже не нужно подтверждать подобное обстоятельство: иногда достаточно того, что покупатель квартиры знал о положении потерпевшего и тем не менее пошел на сделку.
Безусловно, подтвердить свою правоту, наличие всех указанных выше оснований пострадавшей стороне непросто – приходится прибегать к показаниям свидетелей, собирать доказательства. Однако суд всегда обращает внимание на цену недвижимости – если она существенно ниже рыночной, сделку наверняка признают недействительной.
Почему же Дмитрий потерял и квартиру, и переданные по сделке деньги? По правилам п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса, потерпевший получает свое имущество обратно, а вот имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, обращается в доход Российской Федерации.