В зубах дареного коня
Приобретение квартиры всегда связано с риском, и даже проверка на юридическую чистоту подчас не спасает от неприятных сюрпризов. Покупателю важно не только тщательно проследить «историю» жилья, но и постараться предугадать все возможные притязания на понравившуюся недвижимость.
Все «чисто»!
«Ну что, по рукам?» – улыбнулась риелтор, довольная проведенной работой. Настя и Дмитрий переглянулись, потом дружно перевели взгляд на собственницу квартиры Ольгу Николаевну, немолодую скромную женщину. Да, ее «двушка», хоть и требовавшая ремонта, подходила семейной паре: уютные комнаты, просторная кухня, да и сам дом в пяти минутах ходьбы от метро.
Сделка обещала быть удачной, ведь даже педантичная дама-риелтор не нашла к чему подкопаться. Квартира была, что называется, «чистой» – прописанных на жилплощади не числилось, подозрительных сделок с «двушкой» не проводилось. Да и саму историю перехода жилья к Ольге Николаевне можно было назвать… трогательной.
Последние несколько лет женщина ухаживала за своей старшей сестрой Марией, которой и принадлежала квартира. Мария Николаевна жила одна-одинешенька: муж давно умер, а сын, непутевый Славка, объявлялся раз в год – цинично интересовался, не перепало ли ему наконец-то наследство от матери.
Ольга Николаевна часто навещала несчастную сестру, а когда ту сразила тяжелая болезнь, и вовсе перебралась к ней. Заботилась, бегала по магазинам и аптекам, покупала дорогостоящие лекарства… Чувствуя, что конец близок, Мария выразила желание оставить свою квартиру сестре. И не просто оставить, а подарить, чтобы преданная Ольга сразу же стала единоличной хозяйкой жилья. Вскоре в «двушку» пожаловал нотариус, который помог оформить бумаги.
Никаких сомнений
«Как видите, тут все в порядке, – взглянула из-под очков риелтор. – Договор дарения составлен надлежащим образом, Мария Николаевна настаивала именно на такой сделке. Бывшую собственницу можно понять: не хотела, чтобы после ее смерти объявился разбитной сынок и начал судиться за квартиру».
От внимания покупателей не укрылось, что Ольга Николаевна смутилась. Женщина явно чувствовала неловкость за то, что продает «двушку» – это же память о покойной сестре… «Думаю, Маша бы меня поняла, – вздохнула она. – У меня ведь внуки маленькие, им свежий воздух нужен. Вот я и решила на деньги от этой квартиры дачу прикупить. А жилье у меня и свое есть».
Еще раз встретившись глазами с хозяйкой «двушки», Настя и Дмитрий окончательно успокоились. Ну не походила эта безобидная женщина на аферистку! Квартира, конечно, запущена, так ведь дареному коню в зубы не смотрят. Да и уступает она «коня» совсем недорого. Отбросив все сомнения, покупатели подписали договор купли-продажи.
Вскоре Настя и Дмитрий въехали в «двушку» и принялись за ремонт. В хлопотах прошло несколько месяцев, паре оставалось лишь привести в порядок кухню и санузел, когда в один прекрасный день Настя выудила из почтового ящика странную бумагу. Перед глазами запрыгали непонятные слова: «иск», «истребование квартиры», «наложить арест»…
Явился не запылился
На судебном разбирательстве, куда так настойчиво приглашали супругов, все и выяснилось. Оказывается, о смерти Марии Николаевны прознал ее непутевый отпрыск Вячеслав. И явился к тетке за документами на квартиру, хотя срок для принятия наследства уже был им пропущен.
Тогда-то Ольга Николаевна и поведала о том, что никакого наследства нет – да, «двушка» была ей подарена, а потом продана. Честная женщина отдала Вячеславу сберкнижку матери, ее нехитрые украшения, бумаги и с чистой совестью закрыла за племянником дверь. Вопреки ее ожиданиям, парень не стал устраивать скандал и тихо ретировался.
Но Ольга Николаевна явно недооценила родственника. Посоветовавшись с юристом, он решил во что бы то ни стало отобрать квартиру матери, которую уже считал своей. Подал в суд, потребовав признания договора дарения недействительным. Вскоре на «двушку» наложили арест, и началось долгое разбирательство.
Предусмотревший все каверзные моменты дела, Вячеслав умело гнул свою линию: мол, тетка утверждает, что звонила и даже отправляла телеграмму с сообщением о смерти матери? Так он ничего не получал, и вообще все последние месяцы находился в командировке за границей, что подтверждает бумажка с работы. Выходит, налицо уважительная причина.
На каком основании он оспаривает сделку? Так мать на протяжении нескольких лет тяжело болела, перенесла инсульт, принимала сильнодействующие лекарства – наверняка подписала договор дарения, не ведая, что творит. Кстати, в ее бумагах, любезно переданных тетей, нашлись и рецепты, и выписки из больниц.
Как по нотам
Растерянные, мало что понимавшие Настя и Дмитрий отказывались верить в происходящее. Неужели застенчивая и дружелюбная Ольга Николаевна что-то скрыла, обвела их вокруг пальца? Вряд ли, да и в суде женщина с несвойственной ей горячностью выступала на стороне покупателей.
Увы, эмоциональные заявления не имели никакого значения. В ходе процесса была назначена судебно-психиатрическая экспертиза состояния Марии Николаевны. Поскольку проводилась она посмертно, в ход пошли история болезни, другие медицинские документы, показания свидетелей. В качестве последних выступали пьянчуга-сосед и зловредная докторша из поликлиники, хамство которой было известно всему району. Похоже, Вячеславу удалось «заинтересовать» этих людей, весь процесс «обманутый наследник» разыграл как по нотам.
А что же молодая пара? Настя и Дмитрий пребывали в таком изумлении, что даже не позаботились об адвокате. Неудивительно, что результаты разбирательства оказались на руку Вячеславу: эксперты установили, что в момент совершения сделки Мария Николаевна была дееспособной, однако в силу тяжелой болезни не понимала значение своих действий.
Новые собственники и осознать ничего не успели, а суд уже счел сделку дарения недействительной. Настю и Дмитрия признали добросовестными приобретателями, однако «двушку» у них истребовали и передали Вячеславу как единственному наследнику первой очереди. Если не было дарения, квартира входит в состав наследственной массы!
А достоин ли?
«Денег у меня нет, уже вложила их в загородный дом, – честно призналась Насте и Дмитрию после суда Ольга Николаевна. – Но вы не волнуйтесь, если не удастся отстоять свои права, я все верну, в долги залезу, но верну! А пока надо к дельному юристу обратиться!».
Она подала иск, требуя признания племянника недостойным наследником. Ведь Вячеслав не интересовался жизнью матери долгие годы, не помогал, не давал денег на лечение… Да что там говорить – даже на похоронах не присутствовал, на погребение не дал ни копейки!
На разбирательстве всплыла одна интересная деталь: оказывается, неприязнь Вячеслава к матери имела вполне объяснимую причину. Однажды, отчаявшись добиться от сына помощи, Мария Николаевна обратилась в суд с требованием взыскать с сына алименты. Тогда все окончилось мирным соглашением, условия которого Вячеслав, естественно, не выполнил.
Свидетели – бабушки-соседки и медицинский персонал – подтверждали слова Ольги Николаевны. Как и документы, которые свидетельствовали: все эти годы старшая сестра получала лечение и уход только благодаря младшей. Суд признал, что Вячеслав злостно уклонялся от обязанностей по содержанию матери, поэтому должен быть отстранен от наследования.
Так Ольга Николаевна вновь получила квартиру сестры – на этот раз как наследница второй очереди. Женщина уже заверила Настю и Дмитрия, что вернет им «двушку». Впрочем, успокаиваться пока рано, ведь пронырливый племянник намерен снова оспорить решение суда.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
Сделки дарения недвижимости нередко оспариваются после смерти дарителя по основанию, указанному в ст. 177 Гражданского кодекса – как совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса, срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год и начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В подобных случаях назначается судебно-психиатрическая экспертиза, призванная подтвердить состояние лица в момент совершения сделки. Как правило, изучается медицинская документация (история болезни, выписки из больниц), заслушиваются показания свидетелей.
Договор дарения заверять нотариально необязательно, однако сестры решили перестраховаться. Это был мудрый шаг, ведь нотариус не только грамотно составил документ, но и удостоверил дееспособность участниц сделки. Впрочем, женщины могли бы подумать о том, что впоследствии Вячеслав постарается оспорить сделку. Можно было подтвердить психическое здоровье Марии Николаевны соответствующей справкой – на всякий случай.
То, что женщина была юридически грамотной и даже пыталась добиться от сына алиментов в судебном порядке, сыграло важную роль. Согласно п. 2 ст. 1117 Гражданского кодекса, по требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя.
Подтвердить факт злостного уклонения сложно: свидетели могут показаться суду заинтересованными лицами, а найти другие доказательства проблематично. Наличие мирного соглашения или судебного решения о выплате алиментов, подкрепленное свидетельскими показаниями, даст суду четкую картину отношений между близкими родственниками.