Не надо ажиотажа
Ажиотаж, поднятый по поводу грандиозных планов властей по расширению Москвы, похоже, не впечатлил столичный рынок недвижимости, который по-прежнему пребывает в состоянии покоя.
Минуя дефицит
По мнению экспертов портала «Индикаторы рынка недвижимости», расширение границ столицы играет на понижение стоимости жилья по той простой причине, что активная застройка новых огромных территорий способна ликвидировать дефицит жилья в Москве. К тому же освобождение большого числа зданий в центре города от правительственных учреждений на много лет обеспечит рынок элитного жилья и офисных помещений. Ведь именно дефицит предложения все прежние годы был основной причиной завышенных цен на недвижимость в Москве.
Не удивительно, что несмотря на поднятую шумиху вокруг темы расширения Москвы, прирост стоимости жилья за июль оказался минимальным. Более того, рост на уровне 1% в месяц выглядит не более чем отыгрыванием инфляции, а прирост рублевых цен на квартиры в Москве, по статистике интернет-журнала metrinfo.ru, оказывается и того меньше. Причем, по данным irn.ru, главным образом цена росла в сегменте дорогого жилья, что, подчеркивают аналитики, отнюдь не является признаком разгона рынка, а напротив – стабилизации.
Долларовый индекс стоимости жилья в Москве прибавил за июль 1,3%, поднявшись с отметки 4.986$ за квадратный метр до 5.073$ за метр. Опять же тот факт, что индекс средней стоимости жилья преодолел психологический рубеж в 5.000$, вовсе не означает готовность рынка к новому прыжку. Как отмечают аналитики, именно круглые долларовые отметки нередко становились точками продолжительной стабилизации цен на недвижимость.
Что, где, почем
Динамика цен в июле по типам жилья такова. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», «в наибольшем плюсе, как уже говорилось, оказываются в основном дорогие сегменты, обгоняя по темпам роста жилье эконом-класса. Так, при среднем приросте за июль 2011 года в размере 1,3% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 2,3%, а «недорогого» (20% самых дешевых квартир) только 1,1%. В наибольшем – самые большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные. По типам домов лидирует «советская элита» – сталинские и цековские дома, на следующей позиции – современное панельное жилье.
Что же до географии, наконец-то выбился в лидеры по темпам прироста квартирных цен самый дорогой Центральный округ – в июле он на 1 месте. Примечательно, отмечают аналитики irn.ru, что все прежние месяцы прирост цен в центре столицы был на среднем уровне или даже ниже среднего, несмотря на решение властей о запрете строительства в пределах ТТК. Казалось бы, это должно было подстегнуть спрос и цены. Ан нет.
Вторым после центра в июле оказался Юго-Западный округ, а внизу списка – Северо-Западный и Восточный округа.
Аналитики агентства недвижимости «САВВА» рассчитали среднюю стоимость жилья в рублях. Картина примерно та же. Рублевая стоимость квадратного метра вторичного жилья Москвы в рублях составила 164,0 тыс. руб./м? (+0,7%). Однокомнатные квартиры в целом подорожали на 0,78%, двухкомнатные на 0,19%, трехкомнатные на 0,79%. Объем предложений в июле сократился на 14,3% и составил 11252 квартиры.
Среди категорий выделен опережающий рост цен на «кирпич с малой кухней» (1,98%) и снижение цен в «высотном кирпиче» на 0,92%. В остальных категориях изменение средней цены предложения составило от +0,09% до +0,99%.
Еще не время
Что же до новой территории Москвы, экспертных мнений много – от предрекающих как существенное подорожание недвижимости на новых территориях, так и выражающих в том сильные сомнения.
Директор аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радиостанции «Финам FM» заявил, что ожидать существенного (на 25–30%) подорожания недвижимости в «новой Москве» вряд ли стоит. По его мнению, подтянуться к московскому уровню цены на присоединяемых территориях смогут только в том случае, если уровень жизни там будет сравним с московским. Однако очевидно, что даже при самом благоприятном раскладе на строительство необходимой инфраструктуры (дорог, метро, социальных учреждений и т. п.) уйдет не менее 5–10 лет.
Да, в пределах 10% цены вполне могут подрасти на эмоциях и за счет инвестиционной составляющей, но вряд ли больше.
Пока же квадратный метр в новостройках Подмосковья по-прежнему в среднем стоит в 2,5 раза дешевле, чем в Москве.
Первичка и вторичка
В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что самое дорогое жилье в Подмосковье предлагается на северо-западе, где цены на новостройки почти не отличаются от столичного эконом-класса – в среднем по 91 500 руб. за метр.
По данным маркетинговых исследований, во II квартале 2011 г. их средний уровень в Московской области, включая города дальнего Подмосковья, составлял около 61 500 руб. за метр. Максимальный уровень цен в Подмосковье сложился на северо-западе, где во II квартале 2011 г. средняя стоимость жилья составляла примерно 73 300 руб. за метр. Дело в том, что в этом сегменте около 56% реализуемых новостроек (50 объектов) приходится на Красногорск и Химки. Во II квартале 2011 г. средняя цена метра в Красногорске составляла около 91 500 руб. Новостройки в Химках заметно дешевле – в среднем по 77 300 руб. за метр. Это обусловлено высокой долей панельных домов – около 64% всех новостроек в городе. Для сравнения: в Красногорске этот показатель во II квартале 2011 г. составлял лишь 20%.
В то же время общее число квартир в продаже на вторичном рынке Московской области по-прежнему повышается. По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», в июне 2011 их число увеличилось на 2%, и составило 51,6 тыс. штук. На фоне значительных объемов нового строительства, объем вторичного рынка также стабильно увеличивается. В целом во 2-м квартале объем предложения был больше, чем в 1-м, на 17,5%, а по отношению ко 2-му кварталу 2010 года – на 40,3%. За год он увеличился на 43,7%. Причем доминировали кирпичные дома – 43,5% от общего объема предложения. В основном это старые пятиэтажные дома и реже – 9-ти этажные. Также велика доля панельных домов – 42,5%. Наименьший объем квартир традиционно был представлен в монолитных домах –14%.
Все вышесказанное также говорит в пользу утверждения того, что и подмосковный рынок недвижимости стабилизировался.
Элита в авангарде
В секторе элитной загородной недвижимости на подмосковном рынке наблюдается заметное оживление. И этот факт тоже говорит в пользу утверждения о стабилизации рынка. Объем нового предложения увеличился в первом полугодии, по сравнению с аналогичным показателем предыдущего полугодия почти в два раза, говорится в исследовании консалтинговой компании Knight Frank. По данным исследования, в первом полугодии на рынок вышло 28 новых коттеджных поселков. Эксперты отмечают, что увеличивался в первом полугодии и спрос со стороны покупателей. Как отмечается в докладе, индекс покупательского интереса в июне 2011 года достиг рекордного уровня, превысив предыдущий максимум, достигнутый в апреле 2011 года, и теперь он выше своих пиковых значений на 15,6%.
При этом, рассказывается в нем, на фоне увеличения покупательской активности девелоперы выводят на рынок ранее снятые с продажи объекты премиум-класса, а также заявляют о развитии новых проектов элитного сегмента. В связи с этим в ближайшее время на рынке ожидается увеличение объема предложения класса А.
Стоимость объектов, по данным аналитиков, остается стабильной с незначительными колебаниями, связанными с вымыванием более дешевого предложения и с сезонными акциями и скидками.