Ипотека: вопрос экспертам
Бывает, что за долги заемщика, взявшего кредит, а потом исчезнувшего (сбежавшего или скрывающегося от банка), приходится расплачиваться его поручителю. Более того, банки (а чаще коллекторские агентства) требуют от поручителя, чтобы тот продать свою квартиру и закрыл кредит. Правильно ли это? И как по закону должны осуществляться выплаты за отсутствующего должника?
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
— Проблема такая действительно существует, поэтому-то Сбербанк и отказался от поручителей. Все же поручитель гарантировал возврат средств, в первую очередь, деньгами, а не имуществом. А в залоге ипотечного заемщика находится квартира, поэтому ее через суд и надо продавать. Пусть это процедура и длительная, зато надежная. Квартиру продали и кредит закрыли.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость:
— Да, если заемщик исчезает/сбегает/скрывается от банка-кредитора и не хочет платить, то поручитель должен выполнить его обязательства перед банком и вернуть кредит. Банки имеют полное право требовать от поручителя исполнения обязательств заемщика. Поручитель, так же как и заемщик, отвечает перед банком всем своим имуществом. А это значит, что банк имеет полное право обратить взыскание на его квартиру/машину/загородный дом и т. п. Для банка-кредитора обращение взыскания на имущество заемщика и/или поручителя – всегда крайняя мера. Сначала – переговоры с поручителем, на которых будет предложено вернуть долг заемщика. Если же он отказывается, банк обращается в суд и обращает взыскание на имущество поручителя.
Поручительство по кредиту – очень серьезный шаг, хотя многие считают, что это пустяк. В соответствии с Гражданским кодексом (статьи 361–367), поручитель обязывается перед банком-кредитором отвечать за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору (полностью или в части) и отвечает перед банком-кредитором за выполнение заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, что и заемщик:
– за погашение основного долга;
– за уплату процентов за пользование кредитом и неустойки;
– за возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.
Так же как и заемщик, поручитель отвечает перед банком всем своим имуществом.
Это значит, что если заемщик перестает платить, то у банка есть право выбора к кому обратиться за деньгами – к заемщику или поручителю, или же к ним обоим.
Если поручитель исполняет обязательства перед банком за заемщика, то к нему переходят права кредитора. И дальше уже поручитель может требовать от заемщика возвратить ему все, что было уплачено банку.
Ирина Маркочева, юрисконсульт АН «Кутузовский проспект»:
— Первое, что нужно сделать поручителю, если он попал в такую ситуацию: прочитать еще раз документ о поручительстве. Какая там прописана ответственность поручителя: субсидиарная или солидарная. Скорее всего, ответственность поручителя – солидарная, т.е. банк вправе обратиться как к заемщику, так и к поручителю.
Но если вдруг ответственность является субсидиарной, то кредитное учреждение должно обращаться к поручителю только после того, как должник убедит в своей неплатежеспособности. А это очень проблематично сделать, если заемщик исчез.
Необходимо обратить внимание и на сроки поручительства. В силу п.3 ст. 367 ГК РФ: «Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства».
Если же прописана солидарная ответственность, и срок исковой давности не нарушен, то наступает ответственность поручителя.
В соответствии со ст. 24 ГК РФ (Имущественная ответственность гражданина) «гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Но не на все имущество может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Так согласно ст. 446 ГПК РФ «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Таким образом, если квартира у поручителя является единственным жильем, обратить на нее взыскание нельзя. Обратить взыскание на единственное жилье можно только, если оно куплено на ипотечные деньги, и заемщик не платит по кредиту.
Ольга Лебедева, заместитель начальника юридического управления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»:
— Получение ипотечного кредита подразумевает под собой получение кредита на приобретение, строительство или ремонт жилой недвижимости под залог приобретаемой или имеющейся в собственности жилой недвижимости. То есть в случае нарушения обязательств по ипотечному кредиту, банк в первую очередь будет обращать взыскание на заложенную жилую недвижимость и как правило, только в случае невозможности обращения взыскания банк прибегнет к другим видам взыскания, в том числе к взысканию суммы ипотечного кредита с поручителя.
Взыскание на имущество поручителя по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях. При отсутствии или недостаточности у поручителя денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс»:
— При неисполнении должником обеспеченного поручительством обязательства кредитор направляет требование о его исполнении поручителю. При этом не важно, исчез ли основной должник, либо у него просто нет денег или желания рассчитываться по долгам.
В случае отказа поручителя от добровольного исполнения обязательства должника, кредитор вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с поручителя суммы долга в полном объеме.
Исполнение решения суда осуществляется в порядке исполнительного производства службой судебных приставов. Статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным листам.
Максим Бородыня, эксперт агентства «Тубар-недвижимость»:
— Когда банки дают ипотечный кредит, в первую очередь изучается кредитная история заемщика. Если она не очень прозрачная или же по ипотеке уходит слишком большая сумма, тогда и привлекаются граждане-поручители. Но коллекторское агентство или сам банк должны, конечно, изначально предпринимать действия по отношению к заемщику, и уже только потом к поручителю.
Однако поскольку это довольно хлопотно, а проще, как известно, запугать граждан, чем действовать по закону, то требовать возмещения кредита начинают сразу от поручителя. Конечно, это неправильно. У поручителя может быть имущество, а может его и не быть, потому обратить взыскания на его недвижимость невозможно. Банк, привлекая специальные органы, может добиться ареста имущества поручителя, но по суду и этот арест легко снять, оспорить, ведь поручитель – это третье лицо в сделке.
Если люди изначально планируют обмануть банк – они сбрасывают с себя все имущество, предстают этакими голодранцами. Стандартная схема решения подобных проблем – наложение ареста на имущество заемщика через суд и продажа квартиры через суд же.
К розыску заемщика банк может подключить службу судебных приставов. Многие банки сейчас вообще отказываются от коллекторских агентств, потому что проще решить вопрос недобросовестного заемщика через приставов и суд: дальше – вплоть до уголовной ответственности за скрытие или махинации с имуществом. Как неисполнение судебного решения правонарушение карается сроком до 3 лет, невзирая на размер задолженности.