Банки стимулируют тех, кто может обойтись без кредита
Народная мудрость гласит: идешь в банк за кредитом – сначала докажи, что деньги тебе не нужны. Низкими процентными ставками крупнейшие банки стимулируют сегодня тех, кто готов внести более 50% от стоимости квартиры. Ипотека с доступными процентами становится по карману лишь тем, в чьей платежеспособности банки уверены на все сто.
О выходе из кризиса говорить рано
Постоянно слышишь, что кризис на ипотечном рынке остался позади, что кредиты становятся, как и прежде, все доступнее и доступнее. Но не все так сладко. И доступны жилищные кредиты не каждому, и о выходе из кризиса говорить рано. Да и вообще ипотека – не панацея в решении жилищной проблемы, а всего лишь один из механизмов, так считает Таир Мамедов, топ-менеджер «Московского банка Сбербанка России».
Бездумная раздача денег направо и налево, столь свойственная докризисным кредиторам, повториться не должна, утверждает он. – Ведь ипотека – не чудодейственная таблетка для всех желающих купить квартиру. И постоянное снижение ставок по кредитам – не самый правильный путь.
Хотя на ипотечном рынке все идет не так уж плохо.
Например, за год, то есть с середины прошлого года, объемы ипотечного кредитования в Сбербанке России увеличились в 2,5 раза. Рынок явно оживился, вырос спрос. Т. Мамедов видит две причины оживления в кредитовании. Во-первых, вернулась конкуренция банков. На рынок ипотечного кредитования вышли кредиторы, которые в кризис не могли себе этого позволить. Конкуренция дает возможность потенциальному заемщику выбрать, где кредитоваться. Так же как и до кризиса, у человека сейчас есть возможность выбора кредитной организации по многим параметрам. Например, перед тем, как решиться на ипотеку, заемщики не бросаются в первый попавшийся банк, пообещавший их прокредитовать. Они внимательно изучают и сравнивают: ставки, условия погашения, документы, необходимые для рассмотрения заявки, и многие другие параметры. Играет роль даже отсутствие очередей к банкоматам или к операционистам, удобство при погашении кредита.
Вторая причина оживления в том, что появлению новых программ и созданию конкурентного ипотечного рынка способствовало бурное развитие подмосковного первичного рынка. Ведь сейчас у многих застройщиков появилась возможность финансировать свои проекты. Более того, замороженные в кризис стройки сегодня завершаются, в том числе с участием крупнейших государственных банков.
Теперь о процентах. Они действительно снижаются, не только в СБ, но и в других банках. Правда, банкиры очень аккуратно подходят сейчас к этому вопросу. Ставки по ипотеке, например, в СБ, начинаются от 8% годовых в рублях. Это касается лишь спецпредложения – то есть программ, по которым желающий прокредитоваться клиент должен внести первоначальный взнос от 50% и выше от стоимости покупаемого жилья.
Особенность последнего года в том, что в кредитном портфеле Сбербанка заметно увеличилось число кредитов, выданных для покупки квартир в строящихся домах. Сегодня 40% кредитного портфеля СБ – это новостройки, 60% – вторичное жилье. Причем, Таир Мамедов уверяет, что доля ипотечных кредитов, выданных для покупки новых квартир, последнее время увеличивается не только в Московском банке Сбербанка, но и в других кредитных организациях, развивающих ипотечное направление.
Но, в то же время, несмотря на радужную картину, человек, идущий в банк за кредитом, должен правильно оценивать свои возможности. А задача банкиров – грамотно взвесить свои риски. Тем самым помогая заемщикам сделать правильный выбор. Ведь ипотека, вспомним уже упомянутое высказывание, – вариант решения жилищного вопроса не для всех, а для платежеспособных людей. Выдавать кредиты тем, кто с точки зрения скоринговой банковской системы клиент рисковый, нельзя. Люди же без постоянного стабильного дохода выше среднего уровня должны искать другие пути решения жилищной проблемы.
«Задача любого банка – помочь человеку, обратившемуся за ипотекой, сделать правильный выбор. Правильный выбор – значит правильно оценить свои силы, свою уверенность в будущем, – продолжает Таир Мамедов. – Мы выдаем 1200 ипотечных кредитов в месяц. Это только в Москве и ближайшем Подмосковье. Тенденция положительная, но говорить о том, что кризис позади – рано».
Кто «пилит» ипотеку?
Ситуация на ипотечном рынке глазами заемщика отличается от нарисованной Сбербанком. По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny lane realty Романа Строилова, ни о какой конкуренции между банками с участием государственного капитала и коммерческими сейчас не может быть и речи.
То, что сейчас происходит на ипотечном рынке, можно назвать «распилом». «Пилят» рынок два крупнейших банка с господдержкой: Сбербанк и ВТБ 24. Причем, стоит одному из этих крупнейших ипотечных игроков выпустить привлекательную программу, как другой также придумывает что-то новенькое. Например, тот же СБ понизил ставки по спецпредложениям до 8% годовых, ВТБ 24 сразу же выпустил аналогичную программу со ставками 8,5%, но с более мягкими условиями предоставления кредита.
По информации Центробанка, два банка с участием государственного капитала сегодня выдают 90% всех ипотечных кредитов. Что уж тут говорить о доле на рынке коммерческих банков.
Некоторые кредитные учреждения с участием иностранного капитала вообще закрывают ипотечное направление, понимая, что за предложениями двух гигантов им не угнаться. Конкурентная борьба между двумя самыми крупными игроками оказывает на рынок не самое лучшее влияние.
Ни дать ни взять
Еще одна тенденция на рынке ипотеки: банки боятся кредиты давать, а люди – их брать.
По информации Романа Строилова, число выданных банками в этом году ипотечных кредитов приблизилось к докризисному, но по объемам денег выдано значительно меньше. И дело тут не только в позиции банков: не давать ненадежным, изменилось мышление самих заемщиков. Люди осторожно стали брать чужие деньги в долг. Не стремятся кредитоваться на 90–100% от стоимости квартиры. Более того, и кредиторы стимулируют их к тому, чтобы они вносили как можно больше собственных денег при покупке жилья.
Самый популярный срок выдачи кредита сегодня по данным Penny lane realty – это 20 лет. Но средний срок погашения составляет 5–7 лет. Многие выбирают программы с длительным сроком, соответственно, под большие проценты. Но при первой же возможности спешат рассчитаться по ипотеке.
Но, впрочем, процесс либерализации банков по отношению к клиентам продолжается. Средняя ставка по ипотеке снизилась. При покупке квартиры на первичном рынке она составляет 13,2% в рублях. Банки продолжают рассматривать доход не только по справке 2-НДФЛ, но и по справке банка.
Поднимутся ли ставки?
Еще один момент, активно обсуждаемый банковским сообществом.
С одной стороны, банки с большим удовольствием кредитуют строящееся элитное жилье. Объем аккредитованных банками элитных объектов незавершенного строительства вырос с 70% в январе до 85% в мае.
Привлекает банкиров рынок элиты тем, что покупатели квартир в этих домах – люди вполне платежеспособные, а значит, и клиенты желанные. В целом доля ипотечных сделок на первичном рынке элитного жилья увеличилась с 6,5% в январе до 11,5% в мае, то есть на 5%. Но в то же время общая сумма задолженности по выданным ипотечным кредитам выросла на 12,5% в мае по сравнению с январем 2011 года.
Есть один момент, которого и банкиры, и покупатели дорогих квартир по ипотеке ждут с опаской. Центробанк разработал поправки к инструкции № 110 «Об обязательных нормативах банков». Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Банковские специалисты считают, что это резко снизит объемы элитной ипотеки.
В общем, если поправка действительно заработает, то элитная ипотека, столь любимая кредиторами, будет поставлена под вопрос.