Рынок недвижимости: не крутой ли подъем?
В своих прогнозах, не столь давних, мы оказались правы. Объем количества сделок стабильно растет. За три месяца общее количество сделок увеличилось в два с лишним раза – с 4500 до 9500. Жилье в Москве дорожает, продолжает дорожать, и, скорее всего, в ближайший год тенденция сохранится.
Стартует политика
Уже сегодня «первую скрипку», по мнению многих аналитиков, отчетливо начинает играть политика. Если тональность статей, обзоров и т. п. о ситуации на рынке столичной недвижимости стала интенсивно меняться в Интернете и в печатных СМИ, то это значит, что очередные выборы не за горами. Для примера рассмотрим две статьи, появившиеся в СМИ с разницей в пару дней:
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает: «Так как индекс РТС уже близок к докризисному максимуму, а правительство сворачивает программы накачки рынка ликвидностью, в ближайшее время фондовый рынок ждет закономерная коррекция, а значит, инвесторы будут искать новые способы вложения средств…» Далее О. Репченко напомнил читателям, что «в 2008 году (заметьте: выборном году – прим. авт.) в аналогичной ситуации московская недвижимость за четыре месяца подорожала на 20–25%». Логично предположить, что ситуация на столичном рынке к весне 2012 года может повториться.
Предмет особого разговора – это последствия роста цен. По оценкам ИРН, «если платежеспособный спрос отстанет от завышенных в связи с предвыборными баталиями цен, то после избрания нового российского президента может наступить стагнация рынка».
Еще одно мнение, опубликованное на портале «РБК-недвижимость»:
«С начала 2010 года средняя цена квадратного метра в проектах future prime (крупных новых проектах, находящихся в стадии строительства в Москве) составила 13,3 тыс. долл. Это на 49,4% больше, чем соответствующий показатель на конец февраля 2010 года… Основным фактором, определившим столь агрессивный рост цен, стал прежде всего потребительский спрос в условиях ограниченного предложения и отсутствия выхода новых проектов, которые могли бы составить конкуренцию имеющимся».
Подобные публикации заставляют задуматься и пристальнее взглянуть на особенности развития рынка недвижимости в преддверии выборов.
Особенности национальной недвижимости
Рынок недвижимости, безусловно, не может быть столь же восприимчивым к внешним факторам и быстро меняющимся, как, скажем, рынок акций или валюты. Котировки на биржах могут ежедневно подвергаться серьезным колебаниям. Рынок недвижимости гораздо инертнее. Однако мы уже много раз наблюдали, что недвижимость тоже достаточно чутко реагирует на сигналы, которые исходят из коридоров власти.
Сегодня невооруженным взглядом видно, что цены начинают свой ритуальный предвыборный танец. Вопрос в том, насколько стремительным окажется этот танец в конце текущего и начале 2012 года. Под какую (и важно, под чью) музыку станут двигаться цены. И главное, из каких векторов будут складываться па этого танца.
За годы, прошедшие с прошлых выборов, много воды утекло. Изменился и расклад сил. Во многих госструктурах теперь другой набор игроков – как в высших эшелонах, так и на местах. Градус политической жизни повышается. Но в строгом соответствии с правилами предвыборного жанра основные игроки хранят молчание.
Факторы влияния
Их несколько. Рассмотрим наиболее значимые.
Нефть. Стоимость нефтяных фьючерсов стабильно превышает 100-долларовую отметку за баррель. События на севере Африки вряд ли скоро закончатся. И нефть дешеветь не собирается. Дополнительные деньги приходят в страну достаточно стабильно. Часть из них неизбежно вливается в рынок недвижимости.
Ипотека. Она развивается по оптимистичному сценарию. Это вовлекает дополнительных участников с дополнительными деньгами. Такие «ипотечники», которые еще полгода назад и мечтать не могли о приобретении жилья, становятся важным фактором увеличения емкости рынка.
Стройка. К сожалению, строительная отрасль в Москве понесла серьезнейшие потери во время кризиса и до сих пор не оправилась. Жилья, соответствующего требованиям 214-го ФЗ, по-прежнему мало.
Инфляция. Мы все ее ощущаем. Центральный Банк РФ вносит коррективы и иногда меняет ставки. Что касается последствий от увеличения ставки рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ, то они, по нашему мнению, не могут быть столь значительны, как этого опасаются некоторые аналитики. «Ипотечники» хоть и оказывают определенное давление на рынок, но далеко не столь глобальное, как порой пытаются представить в СМИ.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в целом ситуация развивается так, как мы предполагали. Представляется, что нас ожидает рост стоимости столичного жилья в пределах 15–20%. Кто окажется более прав: центр «Индикаторы рынка недвижимости», мы или сторонники более низких темпов роста цен, покажет время. Причем, очень скоро…