Сделать красиво, главное – потом не пожалеть
Как уверяют знающие люди, десять лет – крайний срок «годности» старого ремонта. Если верить статистике, примерно каждая четвертая семья впрягается в ремонтную лямку раз в пять лет, а кто-то обновляет поднадоевшие обои чуть ли не ежегодно. Некоторые, воплощая самые дерзкие свои замыслы, устраивают гостиную-студию, объединив комнату с кухней, или устанавливают в спальне джакузи. Не слишком ли смело? Вообще, что можно делать в квартире, не нарушая законов и прав соседей, а что – нельзя? Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации и проблемы.
Начните с эскиза
Общие правила таковы. Для переустройства (перепланировки), при которых не затрагиваются несущие конструкции или общедомовые коммуникации, бывает достаточно эскиза, который можно сделать самостоятельно от руки на копии плана квартиры из технического паспорта. В остальных случаях необходим проект, выполненный одним из специализированных проектных учреждений, имеющих допуск СРО (саморегулируемой организации).
Если проект перепланировки/переустройства выполнен организацией, проектировавшей ваш дом (или другие дома такой серии), экспертиза проекта не нужна. Если же он выполнен иной проектной организацией, то все равно должен пройти экспертизу в организации, проектировавшей ваш дом. Если сделать это по разным причинам не удается, проект следует согласовать в институте МосжилНИИпроект.
Любую перепланировку можно начинать, лишь получив разрешение. В столице такие разрешения выдает Инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП), которая является подразделением Государственной жилищной инспекции Москвы (Мосжилинспекции). Обращаться за разрешением нужно в одну из служб «одного окна» ИНПП по месту нахождения квартиры. Оформляется разрешение безвозмездно.
В одном флаконе
Если при перепланировке не затрагиваются несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, объединение ванной и туалета можно согласовать по эскизу. Осуществить такую перепланировку несложно – достаточно разобрать перегородку. Но только если при этом не разрушается целостность канала системы вентиляции (в некоторых домах он проходит внутри этой конструкции) и если не затрагиваются несущие конструкции или общедомовые коммуникации.
На эскизе надо показать размещение сантехприборов и подводки к ним. На месте снесенной перегородки придется восстанавливать гидроизоляцию. Схема узла гидроизоляции обязательно прилагается к эскизу. Эскизом может служить копия плана квартиры из техпаспорта, на которой синими и красными линиями отмечены планируемые изменения.
Полы санузла, кухни и других зон, где могут выполняться «мокрые» работы, должны быть влагостойкими и ударопрочными.
Во время ремонта желательно запастись документами, которые послужат доказательством того, что все сделано правильно, и при дальнейшей эксплуатации пола не возникнет неприятностей. Для этого понадобится составить акты освидетельствования скрытых работ.
Типовой чертеж узла гидроизоляции можно получить при сдаче документов в службе «одного окна» ИНПП в своем административном округе.
Разработку проектной документации осуществляют индивидуальные предприниматели или юридические лица, которые имеют выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Советы на бегу
Качество гидроизоляции (если нет подтверждающих документов, в том числе актов освидетельствования скрытых работ), можно проверить двумя способами. Первый – вскрыть участок пола. Второй – провести испытания: залить пол водой (толщина ее слоя – до 2 см) и оставить на 6 часов. Затем составляется соответствующий акт (отсутствие протечек говорит о добротности гидроизоляции).
Когда объединяют ванную и туалет, часто возникает проблема с полотенцесушителем. Чтобы найти ему нужное место и перенести, за разрешением в Мосжилинспекцию обращаться не надо, поскольку такие перестановки не считаются переоборудованием. Но их все же нужно согласовать с управляющей компанией, чтобы подстраховаться на случай возникновения проблем в работе системы ГВС. УК выполнит работы сама или подскажет, как сделать это правильно, чтобы не пострадали соседние квартиры.
Нельзя – и точка!
В многоквартирных зданиях не разрешается устраивать полы с подогревом от общедомовых систем ЦО и ГВС. Их можно обогревать лишь от электросети и лишь при наличии достаточной мощности электропитания.
Если вы подумываете над тем, не расширить ли площадь туалета за счет присоединения части комнаты или кухни, то с этой идеей лучше распрощаться: размещать «мокрые места» – туалет и ванную непосредственно над соседскими жилыми комнатами и кухнями запрещено. Расширить туалет, если и можно, то только за счет вспомогательных помещений – коридора или кладовой. Правда, владельцам квартир, расположенных на первых этажах или над нежилыми помещениями, повезло больше: на них эти ограничения не распространяются.
Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни или жилых комнат. А вот вход из спальни в ванную комнату или из спальни в совмещенный санузел (если в квартире имеется второе помещение, оборудованное унитазом, с входом в него из коридора или холла) разрешен. Об этом сказано в Московских городских строительных нормах (МГСН) 3.01.01 «Жилые здания», которые утверждены постановлением столичного правительства от 2.10.2001 № 894-ПП.
Если ванна переезжает
Чтобы переместить ванну, умывальник или унитаз на территорию бывшего коридора, потребуется подготовить проект. Он должен отвечать нескольким условиям. В частности, не разрешено крепить приборы и трубопроводы санузлов непосредственно к ограждающим жилые комнаты межквартирным стенам и перегородкам (за исключением тех случаев, когда они сложены из кирпича и имеют толщину не менее 38 см, а нормы звуко- и виброизоляции соблюдены).
Если в присоединенную зону не переносят сантехнику, разрешение на перепланировку можно оформить по эскизу, к которому нужно приложить схему узла гидроизоляции. На эскизе должно быть показано размещение сантехприборов и подводки к ним.
К гидроизоляции пола в «мокрой» зоне предъявляют особые требования (о них сказано выше). Обязательно составьте акт освидетельствования скрытых работ.
Проект и разрешение необходимы при изменении конструкции пола.
Не забудьте о звукоизоляции. В жилых помещениях она обязательно должна быть выполнена из пористого упругого материала, чтобы после смены пола соседи не мучились от звука ваших шагов, движенья стульев и пр. Соседи, к слову, вправе пожаловаться на причиненные им неудобства в управляющую компанию или управу района (в комиссию по выявлению и пресечению несанкционированного переустройства). В случае, если при проверке будет установлено, что жители вышерасположенной квартиры самовольно изменили конструкцию пола, можно направить письменное обращение в Мосжилинспекцию с указанием своих координат и сути проблемы.
«Шумный» вопрос соседи снизу могут также решить, подав в суд иск к собственнику квартиры, нарушившему их права. Правда, им придется представить заключение экспертизы, подтверждающей превышение допустимого шумового уровня. Для проведения экспертизы можно обратиться в любую специализированную организацию, оказывающую такие услуги.
Однако для установления причин шума необходим доступ в вышерасположенную квартиру и согласие соседей на вскрытие пола. В случае отказа в доступе вопрос может решается опять же через суд.
Помесь кухни с комнатой
Вариант совмещения кухни с ближней комнатой, чаще всего гостиной, многими обладателями крохотных кухонь уже опробован. Однако «стирание границ» возможно лишь при определенных условиях. Если помещения разделяет несущая стена, то сносить ее категорически нельзя. Это аксиома. Но выход есть: можно устроить в стене проем, объединив таким образом кухню с комнатой.
И еще, присоединение возможно, только если квартира не газифицирована. По действующим нормативам помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т.д., должны быть отделены от жилых комнат.
Впрочем, выход из ситуации есть и здесь: газовое оборудование заменяется электрическим. Для этого нужно получить разрешение энергоснабжающей организации на присоединение мощности. Нельзя также размещать газифицированные кухни непосредственно над жилыми комнатами и под ними.
Перепланировка, когда кухня совмещается с комнатой, делается по проекту. Обращаться за ним (или согласовать его) нужно к автору проекта самого дома. Если автор неизвестен, тогда – в МосжилНИИпроект.
Понадобится также техническое заключение о возможности и допустимости подобной перепланировки. Но в любом случае присоединение к стоякам водоснабжения и канализации должно остаться на прежнем месте. При этом канализационные трубы не должны проходить под потолком, в стенах и полу жилых комнат, а также под потолком кухонь.
Лоджия – это святое!
Присоединение лоджии к комнате или кухне – еще один популярный вариант перепланировки, ведь «изобрести» несколько лишних кв. метров, особенно в малогабаритной квартире, – большая радость. Правда, одновременно можно получить массу огорчений…
Если вы твердо намерены осуществить задуманное, первое, что нужно знать: приборы общедомовой отопительной системы должны оставаться на месте, переносить их за пределы комнаты и обогревать лоджию категорчески нельзя. Второе: переустройство, если и разрешается, то только по проекту, согласованному с органами Москомархитектуры. Проект должен быть выполнен автором проекта дома или пройти у него экспертизу.
Наиболее вероятно согласовать установку перегородки (стеклопакета) между лоджией и жилой комнатой с усилением конструкции, ограждающей проем.
Учтите, что МНИИТЭП, как правило, возражает против объединения внешних частей квартиры с внутренними в домах своих типовых серий, поскольку оно существенно меняет тепловой режим в присоединенных помещениях. А это негативно отражается на работе несущих и ограждающих конструкций. Кроме того, из-за такого объединения может произойти разбалансировка системы отопления в доме.
Хотя перенос системы отопления на остекленные лоджии и балконы недопустим, лоджию можно утеплить, устроив электрический теплый пол. Правда, при условии, что выделенная на квартиру мощность позволяет это сделать.
На утепление балкона специального разрешения не требуется. Но если толщина ограждающих конструкций балкона увеличится, они могут быть отмечены на плане БТИ красными линиями, которые означают нарушения. Поэтому утепление и остекление балкона или лоджии желательно предусмотреть в проекте.
Ограждения могут быть как полностью стеклянными, так традиционными непрозрачными – из любых легких негорючих материалов. Выбор зависит от ваших предпочтений. Важно лишь, чтобы внешний вид присоединенного балкона не сильно отличался от соседних и не выбивался из общего стиля фасада здания. Иначе районный архитектор не одобрит полет вашей дизайнерской мысли.
В результате перепланировки, о которой идет речь в этой главе, технико-экономические характеристики квартиры как объекта недвижимости, подлежащего госучету, изменяются – ее площадь увеличивается. Это потребует внести изменения в учетные документы на жилище.
Если проект присоединения, прошедший положенную экспертизу, будет благополучно согласован с ГлавАПУ Москомархитектуры, желательно, чтобы в заключении о допустимости переустройства содержались слова: «…с присоединением лоджии (балкона) к жилым помещениям».
Вот придет инспектор…
Как правило, после серьезных переустройств, меняется соотношение жилой и общей площади квартиры. Поэтому лучше получить новое свидетельство о праве собственности. В противном случае, если вы захотите продать, обменять, подарить квартиру или совершить любую другую сделку с ней, могут возникнуть сложности с ее оформлением. Все действия с недвижимостью связаны с обращением в БТИ, а там обман сразу обнаруживается. Да и надзорные органы зафиксируют любые изменения на фасадах, так что – ждите, к вам наведается жилинспектор.
Пример. Площадь кухни-гостиной БТИ посчитает как вспомогательную, а значит, жилая площадь квартиры уменьшится. (Избежать этого можно, если разграничить собственно кухню и жилую зону, устроив, например, подиум, небольшую перегородку или полы разной конструкции и с разным покрытием). А после объединения лоджии или балкона с жилыми помещениями общая площадь жилья увеличится, так как до этого площадь летних помещений (застекленных и открытых лоджий, балконов, террас) в общую площадь квартиры включена не была.
Батареи просят сертификат
Чтобы поменять старые батареи (они же приборы отопления, они же конвекторы) на новые – аналогичные по параметрам и устройству – разрешение не требуется. Правда, отопительные приборы иностранного производства должны быть сертифицированы для использования в РФ, т. е. их технические данные должны соответствовать параметрам эксплуатации российских теплосетей. Их мощность и рабочее давление должны соответствовать предусмотренным проектом дома. В этом случае согласовать замену необходимо только с управляющей организацией.
По вопросу выполнения работ можно обратиться в свою УК или любую другую специализированную организацию, оказывающую такие услуги. Но в любом случае работы должны быть согласованы с управляющей компанией и приняты ею по акту.
На заметку
Управляющая компания не обязана заменять исправные отопительные приборы в квартирах. Но система центрального отопления является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В обязанности УК входит и в счет платы за техобслуживание выполняется: устранение неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения (трубопроводов, приборов, арматуры, расширительных баков), обеспечивающее их удовлетворительное функционирование; наладка и регулировка систем с ликвидацией непрогревов, завоздушивания; замена при течи отопительных приборов и полотенцесушителей (стандартных); крепление трубопроводов и приборов; мелкий ремонт теплоизоляции.
Стучите, только тихо
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время, в числе прочих относятся и ремонтно-строительные работы.
В части выполнения ремонтных работ, связанных с перепланировкой (переустройством) помещений в жилых домах действует постановление правительства столицы от 25.09.2007 № 831-ПП, которым утвержден норматив города Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ-2005/01) «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы». В соответствии с этим нормативом в жилых домах в период проведения ремонтно-строительных работ не допускается:
– производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни;
– начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00;
– применять при производстве работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно допустимого уровня шума и вибрации.
В случае нарушения порядка переустройства, в том числе, режима производства работ, Мосжилинспекция вправе привлечь нарушителя к административной ответственности.
Ответственность за нарушение тишины и покоя граждан в Москве предусмотрена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. В ст. 3.13. за нарушение тишины и покоя граждан установлен штраф. Совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан с 23.00 до 7.00 влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч; на юридических лиц – от 40 до 80 тысяч рублей.
О вреде самоволки
За самовольное переустройство Кодексом РФ об административных правонарушениях (ст. 7.21) предусмотрен штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.
При малозначительной перепланировке и отсутствии жалоб от соседей нарушителей обычно не штрафуют. Однако они обязаны привести помещение в прежнее состояние либо легализовать выполненные работы.
Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленном Мосжилинспекцией порядке, суд по иску инспекции принимает решение:
– в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом на нового собственника такого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние;
– в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести помещение в прежнее состояние.
Бесплатно, то есть даром
Прежде чем приступать к осуществлению планов, советуем обратиться за бесплатной консультацией в ИНПП того столичного округа, где вы живете. Лучше прийти туда с копией техпаспорта квартиры или поэтажным планом. Там вы можете задать любой интересующий вас вопрос о переделке квартиры и получить квалифицированный совет, что позволит сэкономить и время, и деньги.
Контактная информация размещена на сайте Мосжилинспекции. Здесь же можно проштудировать действующие нормативы. Перечень необходимых документов и их образцы, а также адреса и режим работы «одного окна» инспекций по надзору за переустройством помещений в каждом столичном округе даны в разделе «Переустройство помещений».
Где об этом сказано
- Постановление правительства столицы от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы».
- Постановление правительства столицы от 25.09.2005 № 831-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП».
Материал подготовлен при участии Татьяны Филипповой, заместителя начальника Управления информации и контроля поручений Мосжилинспекции