Нас не захотели услышать
Поправки в Жилищный кодекс Госдумой приняты. 25 мая законопроект одобрили в Совете Федерации РФ. После того как его подпишет президент и он вступит в силу, по мнению эксперта, автора статьи, публикуемой ниже, число неразрешимых вопросов в ЖКХ и в управлении многоквартирными домами может заметно возрасти.
История вопроса
Борьба началась еще прошлым летом, когда группа депутатов – авторов законопроекта (Виктор Плескаческий, Константин Шипунов, Борис Чиркин) предложила:
– ввести все обслуживающие фирмы в «саморегулируемые организации», то есть уничтожить зачатки конкуренции;
– штрафовать жителей за техническое состояние домов при несоответствии нормативным требованиям, чтобы неповадно было создавать настоящие ТСЖ и выводить их в самоуправление;
– запретить непосредственное управление – единственную форму, при которой между жителями и коммунальными компаниями не могут возникнуть ловкие посредники.
В результате многие опасные инициативы были отклонены. Больше того, отбита попытка ввести обязательное страхование дома – по 50 тысяч с жилого здания ежегодно.
Прошла поправка о праве жителей без судебной волокиты выводить свои дома из многодомных ТСЖ, об обязательной отчетности управляющих компаний и ТСЖ перед жителями с предоставлением всех необходимых финансовых документов.
К третьему чтению поддержали-таки и инициативу депутата Олега Шеина о праве жителей ТСЖ напрямую платить коммунальщикам за воду, отопление, электроэнергию и газ. Это еще не прямой договор (за ТСЖ так и остается обязанность судиться с неплательщиками), но уже большой шаг по сравнению с нынешним положением дел. И все же впечатление от закона удручающее…
Управленческий винегрет
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирными домами: непосредственный – без образования юридического лица, с привлечением коммерческой управляющей организации или профессионального управдома (индивидуального предпринимателя) и управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.
При этом не представляется никаких преимуществ какому-либо из способов. Граждане сами вправе применить любой. Однако для товариществ теперь допускается заключение договора управления с управляющей организацией.
Какой смысл, выбрав ТСЖ как некоммерческий способ, передавать по решению правления коммерческой структуре бразды правления? Зачем тогда вообще создавать товарищество? Какой способ при этом будет считаться реализованным, ответа в поправках нет. Пожалуйте в суд!
По закону (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ) многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. ТСЖ создается именно для управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Когда правление ТСЖ передает управление УК без изменения способа, то тем самым нарушаются сразу две статьи (161 и 135) ЖК РФ.
Суды не смогли решить задачку, заданную депутатами Госдумы с момента принятия Жилищного кодекса. Сейчас законодатели еще больше усложнили головоломку, узаконив поправками мешанину из способов управления. Теперь даже при выборе непосредственного способа собственники обязаны нанимать управляющую организацию, фактически – передавать ей управление, если квартир в доме больше 12.
Из-за этого выбор способа управления потерял всякий смысл. По закону собственники обязаны выбрать лишь один из способов, а реально допускается их полное смешение. И как следствие – неразбериха.
Кто в доме хозяин? Ответ, казалось бы, прост – конечно, собственники помещений. Но поправки возражают: если собственники объединились в товарищество, то они становятся «исполнителями коммунальных услуг» в лице ТСЖ. Они обязаны закупать у «ресурсоснабжающих организаций» «коммунальные ресурсы» по цене, предусмотренной для юридических лиц, и сами себе за счет этих, уже принадлежащих им «ресурсов», предоставлять коммунальные услуги, оплачивая их себе же по тарифам, установленным для населения. Казуистика.
В соответствии с разъяснениями пленума Высшего арбитражного суда РФ, изложенными в постановлении от 05.10.2007 № 57, ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Именно поэтому товарищества не могут «закупать» и «перепродавать» себе же по цене ниже, чем закупили, «коммунальные ресурсы» для «исполнения коммунальных услуг» своим членам.
Лихорадка с гарантией
Законодатели не разобрались в таких тонкостях и обязали ТСЖ не «обеспечивать оказание коммунальных услуг», а «оказывать коммунальные услуги». Как не заметили и экономический убыток прежде всего потребителям коммунальных услуг за счет искусственно созданной разницы тарифов для ТСЖ, ЖСК, УК (как для юридических лиц) и для населения. Такие нестыковки лихорадят ЖКХ на протяжении последних шести лет, будут лихорадить и дальше, если не довести закон до ума.
Еще раз обратимся к упомянутому выше постановлению пленума Высшего арбитражного суда: «Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем, при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.
Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ. В связи с этим ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов».
Здесь все точно, все на своих местах. Может быть, законодателям стоит прислушаться к мнению пленума Высшего арбитражного суда?
Не успев родиться…
Усилия общественности защитить ТСЖ перед законодателями потерпели неудачу.
Порядок создания товариществ заметно ужесточен. Введение нормы об обязательном подписании протокола общего собрания всеми без исключения собственниками, проголосовавшими за образование ТСЖ (в многоквартирном доме это не десятки, а сотни человек), делает процедуру оформления товарищества невыполнимой.
Налоговая инспекция при госрегистрации ТСЖ обязана будет проверить протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении устава, проверить сам устав, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество… Соблюсти эти требования просто нереально. За время подготовки документов к регистрации как минимум у нескольких проголосовавших собственников изменятся обстоятельства – кто-то продаст или подарит свою долю в праве собственности другому лицу, кто-то поменяет фамилию или имя, кто-то – паспорт, кто-то – просто не доживет до дня регистрации.
Любой подобный факт является основанием для отказа в регистрации ТСЖ в связи с «недостоверностью информации, предоставленной в регистрирующий орган».
Даже если товарищество зарегистрируют, но потом вскроется факт предоставления «недостоверной информации», то оно не сможет существовать далее как юридическое лицо и будет вынуждено защищать свое право на существование без особых надежд на положительное решение в суде.
Процедура ликвидации ТСЖ упрощена до предела: инициативной группе в доме достаточно собрать заявления собственников помещений, обладающих в совокупности более чем 50% голосов от голосов всех собственников помещений, о выходе из членов ТСЖ, и никакого собрания не потребуется – ТСЖ автоматически должно быть ликвидировано!
Вывод из поправок один: депутаты фактически хоронят ТСЖ, препятствуют развитию жилищного самоуправления и протежируют законом управляющие организации в качестве единственно возможного (читай – только коммерческого) способа управления домами.
Товариществам, реально созданным гражданами, и раньше было трудно выживать под прессом местного чиновничества. Теперь к этому прессу добавится пресс – закон, принятый 13 мая сего года. Года через три от десятков тысяч уже существующих самоуправляющихся товариществ останутся рожки да ножки, поскольку никаких объективных причин и смысла для дальнейшего существования самоуправляемых ТСЖ практически не будет. Останутся лишь те ТСЖ, которые откажутся от самоуправления и под давлением закона отдадут бразды правления управляющим организациям.
Видимо, именно эту цель и преследовали депутаты, указав нам правильный – коммерческий – курс…