Покупатель, ты закончился?
Пока власти рассуждают о повышении числа граждан, способных приобрести жилье, промышленники и предприниматели констатируют: платежеспособные покупатели на рынке стремительно заканчиваются. В этих условиях бизнес хотел бы, чтобы индивидуальных покупателей заменил коллективный, в лице государства, заказывающего жилье для социальных целей.
На состоявшемся недавно VI Международном форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков во всеуслышание заявил: «Покупатель жилья в России уже закончился!».
Конечно, это сильное преувеличение, гипербола. Жилье до сих пор с успехом продается и покупается. Как говорится, зайдите в магазин и убедитесь сами. Тем не менее, специалисты действительно подмечают настораживающие факторы. Продавать квадратные метры становится сложнее, несмотря на дорожающую нефть. В результате рост цен на жилье отстает от притока в страну нефтедолларов. И вообще, цены растут медленнее, чем ожидали оптимисты, а также пессимисты.
Причины? Одна из них была обозначена А. Широковым: жилье в России очень дорогое, специалисты называют его переоцененным товаром. Оно по карману лишь узкому кругу россиян. Постепенно представители этой касты все в более полной мере удовлетворяют свою потребность в недвижимости. Больше им уже не нужно. В то же время пополнение полку избранных из числа новобранцев крайне ограничено. Более того, наблюдатели констатируют дальнейшее расслоение российского общества: богатые становятся еще богаче, бедные нищают. В результате идет процесс постепенного «вымывания» покупателей жилья с рынка, на которое и обратил внимание А. Широков.
Тем не менее, даже в новых более сложных условиях застройщикам надо как-то жить. Причем желательно – жить хорошо. И Андрей Широков от имени предпринимательского сообщества в интересах застройщиков, банкиров, страховщиков предлагает довольно стройный механизм выхода из замаячившего впереди жилищного тупика путем переориентации на социальное строительство.
Сама эта идея звучит не впервые. С началом кризиса нечто подобное пропагандировал президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Просто в данном случае предложение изложено весьма конкретно и настойчиво. В преддверии выборов Широков предложил считать его слова наказом будущей власти от предпринимателей.
Даешь социальное жилье!
Суть идеи состоит в том, чтобы сменить крен в жилищной политике от коммерческого строительства в сторону социального жилья. То есть жилья для той многочисленной категории граждан, которые в силу малых доходов не могут не только приобрести жилье, но даже не в состоянии оплачивать все услуги по его содержанию и ремонту общего имущества в доме, а в скором будущем и платить увеличившийся в разы налог.
Парадокс состоит в том, что сегодня до 40 процентов получателей жилищных субсидий – собственники жилья.
Чтобы в полной мере ощутить неординарность ситуации, возьмем для сравнения транспортную сферу. Никому в голову не приходит выплачивать субсидии на приобретение или содержание личного автомобиля. Не хватает денег – пользуйся общественным транспортом. А субсидии собственникам жилья – пожалуйста.
У нас каждый третий метр жилья в прошлом году был возведен за бюджетные деньги для поддержания строительного рынка. В то же время мировой опыт показывает, что социальное жилье может и должно строиться НЕ за бюджетные средства. В европейском понимании социальным жильем являются построенные частными девелоперами многоквартирные дома для сдачи в наем, а государство лишь субсидирует малоимущим гражданам плату за пользование помещением в этих домах. Причем, в отличие от нашей практики бессрочного договора социального найма, там проживание ограничено по срокам (с возможностью пролонгации).
Точно так же и государственное субсидирование осуществляется временно, только до тех пор, пока домохозяйство не в состоянии самостоятельно выйти на рынок жилья. Например, пока семья сегодняшних бедных студентов не заведет свой бизнес и не перестанет подпадать под условия для проживания в социальном жилье. А дальше можешь продолжать жить, но будешь самостоятельно выплачивать рыночную цену найма.
Сегодня много говорят об институте арендных домов. Однако под источником финансирования новой категории жилья, как правило, подразумевают бюджетную систему, что оказывается серьезным ограничением масштабов реализации. Очевидно, необходимо решение проблемы с минимальным использованием бюджетных средств.
Начинать, считает Широков, надо с пилотных проектов по строительству девелоперами социального жилья. Их осуществление покажет, насколько эффективно используются в таком варианте госсредства. Бюджетные деньги пойдут исключительно на поддержку граждан, нуждающихся в социальной помощи. Девелоперы будут обязаны многие годы (не менее 20–25 лет) владеть и управлять новой жилой недвижимостью. На практике это означает, что они будут предоставлять гражданам услуги проживания в комфортном жилье по субсидированным бюджетом тарифам. В стоимость проживания должна быть включена инвестиционная составляющая, которая обеспечивает возврат застройщиком кредита на строительство.
Дело хлопотное, но есть богатый мировой опыт. Социальное жилье может стать перспективным бизнесом для девелоперов, банкиров и страховщиков. Создание нового жилищного института окажется показательным примером государственно-частного партнерства. И как в любых иных примерах подобного партнерства бизнес настаивает на преференциях.
Например, земля для социального жилья должна выделяться бесплатно. Также и создание всех видов инфраструктуры: инженерной, социальной, транспортной должно стать обязанностью власти, а не обременением девелоперов.
Наконец, участники проектов по созданию социального жилья должны получить налоговые льготы – хотя бы на местном и региональном уровнях. Все это с одной стороны обеспечит рентабельность бизнеса, а с другой, – позволит поддерживать невысокой плату за наем и соответственно экономить на бюджетных субсидиях.
Опять надежды на заграницу
Бизнес уже продумал организационные аспекты реализации нового механизма. Инициаторами пилотных проектов А. Широков предлагает выступить региональным и городским администрациям. Первым шагом должна стать подготовка постановления, определяющего основные условия создания социального жилья в городе, место строительства, объем и сроки работ, условия подключения к инфраструктурным объектам.
Строительство самих инфраструктурных объектов тоже может быть предусмотрено в таких проектах на условиях аренды этих объектов унитарными предприятиями или передачи в лизинг.
Далее должен быть объявлен международный конкурс на строительство и последующее предоставление услуг проживания в социальном жилье. Для его подготовки и проведения могут быть привлечены как российские, так и зарубежные компании, имеющие соответствующий опыт. Одним из организаторов таких проектов могла бы стать и ТПП РФ. Победитель конкурса должен определяться по наименьшей величине платы за проживание в социальном жилье (рубль/метр, месяц).
При реализации пилотных проектов может быть использован опыт, например, Голландии, где доля социального жилья составляет 35%. И все оно является собственностью частных компаний.
Строительство социального жилья может быть совмещено с ликвидацией ветхого и аварийного жилья. В социальных домах можно предоставлять квадратные метры и очередникам, в том числе – малоимущим гражданам на полностью бесплатной основе.
Без лишнего восторга
Спорить с А. Широковым по существу проблемы сложно, поскольку спорить приходится… с мировым опытом. Однако есть местные российские особенности, которые делают этот опыт трудно применимым. Поэтому при всей привлекательности проекта социального жилья не стоит забывать об имеющихся проблемах. Инициатор идеи сам вынужден признать, что он не первый раз выступает на эту тему, но пока не видит изменений в законодательстве, а наблюдает лишь стойкое неприятие предлагаемой системы. «Мы упорно развиваем рынок и упорно ищем покупателя», – сетует Широков.
Главная проблема состоит в том, что доходность от сдачи жилья в наем категорически не превышает 5%. Мы поинтересовались у А. Широкова – готовы ли российские бизнесмены делать долгосрочные крупные инвестиции на таких условиях? «Я думаю, – ответил он, – что, если определенные преференции со стороны государства для таких программ будут, то готовы. Потом надо не забывать, что существуют не только российские деньги, есть еще и западные, которые готовы идти по предложенной схеме. Они прекрасно представляют, что бизнес по предоставлению услуг проживания – вечный. И вечно в этом бизнесе будут крутиться большие деньги».
Однако вряд ли подобный оптимизм в отношении отечественных предпринимателей оправдан. Они привыкли к доходности минимум в 10 (!) раз выше. И никакими преференциями их не заманишь работать за 4%. Для зарубежных денег такая доходность действительно вполне приемлема, но и они в реальный сектор экономики к нам тоже не спешат. И немудрено – сами не вкладываем, а другим предлагаем?
Дорогие наши олигархи
Хорошо, что бизнес беспокоится об экономии бюджета путем сокращения субсидий на проживание в арендном доме. Для этого исходная плата за наем должна быть сравнительно невысокой (тогда и субсидий больших не надо). В свою очередь это обязывает делать строительство дешевым. Потому бизнес и просит предоставить бесплатно землю, инфраструктуру и установить преференции по налогам. Тем самым урезать поступления в бюджет.
Получается, что сокращение расходов бюджета на субсидии достигается за счет уменьшения доходов от земли и налогов. По сути, предлагается «расточительность» в отношении граждан сменить на расточительность в отношении застройщиков.
Впрочем, ничего зазорного в таком подходе нет, своя рубашка ближе к телу. Застройщикам действительно не важно, какое жилье строить, коммерческое или социальное. Лишь бы было выгодно.
Кстати, земля, инфраструктура и налоги составляют до двух третей коммерческой себестоимости строительства жилья. И все эти расходы предлагается возложить на государство. При этом никто не задается вопросом: а откуда оно возьмет столько денег?
Возникают и иные проблемы. К примеру, согласятся ли очередники на срочный наем (на ограниченный срок с правом пролонгации при определенных условиях), если им сейчас обещано жилье бессрочно и без всяких условий? За рубежом действительно проще, там альтернативы не было и нет.
Или такая задачка: как реально проконтролировать доходы для назначения субсидий на проживание в социальном доме, если у нас сплошь и рядом «серые» зарплаты, «двойные» бухгалтерии и незаконное предпринимательство? К примеру, наши олигархи занимают лидирующие позиции в списке Форбса, а если судить по налоговой ведомости, то они – бессребреники. И государство никак не наведет здесь порядок.
Тем не менее, несмотря на тернистость пути, мы обречены двигаться в сторону срочной аренды социального жилья. Только не надо питать особых иллюзий относительно темпов движения. Слишком ограничены ресурсы, слишком неравномерно распределяются доходы среди населения, слишком оригинален наш менталитет. А так все неплохо.