Мы выбираем, нас выбирают
Программа капитального ремонта домов в Москве продолжается, но отныне по новым правилам – при софинансировании собственников. Столица, по сути, присоединяется к большинству городов России. Ведь до этого только Москва да еще Чечня восстанавливали свои дома исключительно на средства бюджета. Новый порядок проведения этих работ ставит перед собственниками вопрос: какие из них выбрать?
Нанимателям легче
Итак, за капремонт будем платить и мы сами тоже. Это первое и главное, на что обратили внимание москвичи, когда прочитали постановление правительства Москвы от 12.04.2011 № 126-ПП «О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году». Еще раз подчеркнем – собственников! За нанимателей будет платить город. И не только за ремонт, но и за проектную документацию, подготовительные работы. Так что нанимателям, которые еще не приватизировали свои квартиры, стоит крепко подумать, нужно ли это делать.
Понятно, что люди сразу же задались вопросом, сколько с них возьмут. Успокоим: сравнительно немного. Львиную долю расходов берет на себя все же город. На владельцев квартир останется примерно пять-десять процентов от общей суммы ремонта, да и то в рассрочку (ее предоставляют подрядные компании, осуществляющие работы). Абсолютные цифры назвать трудно – в каждом доме они свои и зависят от ряда факторов: от общей суммы, выделенной на дом, от накопленной собственной доли, предоставленной рассрочки, выбора работ.
Постановление оставляет право (и обязанность!) такого выбора именно за собственниками. Ведь им платить.
Собственникам труднее
Приведем примерный расчет, который сделали в доме одного ЖСК – девятиэтажном, панельном, на 210 квартир. При этом заметим: в доме живут оптимисты, они надеются, что их дом включат в адресный список строений, который еще только должен появиться. Сам подсчет стоимости был не случаен: ведь чтобы в доме сделали ремонт, необходимо попасть в тот заветный список, а прежде нужно еще заручиться согласием самих собственников. А им для этого надо знать, сколько требуется платить.
Замкнутый круг, но выхода нет: надо поспешить подать заявку, вдруг будет поздно? Не простят себе жильцы.
Правда, в запасе останется «утешительный приз» – заявку перенесут на следующий год. И еще один неясный вопрос: куда ее все же посылать? В департамент капитального ремонта или все-таки в префектуру? Направьте в два адреса – не ошибетесь…
Итак, расчет. Исходили из того, что на ремонт дому выделят 30 млн рублей (то, как про это узнали, держат в секрете, говорят лишь, что рассчитывали на вдвое большую сумму). Рассрочка – девять месяцев. Составили перечень: какие работы хотели бы заказать. Подсчитали их стоимость. Получился такой расклад: каждый отремонтированный кв. метр обойдется в 110 руб. Нетрудно подсчитать, что для однокомнатных квартир это около 300 руб. в месяц, для трехкомнатных – 600. Чуть меньше, чуть больше. Еще раз подчеркнем: расчет неофициальный, предварительный, и, понятно, разный для разных домов. Но все же какое-то представление о порядке цифр он дает.
Что же самое важное для жильцов? Какие работы выбрать? С одной стороны, те, что наиболее важны и необходимы дому. С другой, – такие, чтобы по стоимости все же были не слишком накладны для людей. Ну и, наконец, чтобы укладывались в общую выделенную сумму. Именно с этой целью к постановлению № 126-ПП дается приложение № 2 – те виды работ, которые будут субсидироваться казной, а также их стоимость. Хороший ориентир.
Весь перечень, и именно на ваш дом, подскажут в Мосжилинспекции, где в свое время обследовали жилищный фонд города (для домов ЖСК такую работу проводил ГУП «Мосжилкооперация»). А уж что из этого перечня надо сделать в первую очередь, определят сами собственники. Люди живут в доме, лучше других знают все его «болячки».
Хорошо бы без базара!
Приоритеты – наиболее трудное. Ремонт не делался десятки лет, все пришло в упадок, все надо восстанавливать. А потому обратим внимание на самое главное. Это холодное и горячее водоснабжение (включая отопление), ремонт (и даже замена) кровли, канализационная система, энергоснабжение (очень важный пункт; когда-то мощность сети была рассчитана для каждой квартиры на 1,5 кВт, но сейчас появилось столько бытовой техники, что оборудование явно не справляется). Наконец, лифты, фасады.
Есть в списке и другие виды работ: замена окон в местах общего пользования (наверное, на пластиковые), замена системы внутреннего водостока, ремонт вентиляции (которой, во многих домах в принципе нет, а хорошо бы из естественной вентиляции сделать приточную), ремонт отмостки и козырьков над входом в подъезд. Кто спорит – хорошие предложения. Так же как и утепление чердака или металлические двери в мусорокамеры. Все это предлагается домам. Но в первую очередь надо выбирать то, что связано с жизнеобеспечением вашего строения, что в данный момент наиболее важно для проживающих в нем людей.
Кто решает? Если вынести вопрос на общее собрание, оно грозит превратиться в базар. Поэтому решать, на наш взгляд, должно правление ТСЖ или ЖСК. Ему надо дать такие полномочия, хотя про это ничего нет в Жилищном кодексе.
Дорогой товарищ лифт…
Теперь о работах. Инженерные системы, связанные с водоснабжением, отведением сточных вод, отоплением, особенно важны. В тех домах, где эти системы не менялись 20 и более лет, необходима их безусловная перекладка (при этом старые чугунные трубы меняют на практически вечные – пластиковые), а также замена всей необходимой запорной арматуры. Без хорошо отлаженных инженерных сетей дом жить не может. Одним словом, этот пункт надо принимать безоговорочно.
Остановимся еще на двух. Лифты – самое дорогое оборудование в доме. Кто-то подсчитал: если заменить все нуждающиеся в том подъемники в нашем городе, понадобится чуть ли не весь московский бюджет. Сейчас объявлена специальная «лифтовая» городская программа (как по ремонту подъездов и благоустройству дворов). Счастливы дома, которые попали в нее. А если нет? Тогда надо вписывать замену лифта в перечень. Но удовольствие это дорогое – до полутора миллионов каждая кабина. Значит, надо отказываться от чего-то другого. От чего? Решать самим жильцам.
Фасады. Здесь, как нам представляется, несколько странное «меню». Почему-то вписаны пункты «Ремонт оштукатуренного фасада», «Утепление фасада с применением системы с тонким наружным слоем штукатурки», хотя таких фасадов, если и остались, то единицы (они когда-то были в кирпичных домах, по-строенных пленными немцами). В то же время не упоминается герметизация межпанельных швов, хотя это насущная проблема многих панельных строений.
Но вот на что надо обратить внимание – это «утепление фасада с применением системы навесного фасада». Это передовая технология, достаточно сказать, что все старые пятиэтажки в Швеции (откуда мы их и переняли), хлипкие жилые здания в бывшей ГДР модернизируют именно таким образом. В каких наших домах были бы они незаменимы? В тех панельных, где толщина стен чуть больше 10 сантиметров. Был такой эксперимент…И хотя главная беда Москвы – перетопы, тем не менее в некоторых домах люди зимой просто мерзнут. Но опять-таки нужно смотреть на цену: один такой фасад – это четверть, а то и треть всей отпущенной и субсидируемой суммы на ремонт.
Без переплат и перетопов
Раз уж мы заговорили о тепле, хотелось бы обратить внимание еще на одно предложение – «Установка автоматизированного узла управления системой центрального отопления». Такой узел незаменим в условиях перетопов и, соответственно, переплаты за тепло. Загляните в свои «зимние» платежки: отчисления МОЭКу занимают от 50 до 70 процентов всех коммунальных платежей. Но сумму ведь можно снизить именно с помощью этих узлов. В зависимости от температуры на улице они меняют градус теплоносителя. Потеплело на дворе – батареи чуть холоднее, снова сильный мороз – к ним не прикоснешься.
При этом узел устанавливается не в обезличенном ЦТП, а именно в вашем доме. Электроника чутко отмечает, сколько Гкал поступило в дом, какую часть из них он потратил. Предлагается оборудование в трех вариантах – для разных домов, но каждый (вместе с помещением для такого узла) стоит порядка миллиона. Решайте.
Мы же приведем любопытный факт. В одном московском ЖСК когда-то установили такой узел. Причем исключительно на собственные средства. Произвели расчет, предложили общему собранию, пайщики согласились платить. К тому же компания, куда они обратились, дала рассрочку. Так вот, автоматика окупилась в первый же отопительный сезон (зима 2006–2007 годов). Квартплата стала на 30–40 процентов ниже, чем в среднем по городу. Более того, сэкономленных денег хватило не только на модернизацию системы, но и на другие ремонтные работы по дому, который тот ЖСК также делал за счет собственных средств.
Чтобы не доводить до суда
Здесь мы вышли еще на один важный вопрос – финансовое соучастие собственников в ремонте общего имущества, имея в виду не только ситуацию этого года, но и все последующие капитальные (да и текущие) ремонты по дому. Необходимость отчислений со стороны собственников на них была предусмотрена более пяти лет назад Жилищным кодексом. Но, как всегда, на закон не обратили внимания, особенно на такой, который требует от нас каких-то плат. Авось обойдется…
Не обошлось. Теперь в капремонте предстоит своими финансами участвовать и нам. Более того, само попадание в список ремонтируемых домов будет зависеть от суммы собранных средств. Не согласится кто-то из жильцов платить: мне, мол, не нужен ваш дом, надо мной в моей квартире не каплет. Но если решило общее собрание – будет платить! А если откажется – к нему окажутся применимы все те санкции, которые распространяются на неплательщиков: суд и т. д.
При этом отчисления должны быть не символическими (как это сугубо формально сделали в некоторых ТСЖ и ЖСК), а вполне весомыми. Понятно, что появление новой строчки в нашей платежке особого энтузиазма не вызовет. Но другого пути просто нет – государство все энергичнее будет уходить от материальной поддержки собственников, им надо постепенно забывать это сладкое слово «бесплатно».
Рекомендуем на первых порах такой чисто психологический прием, который, кстати, уже взяли на вооружение некоторые товарищества и кооперативы: собирать деньги за тепло по нормативам, а расплачиваться по счетчику. Разница остается на счету объединения. Самообман? Конечно! Но надо же привыкать к мировым стандартам: самые большие семейные расходы – медицина и жилье. Трудно, что и говорить. Но как шутят в таких случаях: а кому сейчас легко? Один лишь совет: делайте все открыто, с согласия общего собрания собственников. Иначе суда не избежать.