Нет резона продавать вне сезона
Принято считать, будто зимнее морозы заставляют покупателя квадратных метров шевелиться и быть активным, а вот летняя жара, наоборот, действует расслабляюще. А потому все серьезные покупки откладываются на потом. Насколько же сказываются сезонные факторы на реальном росте или падении продаж?
Вышел месяц из тумана
Возможно, кто-то посчитает фактор сезонности надуманным и махнет рукой, дескать, если интересные предложения появляются, то они находят покупателей в любое время года. Но бывалые риелторы придерживаются иной точки зрения. Так, февраль и март они считают достаточно стабильными месяцами для рынка, когда число сделок постепенно увеличивается.
– Традиционно сначала активизируется спрос на недорогие объекты в экономсегменте, – говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – В апреле появляются запросы и на более дорогое жилье. Покупатели квартир бизнес- и элит-класса, как правило, стремятся завершить сделки до майских праздников, чтобы спокойно уехать отдыхать. Причем такая тенденция наблюдается на протяжении многих лет. Еще наблюдение: начиная с марта увеличивается число сделок с квартирами без отделки. Это связано с тем, что будущие собственники предпочитают завершить все юридические и правовые дела к лету, а уже в теплые месяцы приступить к ремонту.
Затишье на рынке городской недвижимости приходится на период январских и майских праздников. Первые два летних месяца считаются временем для «несрочных» покупок – в июне-июле предпочитают приобретать недвижимость те, кто не привязан к жестким срокам. Да и продавцы летом охотнее идут на торг, поскольку покупателей не так много.
Но уже в августе на рынок выходят те, кто опасается традиционного осеннего подорожания и старается успеть приобрести недвижимость по летней цене. Действительно, с приходом осени продажи, как правило, увеличиваются на 10–15 процентов.
– Осенний спрос гораздо выше в столице, чем за ее пределами, – объясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Если на загородном рынке активность покупателей повышается за счет клиентов, вернувшихся из отпусков, то московское жилье раскупается как уже отдохнувшими гражданами, так и представителями из провинций. Например, кто-то из состоятельных родителей, дети которых поступили в московские вузы, покупает для них недорогие квартиры. Собственным жильем по осени хотели бы обзавестись и люди, которые получили возможность продолжить свою профессиональную карьеру в Москве. Активными приобретателями жилья в Первопрестольной всегда считались также провинциальные коммерсанты, приобретающие квартиры как для себя, так и для сотрудников столичных филиалов, уполномоченных возглавлять московские отделения компаний.
Примечательная подробность: спрос на дешевое жилье по осени в два раза выше, чем на дорогое. Потребность в «однушках» и «двушках» в панельных домах на вторичном рынке в сентябре – октябре увеличивается на 20–25 процентов. Зато конец года характеризуется неоднородностью покупательского спроса – в это время, прежде всего, завершаются альтернативные цепочки в сегменте эконом-класса.
Слово и дело
Впрочем, на покупательский спрос могут влиять не только сезонные факторы. В немалой степени «структура желаний» зависит и от политических, и от экономических показателей, которые определяют уровень доходов населения. Вряд ли стоит ожидать роста спроса в регионе, где политической стабильности не наблюдается. И нужно ли лишний раз говорить о том, что умопомрачительная жара прошлого лета основательно повлияла на спрос и предложение на квартирном рынке? Причем в большей степени это коснулось элитных объектов. Многие из состоятельных покупателей, спасаясь от зноя и гари, покинули Москву и уехали даже за пределы страны. Тем самым они отложили поиск подходящего жилья до более благоприятного времени.
Высказывания депутатов и политиков влияют на настроения участников рынка недвижимости в меньшей степени. Это происходит разве что тогда, когда речь идет об изменениях в земельном или жилищном законодательстве, в сфере налогообложения. В этих случаях число покупок квартир и домов может как сокращаться, так и увеличиваться.
– Минувшей осенью самой заметной новостью стал законопроект Минрегионразвития РФ об уточнении правового режима использования дачных и садовых участков, – приводит пример Юлия Севериненко, генеральный директор компании ЗемАктив. – Однако хотя этот документ и вызвал у покупателей волнение и вопросы к девелоперам, но в итоге на динамику продаж и покупок существенного влияния не оказал. Действительно, рынок недвижимости менее чувствителен, чем рынок ценных бумаг, чтобы реагировать на такие кратковременные законодательные или экономические импульсы.
Некоторые эксперты заметили, что спрос на недвижимость несколько снижается перед выборами президента и депутатов Госдумы. Но опять-таки это больше проявляется в элитном сегменте. Влияние на спрос может оказывать курс доллара, изменение цен на энергоносители.
– Рынок обычно склонен реагировать не на высказывания и предположения политиков, а на их конкретные действия, – считает Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Смена мэра в Москве заставила некоторых покупателей занять выжидательную позицию. Рынок также чувствителен к новым законодательным инициативам. Например, после внесения изменений в некоторые пункты 214-го федерального закона, одни покупатели стали приверженцами проектов, которые основаны исключительно на договорах долевого участия. А другие, наоборот, испугались и отложили покупку квадратных метров у застройщиков, которые работают по другой схеме продаж.
– Факторы, реально влияющие на объем сделок, можно разделить на две группы – объективные и субъективные, – резюмирует аналитик рынка Александра Рязанцева. – К объективным следует отнести соотношение цен и уровня реальных доходов населения, доступность жилья и стоимость ипотечного кредитования (чем ниже процентная ставка по ипотеке, тем больше вероятность использования этого финансового инструмента). Субъектные факторы лежат не в сфере экономики, а в области психологии. К примеру, практика показывает, что находится немало людей, капитулирующих под натиском рекламно-информационной кампании: «Покупайте сегодня, иначе завтра цены пойдут вверх!» Собственно, так и раскручивается «ценовой маховик», а сезонные или политические факторы отходят на второй план.
Многоопытный клиент
Если иметь в виду сезонный фактор, то самый благоприятный для покупателя период – две-три недели перед очередным сезонным затишьем. Например, продавцы с большей вероятностью пойдут на торг во второй половине декабря или в преддверии майских праздников. Ведь если они не продадут квартиру сейчас, то, скорее всего, не смогут сделать этого в ближайший месяц, а то и на протяжении целого квартала.
Лето – благоприятный период для покупки загородной недвижимости, с точки зрения минимальных рисков получить неликвидный товар. Осмотр участка, который находится под снегом, не дает полного представления о нем. И только весной новые хозяева смогут разглядеть, что участок находится в низине, что перед дверью в дом постоянно скапливается талая и дождевая вода, а вместо обещанных газонов имеется непролазная грязь.
А вот квартиру в городе выгоднее покупать зимой. Уже в конце ноября многие девелоперы объявляют различные акции и скидки, которые приурочиваются к «новогодним» и постоянно, почти до конца зимы, продлеваются.
К слову сказать, многие покупатели уже ориентируются на сезонный фактор. Риелторы заметили, что прошлой осенью клиенты преимущественно лишь интересовались предлагаемыми объектами, не раз приезжали их осматривать, но с покупкой не спешили, откладывая ее на период новогодних скидок.