Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 16 мая 2011 г. 14:19
Публикация в газете: №19 (841) от 12 мая 2011 г.

Кого защищает договор?

Вы решили купить или продать квартиру. Пришли в компанию, а там вас просят подписать договор. Зачем? Для чего? И кого он защищает? На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин.

– Договор – это соглашение сторон, выполненное в письменном виде. Он закрепляется подписями сторон и печатью юридического лица. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (Статья 420 п. 1 главы 27 ГК РФ).

С самого начала общения с клиентом стараемся максимально тщательно разобраться в том, что именно ему необходимо, с каким вопросом он к нам пришел. Только после того, когда мы с ним трезво оценили пожелания и возможности, предлагаем клиенту выбрать тот объем услуг, который ему необходим.

– Например...

– Если клиент заказал услугу по поиску и подбору объекта недвижимости по указанным им параметрам, то это будет только поиск и подбор. Если клиент примет решение заказать еще подготовку и организацию сделки, в этом случае занимаемся не только поиском, подбором и показами определенного договором числа вариантов, удовлетворяющих клиента, но также и готовим, организуем и проводим все этапы сделки до ее логического конца. Клиент вправе заказать у нас еще и юридические услуги. В этом случае к исполнению договора дополнительно подключится юрист, проведет исчерпывающий анализ документов и даст соответствующие рекомендации.

Очень важно понимать, что договор – это документ, где в письменном виде зафиксированы права и обязанности сторон. Договор с подписью и печатью – это юридически значимый документ, с которым можно защищать свои права, если они были нарушены другой стороной договора. При обращении клиентов к «черным маклерам» такой возможности устное соглашение не предусматривает.

Договор подписывается не только для того, чтобы регламентировать порядок действий в случае, когда все идет «как по маслу». Как говорится, «в жизни бывает даже то, что в жизни не бывает». То есть в договоре обязательно должны быть указаны сроки и порядок действий сторон при недостижении того результата, на который стороны рассчитывали при подписании. Важно, чтобы все эти обстоятельства были подробно прописаны и указаны надлежащим образом, грамотным языком. Ссылки на статьи законов и статьи кодекса на самом деле не перегружают текст договора, а лишь превращают его в практический инструмент, устанавливающий предусмотренные законом варианты взаимоотношений сторон договора при любом развитии событий.

– Недавно была передача по ТВ, когда компания продала не очень «чистую» квартиру, а суд ее отнимает. И компания не хочет компенсировать ее стоимость. Кто, на ваш взгляд, здесь прав?

– Объекты недвижимого имущества, с которыми работает любое агентство недвижимости, как правило, находятся не в собственности у агентства. Компания не может заниматься ее отчуждением, так как не имеет право и возможность это делать. Агентство недвижимости может оказывать лишь только предусмотренный законом комплекс услуг покупателю или продавцу, в зависимости от того, с кем заключен договор на их оказание. Исходя их сказанного, становится абсолютно ясно, что риелторская компания априори не имеет права, и, следовательно, возможности нести всю полноту ответственности за так называемую «чистоту квартиры». За все, что связано с квартирой, по закону отвечает продавец – собственник жилья. Другое дело, что мы для участников сделки всегда делаем все, что в наших силах – в числе прочего, снижаем уровень рисков, предоставляя всю достоверную информацию, которой владеем.

Более того: даже страхование ответственности риелторов – это особый вид страхования, который предусматривает возмещение ущерба клиенту в результате ненадлежаще оказанной риелторской услуги.

– Леонид Аркадьевич, а есть ли в договоре обязательные и желательные пункты? Говорят, что чем больше по объему текст договора, тем он опаснее. Мол, там легче спрятать разные тонкости...

– Если риелторская компания давно работает на рынке, имеет устойчивую сложившуюся незапятнанную репутацию, то никаких «тонкостей» или «глупостей» в договоре с клиентом нет и быть не может. Но если компания работает «без году неделя», если главная задача – «срубить деньжат и залечь на дно», то никакого значения объем текста не имеет. Захотят мошенники вас, извините, «кинуть» – все равно попытаются это сделать. Всегда в таких случаях надо держать «ухо востро».

– А проверка на юридическую чистоту квартиры? Вписывается ли она в договор? И какова ответственность фирмы, если вдруг что-то пойдет не так?

– Как и в любом другом договоре, в договоре с риелторской компанией важны не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности, как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели четко прописанные сроки выполнения.

В договор можно включить, например, заказ на получение от агентства недвижимости юридического заключения или получение дополнительных документов, которые напрямую не предусмотрены законом как обязательные для заключения сделки, но для юридического анализа и принятия принципиальных решений они бывают крайне важны.

– Договор договором, но, наверное, лучше уточнить, застрахована ли работа компании? Это заметно повышает надежность...

– Бесспорно! Любая сертифицированная компания обязана застраховать свою ответственность. Поэтому, если она имеет сертификат качества, то ее деятельность застрахована, а выгодоприобретателем по такому страхованию всегда выступает клиент. И если суд по иску клиента примет решение об ответственности агентства, то страховая компания выплатит клиенту сумму ущерба.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.