Видимость отчета
23 сентября 2010 г. правительство России преподнесло дирекциям неприятный сюрприз в виде постановления № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», обязывающего в открытом доступе публиковать всю подноготную о компании и о проделанной работе в каждом доме. Сверху надавил Департамент ЖКХиБ, снизу – общественность.
Московский Совет общественных экспертов по жилищному самоуправлению во главе с Дмитрием Катаевым даже объявил акцию под девизом «Где деньги, ДЕЗ?» Вроде бы дело сдвинулось с мертвой точки. Сайты ДЕЗов стали наполняться информацией, отчетами. Но в них оказалось вовсе не то, что имело в виду правительство страны, принимая постановление, и вовсе не то, чего так ждали москвичи…
Собственники ежегодно должны проводить общие собрания, утверждать перечень работ, смету, размер платы на год, отчет управляющей организации за прошедший период. Но что толку от отчетов, если не понимаешь, откуда берутся, из чего в нем складываются те или иные суммы! Любопытные жители, пытающиеся выяснить в ДЕЗах, что да как, в Москве все же появляются. Но их пока – единицы. Надо сказать, что освоение дезовской кухни?– процесс захватывающий. Те, кто пытается в ней разобраться, признают: это интересно! Хотите попробовать?
Для начала хорошо бы изучить несколько важных документов. Сборник единичных расценок на работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, утвержденный распоряжением Департамента ЖКХиБ г. Москвы от 31.01.2011 № 05-14-35/1 (можно скачать здесь http://www.dgkh.ru/?normativnyeakty-gilichniyfond). И еще Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг в ЖКХ (МДС13/9.2000), утвержденную постановлением Госстроя № 9 от 23.02 1999 г. (можно скачать здесь http://base1.gostedu.ru/7/7518/). Этот документ из разряда СНиПов и ГОСТов, то есть обязательный. Он дает подробную информацию о том, как формируется себестоимость каждой услуги в ЖКХ.
Казалось бы, какие могут быть нормативы в наше рыночное время? Разве что рекомендательные. Но в Москве они утверждены распоряжением правительства, и поэтому стали обязательными. И отойти от них невозможно, поскольку все управляющие организации, работающие по утвержденному городом размеру платы, хотят получать из бюджета субсидии на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Представьте, что вы бухгалтер
Прежде чем начать любое дело, надо спланировать его на бумаге по объему работ, их стоимости, и, наконец, произвести расчеты. Все планы нужно согласовать с порядком ведения бухучета. Следующий этап – калькулирование. Сначала – себестоимости, затем??– общей цены, и, наконец, договорной. В отчете дирекции фигурирует результат всех этих действий, итоговая цифра. Именно поэтому невозможно понять, как, откуда и что взялось.
Обратите внимание, что и расчеты ДЕЗ дает не в полном объеме. Либо смету, либо расчет стоимости услуг и крайне редко – калькуляцию стоимости услуг. А должно быть два документа– смета и калькуляция. Иначе не разобраться, как появилась та или иная сумма.
Наибольший интерес для собственников представляет то, как формируется себестоимость услуг. Делает это методом калькулирования плановик или сметчик дирекции. Обсчитывается стоимость каждой конкретной работы, за основу берется какой-то измеритель (квадратные или погонные метры), единичная расценка по нормативам – сколько стоит обслуживание погонного метра трубы или санитарное содержание ста квадратных метров площади. На каждый чих наших ДЕЗов существует норматив. Для себя они считают только так, и это связано с необходимостью отчитываться за бюджетные субсидии.
А потом начинают заключать договоры управления с собственниками. И тут начинается другой подход, потому что отдельно взятый дом в нормативы не вписывается. По закону дирекции должны сделать калькуляцию и себестоимость услуг не на квадратный метр всех обслуживаемых площадей, а на каждый дом отдельно. Вот тут у них происходит ступор. И даже не потому, что не хотят, а потому что не могут этого сосчитать. Если и выдают смету на дом, то она, как правило, все равно привязана к общим нормативам.
Дирекциям следовало приступить к калькулированию стоимости услуг для каждого дома сразу после выхода Жилищного кодекса с нормой о том, что размеры платежей устанавливаются собственниками в каждом доме. Они не начали это делать ни в 2005, ни в 2010 году. И сейчас только начинают включаться в этот процесс.
О чем дедуцирует ДЕЗ
В ТСЖ финансовый год начинается с плана работ на следующий год. Без плана никакой сметы правление составить не сможет. А ДЕЗ именно так и делает. Включает в смету все, что захочется, и те работы, за которые удобней будет отчитаться. В ТСЖ так не получится. Там жители способны оценить, какие работы делались в прошлом году, а какие нет. И к составлению смет подходят грамотно. Первый шаг – план работ. Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя от 27 сентября 2003 г. №?170) выбираются обязательные работы и дополнительные, которые нужны конкретному дому. А дальше бухгалтер ТСЖ калькулирует стоимость работ по статьям затрат. ДЕЗы делают то же самое, но по другому методу?– нормативному.
Старые ЖСК даже в советские времена, когда нормировалось все, никогда не жили по нормативам. Они всегда применяли метод калькулирования по статьям затрат. Если запланировали ремонт оборудования, то стоимость не с потолка взяли, а посчитали реально: какие именно виды работ надо сделать, сколько стоит работа, а сколько – материалы. Или какую зарплату надо положить сантехнику ЖСК, который возьмется это сделать сам.
Бухгалтер ДЕЗа решает нелегкую задачу: с одной стороны – какие работы и по какой стоимости запланировать, а с другой стороны – как их к нормативам привязать. Превысить нормативы он не может – накажут. Вот он и соображает: замена элеватора стоит, к примеру, 5000 руб., а по нормативам – 3500. Значит, 1500 руб. надо откуда-то «сдернуть». Вот логика ДЕЗа и разница между двумя методами калькулирования – по нормативам и по статьям затрат.
Сговор поневоле
Итак, планирование, калькулирование состоялось, а дальше у бухгалтера ДЕЗа возникает проблема с актами выполненных работ. Эти акты должны соответствовать калькуляциям и сметам, которые составлялись по нормативам. Обычное дело, калькуляция составлена на ремонт трех подъездов, а сделан в одном. Акт выполненных работ жителям предлагают подписать за три подъезда. Бухгалтер слезно умоляет: мы два подъезда отремонтируем в следующем квартале, но отчитаться нужно сейчас. Или еще одна распространенная ситуация. За домом осталась неиспользованной часть бюджетной субсидии. С бюджетом шутки плохи: если не потратили в этом квартале, то в следующем не дадут. Председатель ЖСК с бухгалтером ДЕЗ вместе соображают, какой вид работ написать в отчете, а на самом деле выполнить их в следующем квартале. Но такое возможно тогда, когда председатель ЖСК и бухгалтер ДЕЗ разговаривают между собой на одном языке. А если председатель вникать не хочет, или руководитель управляющей компании объяснять не желает, то получаются приписки, подделки документов и прочие нарушения.
ДЕЗам отчитаться по бюджетным деньгам гораздо сложнее, чем перед общим собранием. Их без конца проверяют прокуратура, налоговые органы. Тем не менее в каждом доме должна быть отлажена система приемки работ жителями. Без этого бесполезно выяснять, за что они платят. Нужно приучить к этому свою дирекцию.
Все мы немного спонсоры
Существует и еще одна проблема, которая не зависит от жителей и управляющих. Действующим законодательством установлены авансовые платежи. Независимо от того, сделаны работы или нет, все обязаны заплатить до 10 числа следующего месяца, причем оптом за все сразу. А должно быть наоборот: заплатили авансом половину суммы, работы сделали, жители их проверили, акт подписали, а потом заплатили оставшуюся часть. Это идеальный вариант. Любые подрядные работы предусматривают аванс, но результаты работ всегда оплачиваются после выполнения. В жилищной сфере эта схема не работает.
В результате мы имеем проблемы в управлении жильем. Деньги вперед, а результаты и акты выполненных работ – как получится. Зависимость от бюджетных субсидий, и, соответственно, трудности при расчете фактической сметной стоимости выполненных работ. В довершение всему?– наша расхлябанность. Мы не настаиваем на формировании системы ежемесячной приемки работ, на предоставлении отчетов не раз в год, а раз в квартал, когда было бы наглядно видно движение денежных средств. Если этого не делать, то каждый год дом так и будет получать одинаковые калькуляцию и отчет – сколько запланировали, столько и потратили, а сколько сделали на самом деле, никто не считает. А жителям нужен не столько отчет, сколько порядок его формирования. Иначе то, как ДЕЗ посчитал, что работа стоит именно столько, из чего сложились затраты каждого дома, так и останется для всех загадкой.