Фантазия, останови полет!
К теме перепланировок мы уже обращались и, судя по всему, вернемся не раз. Одни граждане «изыскивают резервы» за счет присоединения к кухне лоджии, другие передвигают или сносят стены. И сколько бы СМИ ни писали о том, что «можно», а что «нельзя», нарушители, столкнувшись с проблемами в «постперестроечное» время, округляют глаза: «А мы не знали!» Хорошо, если в результате улучшений дом устоял. Спасибо запасу прочности. Но на всех ли его хватит?
Священные коровы БТИ
В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических или функциональных характеристик квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в план БТИ. Сюда относятся не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но даже изменение положения радиаторов отопления.
По словам Людмилы Чекашовой, заместителя гендиректора компании «Центр согласования и перепланировок недвижимости», особенно часто массами овладевают идеи, касающиеся объединения ванной и туалета, а также расширения санузла за счет коридора. Кроме того, наш народ очень любит переносить дверные проемы (например, из кухни в гостиную, минуя коридор).
Чем грозит отсутствие согласования? В первую очередь – проблемами при совершении любых действий с квартирой. Такую жилплощадь невозможно продать или обменять, а также очень трудно подарить или оформить в наследство. Ее невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.
Но даже если вы собираетесь жить в своей квартире всю жизнь, о неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке. Да и соседи, заподозрив неладное, могут «сообщить куда надо». Не спрячешь перепланировку от электриков и сантехников в случае аварии. А они могут попросить денег за молчание.
Если же утаить изменения не получится, административный штраф в размере 2–2,5 тыс. рублей и предписание вернуть апартаменты за свой счет в первоначальное состояние – далеко не самый оптимистичный финал ремонта. Причем в наиболее сложных случаях по решению суда возможна даже принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъемщиков, живущих по договору социального найма.
Получить «добро»
Чтобы провести перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение Жилищной инспекции. Оно выдается на основании согласованного пакета документов. Например, в столице далеко не полный перечень необходимых документов включает: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (его дает лицензированная организация), проект перепланировки, разработанный лицензированной проектной организацией, договор на авторский надзор с проектной организацией.
Также на проектную документацию придется получить заключения согласующих организаций: архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, дирекции единого заказчика, архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству (в зависимости от сложности работ). Вся процедура занимает минимум два-три месяца.
Но даже если весь пакет документов будет собран, разрешение можно и не получить. Например, вам никогда не дадут добро, если в вентиляционный короб вы захотите установить шкаф или холодильник, или решите за счет этого короба расширить ванную, чтобы втиснуть туда стиральную машину.
Не суждено также жителям первых и последних этажей официально расширить жилплощадь за счет присоединения подвалов или чердаков.
И не то чтобы «да», и не то чтобы «нет»
Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. «Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает специалист «ДизайнПроектСтрой» Виталий Виноградский. – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно».
«Сейчас получить разрешение на подобные перепланировки нереально, – соглашается Людмила Чекашова, – потому что нарушается теплотехнический расчет всего дома. Холодная зона должна оставаться хотя бы на три-пять градусов холоднее, чем в жилой комнате. И если дом, допустим, проектировал Моспроект, то они вообще запрещают разбирать подоконную часть».
Как показывает практика, кое-кому это сделать удается, но это стоит очень дорого. К тому же нужно иметь в виду, что присоединенная лоджия увеличит параметры жилой площади (такое присоединение все равно придется оформлять через БТИ), а значит, это отразится на счетах за коммунальные услуги. Следует иметь в виду и то, что переделка не увеличивает стоимость квартиры, а, наоборот, уменьшает. Ведь покупатель рискует: уже его могут потом привлечь за нарушение законов и правил.
Покупатель квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме приобретает лишь голые наружные и межквартирные стены с канализационными стояками и вентиляционными каналами – без каких бы то ни было внутренних перегородок. Казалось бы, есть, где развернуться. Однако и здесь нужно знать меру.
«Свободной планировки как таковой не существует, – утверждает В. Виноградский. – Даже если нет внутренних стен, в планах БТИ обозначено все зонирование. Новосел может за свой счет воссоздать уже утвержденную планировку или попытаться согласовать свой вариант. При этом объем документов будет практически тот же самый, что и для панельного дома».
В домах со свободной планировкой также запрещается сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, образовывать комнаты меньше девяти кв. метров, без естественного освещения или без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой.
«Клиент приходит к нам с эскизами планировки, и мы, учитывая все пожелания, стараемся предложить разумный и разрешенный вариант, – рассказывает архитектор Александр Покровский. – А для этого «садимся» на какие-то опорные точки, технические стояки. Их тоже можно отчасти менять, но близость к ним желательна. Технически наиболее сложны переносы кухонь, ванных комнат и туалетов, поскольку до них нужно тянуть коммуникации от стояков. Есть и немало прямых запретов. Например, нельзя оборудовать «мокрые помещения» (санузлы и кухни) над жилыми помещениями нижележащих квартир».
В стеклянных лабиринтах
Надо ли получать разрешение на замену окон?
«Если не затрагивается форма оконного проема и прочих параметров, прописанных в БТИ, то замена старых окон на теплосберегающие системы не считается перепланировкой и согласований не требует, – говорит Рафик Алекперов, технический директор ТД ПРОПЛЕКС. – Достаточно лишь, чтобы компания, которая изготавливала и монтировала новые окна, имела сертификат соответствия на оконные блоки».
Однако в некоторых регионах действуют собственные требования. Например, в Санкт-Петербурге в 2009 году был принят закон, вменяющий в обязанность при замене окон получать разрешительное письмо городского комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Впрочем, после многочисленных протестов общественности горожанам вменили в обязанность предоставлять только справку от районного архитектора.
Аналогичные правила действуют и в Москве. Согласно постановлению правительства столицы от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Москве», для замены окон необходимо получить разрешительное письмо комитета по градостроительству и архитектуре (ГКА). Однако на практике, если новые окна не отличаются от старых по конфигурации и цвету, вероятность возникновения претензии властей крайне мала.
Сложнее с балконами. По данным специалистов холдинга «Миэль», более 95 процентов собственников квартир, решившие остеклить балкон или лоджию, не догадываются, что тем самым делают перепланировку, которую следует узаконить. Ведь остекление балкона (лоджии) приравнивается к изменению фасада здания и требует проектного согласования.
Так что за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2–2,5 тыс. рублей. Однако некоторые эксперты находят, что это постановление противоречит Гражданскому кодексу РФ, а потому вопрос о том, нужно ли такое согласование, остается открытым.