Дачные огорчения
Мечта сбылась – дача куплена! С этого момента и начинаются (или с немалой долей вероятности могут начаться) проблемы. К примеру, неожиданно большими окажутся коммунальные платежи.
На этапе покупки потенциальные дачники нередко забывают поинтересоваться их размером и принципом начисления. Между тем ежемесячные платежи за загородную недвижимость весьма существенны и порой в разы превышают городские коммунальные расходы.
Поэтому, еще выбирая девелопера, уточните, как будут формироваться эти платежи – по счетчикам или по нормативам, каким окажется размер дополнительных платежей за техобслуживание или эксплуатационные услуги. Коммунальные платежи могут включать все, что угодно – расходы на охрану, содержание служебных собак, освещение поселка, содержание пожарных колодцев и многое другое.
– Почему существуют безответственные девелоперы? Прежде всего потому, что сами покупатели позволяют обвести себя вокруг пальца, – говорит эксперт рынка Александра Рязанцева. – Если перед заключением сделки они перестанут верить на слово обещаниям и откажутся от покупки небезупречных участков, недобросовестные застройщики будут вынуждены уйти с рынка. Или стать добросовестными.
Одновременно с договором купли-продажи земли необходимо заключить отдельный договор на коммуникации. Имея такой документ, всегда можно обратиться в суд и добиться исполнения условий договора.
– Желательно, чтобы в договоре был перечислен не только набор коммуникаций, но и их цена, – считает сотрудник одного из агентств недвижимости Елизавета Великая. – Это обезопасит покупателя от роста окончательной стоимости участка по мере строительства. Причем лучше, чтобы такой документ с обязательствами был подписан индивидуально с вами. Хотя может быть и договор присоединения.
Назвать «настоящую» для всего рынка сумму вряд ли возможно. Цены на проведенные и подключенные коммуникации в разных районах Подмосковья даже при равной удаленности от МКАД могут отличаться в разы. Но в любом случае цена, помимо прочего, зависит от того, много ли поселков находится поблизости от вашего, далеко ли пришлось тянуть силовые линии. И еще: чем ниже объявленная цена, тем выше риск сюрпризов. И наоборот.
Если покупать готовый дом в поселке, где все устроено по принципу «лучше не бывает», сделка окажется максимально надежной, но и цена – предельной. Поэтому не стоит отказываться от своей выгоды, просто следует быть осмотрительнее, особенно в том, что касается документов. Причем крайне важно, чтобы продаваемый объект был свободен от каких-либо ограничений и обременений.
Главная бумага – свидетельство о собственности на участок. В нем перечислено все самое важное о продаваемой земле: сведения о собственнике (он же должен быть указан в договоре в качестве продавца); право, на основании которого участок принадлежит собственнику; данные об участке, включая сведения о категории земли, виде разрешенного использования, размере участка и его географический адрес.
В свидетельстве также указывается кадастровый (или условный) номер участка (в зависимости от того, как ведется учет в данной местности) и, что особенно важно, информация о существующих ограничениях и/или обременениях на него. В этой графе должно быть написано: обременений не зарегистрировано. Либо: обременения отсутствуют.
В случае если зарегистрированы какие-то обременения, сделка может не состояться либо для ее совершения потребуется получить согласие еще какого-то лица.
Чтобы избежать афер с многоразовой продажей одного и того же участка, непосредственно перед заключением сделки необходимо попросить продавца представить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Причем эта выписка должна быть свежей – полученной не больше месяца назад. Почему месяца? Именно таков срок госрегистрации перехода права соб-ственности на земельный участок. Следовательно, продавец участка просто не мог успеть продать его кому-то другому.