Ох, уж эти странные «серые» схемы!
Правительство Москвы проводит масштабную ревизию инвестиционных контрактов с целью наведения порядка. Еще в конце февраля было выяснено, что из тысячи объектов семьсот – долгострой, а сотня реализуется мошенническим путем. Определились и проекты, по которым инвестиционные контракты должны быть расторгнуты.
Сегодня расскажем о том, какие схемы используются для привлечения денежных средств в строительство жилья, с помощью которых обманывают соинвесторов. Разобраться в тонкостях схем и понять, как вести себя, чтобы не быть обманутым, поможет адвокат коллегии «Правовая защита» Артем Сидоров.
Без денег, без жилья
Еще до ревизии действующих договоров с застройщиками юристам и другим специалистам было понятно, что по многим строящимся жилым домам реализация прав на получение квартир идет, мягко говоря, по странным схемам. Причем грешили этим и известные застройщики. В результате объект не строился, а люди не получали ни денег, ни квартир. Либо объект строился, но на одну квартиру находилось два и более претендента. Среди «серых» схем реализации жилья попадались откровенно мошеннические.
Иногда руководители или исполнители афер привлекались к уголовной ответственности, но вернуть деньги дольщикам это не помогало.
Новое правительство Москвы взялось за наведение порядка на строительном рынке. Но возникает вопрос: что делать тем, кто заключил договоры на получение квартир в домах, строительство которых будет отменено или которые реализовывались изначально по мошенническим и так называемым «серым» схемам?
Откровенно мошеннические схемы, когда фирма вообще не имеет никаких прав на реализацию квартир, рассматривать не будем, так как никакого инвестиционного контракта не подписывается, лишь обещается, что это будет сделано позже. Остановимся на случаях, когда инвестиционный контракт заключен либо имеется постановление правительства Москвы о строительстве объекта.
Сначала определим, кто же находится в группе риска, и каков механизм возможного обмана.
Группа 1. Договаривались через посредников
1. Наиболее подвержены риску граждане, заключающие договоры не напрямую с застройщиком, а с разного рода посредниками. Самые незащищенные из них те, кто заключил предварительные договоры или договоры, связанные с вексельной схемой.
На практике все выглядит так. Застройщик заключает договор с компанией, в соответствии с которым та должна перечислить застройщику денежные средства или выполнить работы. В счет этих платежей (работ) компании-посреднику передаются права на получение квартир по завершении строительства. Далее уже она реализует жилье по предварительным или иным договорам гражданам. После чего не перечисляет деньги застройщику или не выполняет работы. Договор между застройщиком и компанией расторгается или признается не заключенным. В результате застройщик может реализовать квартиры еще раз, не зная о том, что компания уже сделала это, либо считая, что с отменой договора права на квартиры перешли к застройщику.
Кроме того, недобросовестная компания-посредник может заключить несколько контрактов на одну квартиру с разными гражданами. Тем более что договоры, заключенные по подобным схемам, нигде не подлежат регистрации.
Комментарий
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»:
– Ошибочно было бы думать, что так называемые «двойные продажи» якобы ушли в прошлое. Сейчас возникает большое количество дел в судах, связанных с ними.
Развязывает руки мошенникам и то обстоятельство, что претендующие на одну квартиру граждане узнают о наличии «конкурента» спустя продолжительное время после заключения договора. Как правило, через 2–3 года, когда встает вопрос об оформлении собственности. За это время мошенники успевают замести следы и скрыться. В качестве примера можно привести дела по искам к ООО «Билдинг», ООО ИСК «Спецстрой-К» по дому, расположенному по адресу: Москва, ул. Академика Анохина, д. 6 корп. 4. Также уже после того как печально известное ЗАО «Энергостройкомплект-М» утратило права на дом по адресу: г. Москва, ул. Генерала Глаголева 17-19, реализация квартир в нем продолжалась, и сейчас в судах рассматриваются дела о «двойных продажах квартир». Есть иски и по другим объектам.
Нужно отметить, что за повторную реализацию прав на квартиры виновные лица могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ за мошенничество. Но тому, кто лишается права на квартиру, это мало чем может помочь.
В судебной практике уже рассматривалось немало дел, связанных с признанием прав на квартиры, приобретенные по подобным схемам. Можно подать иск о взыскании денежных средств, но с посредника, как правило, к моменту возникновения проблем взять уже нечего, а к застройщику претензий скорее всего предъявить будет нельзя. Хотя если речь идет о договоре уступки прав, можно при определенных обстоятельствах предъявить иск непосредственно к застройщику.
Закрепить свои права
Если вы попали в ситуацию, когда полностью рассчитались с фирмой-посредником, однако контракт между такой фирмой и застройщиком был расторгнут, либо застройщик оспаривает ваши права на квартиру по тому основанию, что не получал денежных средств с посредника, необходимо обращаться в суд.
Сделать это нужно для того, чтобы закрепить свои права на квартиру судебным решением. Вариантов исков несколько, в зависимости от стадии готовности дома. Если дом вообще не построен, можно подать иск о признании права на получение квартиры или иной подобный. Если построен, но не сдан в эксплуатацию, иск о признании права на проинвестированную долю или на квартиру как объект незавершенного строительства. Такая практика сейчас формируется, хотя разные суды порой выносят прямо противоположные решения в схожих ситуациях. Но все же шанс закрепить право на квартиру в судебном порядке есть и упускать его нельзя.
Если же появился еще претендент на квартиру с аналогичным договором, спор решается через суд. При этом действуют следующие правила.
Приоритет имеет тот дольщик, кому квартира была передана по акту приема-передачи. Если жилплощадь еще не передана, преимущество имеет тот, кто раньше заключил договор. При этом на практике бывает так, что на договоре стоит одна дата, а заключен он был раньше или позже. Если возникли сомнения относительно даты заключения договора, можно потребовать назначения экспертизы. Также необходимо проверить, когда реально были заплачены деньги и проведены ли через кассу и расчетный счет, так как часто приходно-кассовые ордера подделываются.
Если договоры заключены одной датой, что бывает крайне редко, приоритет имеет тот, кто раньше предъявил иск.
При этом остальные претенденты имеют право только на возврат внесенных денежных средств и возмещение убытков. Но опять же, как правило, с компании взять уже нечего.
Совет
Если вам предлагают заключить договор с посредником, да еще и по вексельной схеме, прежде нужно очень хорошо подумать. Как минимум – проверить, оплачены ли права на будущую квартиру посредником застройщику (выполнены ли работы). Также нужно добиться согласования договора с застройщиком либо письма от застройщика о том, что он полностью денежные средства за квартиру получил и согласовывает заключение договора.
Группа 2. Мошеннические сделки
К этой группе пострадавших относятся лица, заключившие договор хотя и напрямую с застройщиком, но по «серой» схеме, то есть разработанной для «ухода» от договора долевого участия или ЖСК.
Если квартиры реализуются застройщиком по вексельной или иной схеме, связанной с предварительными договорами купли-продажи, агентскими договорами, то все квартиры должны быть переданы по завершению строительства только в собственность застройщика. И только потом он их должен передать приобретателям жилья по договору купли-продажи. То есть получается, что как бы и нет никаких «обманутых дольщиков» в случае если инвестиционный контракт будет расторгнут, так как договоры предварительные, и по документам конечным приобретателем квартир значится застройщик. Основные договоры с дольщиками будут заключены только после оформления права собственности застройщиком. Но в этом случае по крайней мере есть шанс вернуть денежные средства, а также потребовать неустойку и возмещение убытков. Если дом уже построен хотя бы частично, рекомендуется подать иск о признании права собственности на долю в объекте или на квартиру, если она уже построена.
Кроме того, сами застройщики, с которыми непосредственно город заключил инвестиционный контракт, как правило, не используют двойную реализацию квартир и прочие мошеннические схемы. В основном этим занимаются посредники, возможно и связанные с застройщиком фактически (фирмы-посредники оформлены на связанных с застройщиком лиц). Но сами застройщики предпочитают двойных продаж не допускать.
Комментарий
Артем Сидоров:
– Подавать в суд. В последнее время суды начали признавать право собственности на квартиры, права на получение которых в будущем подтверждаются лишь предварительными договорами. Раньше можно было только подать иск об обязании заключить основной договор. При этом выиграть дело по такому иску было практически невозможно, так как право собственности на квартиру не было зарегистрировано за застройщиком, а в случае выигрыша такого дела возникали проблемы с исполнением решения суда. Сейчас можно обращаться на основании предварительного договора непосредственно с требованием о признании права собственности, и суды такие иски удовлетворяют.
Группа 3. Договор хороший, но…
В эту группу риска входят лица, заключившие договор напрямую с застройщиком в рамках Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Скорее всего, этим людям проблемы с пересмотром инвестиционного контракта не грозят. Так как, если объект реализуется в рамках ФЗ № 214, у застройщика помимо инвестиционного контракта имеется еще и разрешение на строительство и иная необходимая документация. Тем не менее отслеживать ситуацию все равно нужно, чтобы иметь шанс на нее повлиять, поскольку если застройщик перестанет строить дом, никакой самый хороший договор от проблем не спасет.
Кроме того, на практике часто бывает, что договоры в рамках ФЗ № 214 подписываются еще до получения разрешения на строительство. При этом дольщикам обещают, что «как только разрешение получим, сразу договоры зарегистрируем». На предложение подписать договор без наличия разрешения на строительство и документов на землю у застройщика соглашаться нельзя. Это один из самых худших вариантов, так как договор до его регистрации будет считаться незаключенным, а деньги застройщик получит. Кроме того, в такой ситуации не исключены и «двойные продажи». Тем более стоит серьезно подумать, если предлагают подписать предварительный договор долевого участия в строительстве.
Также не стоит надеяться на то, что «законный» договор во всех случаях позволит добиться получения квартиры. Например, если дом не будет строиться, а застройщика будут банкротить, дольщики смогут только в приоритетном порядке получить денежные средства от реализации незавершенного строительством объекта. Как правило, это небольшая часть от оплаченных ранее средств.
Комментарий
Артем Сидоров:
– В Госдуме рассматриваются поправки в законодательство о банкротстве, в соответствии с которыми объект в случае банкротства застройщика будет продаваться с обременением обязательствами предоставить дольщикам квартиры, но пока этот законопроект в силу не вступил.
Сейчас, если дольщики обращаются в ходе процедуры банкротства в суд с исками о признании права на получение квартиры или права собственности на долю в объекте, объект передается арбитражным управляющим уже с обременением, хотя единой практики по данному вопросу нет. Тем более что признать право собственности на долю в объекте на основании договора долевого участия довольно сложно в силу самой природы этого договора, по которому передача квартиры происходит только после завершения строительства. Тем не менее, такая судебная практика у нас есть, хотя разные суды могут выносить разные решения.
Группа 4. Приобретение квартиры через схему ЖСК
Схема с использованием ЖСК, хотя и полностью законна, по многим параметрам довольно рискованна.
Эту схему сейчас используют все больше застройщиков. Обычно она выглядит так. Застройщик из числа своих работников или иных зависимых лиц создает ЖСК. Выбирается председатель. При этом обычно документы ЖСК составляются так, что сменить его довольно сложно. Кроме того, при подписании договора с ЖСК у пайщика обычно требуют выдачи доверенности на голосование на общем собрании, которая выписывается также на сотрудника застройщика. То есть ЖСК находится под контролем застройщика. После этого между ЖСК и застройщиком заключается инвестиционный договор, согласно которому ЖСК должен выплатить застройщику денежную сумму, а застройщик передать квартиры ЖСК, а тот в свою очередь передает квартиры своим членам, выплатившим паевой взнос.
Комментарий
Артем Сидоров:
– При заключении инвестиционного договора, договора уступки или договора долевого участия в строительстве приобретатели квартир вступают только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. При этом сумма, подлежащая оплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.
Если же квартира приобретается через ЖСК, то гражданин вступает в качестве члена-пайщика в эту организацию. Хотя одновременно с вступлением в кооператив с ним же заключается и договор, в соответствии с которым пайщик обязан вносить взносы, а ЖСК предоставить квартиру, первичными являются именно отношения членства в организации. Это означает, что пайщик, являясь членом организации, тоже несет ответственность за ее деятельность, а не просто вправе требовать с ЖСК получения квартиры, как в случае с договором долевого участия.
На практике это может вылиться в следующие отрицательные последствия:
1. Принятие общим собранием или правлением ЖСК решения о внесении дополнительных взносов. Особенно это опасно, если сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой. Такое решение должно быть обосновано, но обычно обоснование находится. В судебной практике были случаи, когда пайщики доплачивали до 50% от той суммы, которую внесли первоначально. Правда, такие случае не так часты, и обычно доплату не приходится вносить.
2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.
3. Возможность исключения пайщика из ЖСК, что обычно влечет за собой автоматически расторжение договора с ЖСК, так как в нем предусматриваются такие условия.
4. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.
5. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за затяжку сроков строительства и другие нарушения, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя практика по таким делам противоречива.
6. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, так как в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их затруднительно. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег, и в случае проблем их можно взыскать через суд.
То есть с одной стороны схема ЖСК является полностью законной, с другой стороны права членов ЖСК защищены во многом хуже прав граждан, заключивших инвестиционные и даже предварительные договоры. При этом, как и в схемах с «посредниками», существует риск расторжения инвестиционного договора между ЖСК и застройщиком и реализации в результате этого квартир застройщиком третьим лицам.
Вместо резюме
- Если вы еще только собираетесь приобретать квартиру в новостройке, необходимо тщательно проверять все документы, знать все плюсы и минусы предлагаемой схемы приобретения, чтобы сделать обоснованный выбор. Необходимо собрать полную информацию о застройщике: в каких проектах участвовал, были ли проблемы. При этом рекомендуется заключать договоры непосредственно с застройщиком, а не с посредниками. И лучше если это будет договор долевого участия в строительстве. Кроме того, необходимо понимать, что ни один, даже самый лучший договор не может застраховать от возможных проблем, риски при приобретении квартиры в новостройке всегда повышенные, иначе и не может быть, ведь цена ниже, а объект еще не построен.
- Можно дать и общие рекомендации, что делать потенциальным «обманутым дольщикам», чтобы повлиять на ситуацию с пересмотром инвестиционных контрактов. Прежде всего, необходимо заявить о себе – написать во все возможные инстанции (мэру Москвы, в Правительство Москвы, Моснадзор) заявления с приложением документов и указанием на то, что права на квартиры или офисы в объекте реализованы, и расторжение инвестиционного контракта может иметь неблагоприятные социальные последствия. Создать инициативную группу и обеспечить присутствие ее руководителя на совещаниях по вопросам расторжения инвестиционного контракта. Также рекомендуется зарегистрировать свои договоры в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это так называемая учетная регистрация и юридически она значения не имеет, но по крайней мере у органов власти будет информация о реализации прав на квартиры.
- Рекомендуется обращаться в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте, о признании права на получение в собственность квартиры и иными аналогичными (в зависимости от ситуации).