Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 01 апреля 2011 г. 12:42
Публикация в газете: №13 (835) от 31 марта 2011 г.

Излечиться от... банкофобии

АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) было создано в разгар кризиса для того, чтобы поддержать заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. Рождение такой структуры, на взгляд многих экспертов, было крайней, но необходимой мерой.

На Западе право заемщика на реструктуризацию обычно регулируется законодательно. Задачей нашего агентства было разработать некие нормы и стандарты оказания поддержки гражданам, которые не могли дальше обслуживать свой ипотечный кредит. При этом не ставилась цель помочь всем ипотечным заемщикам, поскольку, как известно, у нас ипотечных заемщиков достаточно много. Причем часть их составляют так называемые социальные заемщики, которые имеют единственное жилье и довольно скромный уровень дохода. Некоторые из них во время кризиса потеряли работу и не смогли быстро восстановить свою платежеспособность. Именно таким гражданам и была адресована программа АРИЖК – стандарт реструктуризации. Он помогал заемщикам, во-первых, сохранить свое жилье и не дать банку-кредитору обратить на него взыскание. А во-вторых, дать возможность восстановить платежеспособность.

На сегодня в АРИЖК поступило 11 тысяч заявлений заемщиков на реструктуризацию. Из их одобрено 8492 заявления. Из получивших «добро» не стали брать помощь 642 человека (они использовали положительное решение о реструктуризации ипотечного кредита как своего рода подушку на самый крайний случай и нашли денежные средства для того, чтобы погашать ипотечный кредит без помощи АРИЖК).

Таким образом, 7820 договоров стабилизационного займа – это первый уровень поддержки, которую оказывало АРИЖК заемщикам. Они заключили договор с агентством, и в течение 12 месяцев им предоставлялись (и предоставляются сейчас) транши на погашение их платежей по ипотеке. При этом 266 заемщиков, получив стабилизационный заем, уже полностью его погасили. Иными словами, восстановили свою платежеспособность и сейчас платят уже по основному ипотечному кредиту.

166 заемщиков попросили приостановить выдачу траншей, то есть опять-таки восстановили способность платить.

Теперь о втором уровне поддержки заемщиков. Здесь нам фактически пришлось исправлять ошибки банков, ведь, запустив свою реструктуризацию, АРИЖК тем самым подвигло банки осуществлять реструктуризацию самостоятельно. Но некоторые банки, занимаясь этим, пытались, скорее всего, заработать на реструктуризации. У АРИЖК такой цели не было. И по нашему портфелю видно, что примерно 80% заемщиков восстановили свою платежеспособность. Причем эта цифра не означает, что остальные 20 числятся у нас в дефолтах. Просто они, скажем так, отстают в платежах по времени.

Третий уровень поддержки – это когда основной кредитор уже предъявил иск об обращении взыскания. Здесь все очень непросто. Как известно, вопрос с маневренным фондом в субъектах Федерации до сих пор не решен, и при обращении взыскания нет возможности выселить из квартиры граждан, которые не в состоянии обслуживать свои кредиты. Поэтому был разработан уровень поддержки граждан, предусматривающий приобретение их квартир.

Схема такая: АРИЖК приобретает на свой баланс квартиру, но поскольку расчет производится облигациями с достаточно низкой доходностью, то квартиры покупаются не за полную стоимость, а с существенным дисконтом (примерно до 50%). При этом банк избавляется от массы проблем со сложными заемщиками, а заемщики при этом не выселяются. Они остаются жить в своих квартирах до того момента, как из социального фонда им будет предоставлено жилье уже муниципалитетом. При этом то жилье, которое АРИЖК приобретает в свою собственность, у себя его, естественно, не оставляет, потому что мы не риелторы и не можем держать у себя на балансе имущество. Мы это имущество впоследствии передаем, продаем муниципалитету в рассрочку для того, чтобы он мог формировать маневренный, социальный фонд – тот фонд, в который можно переселять заемщиков.

Безусловно, не все администрации, не все муниципалитеты готовы на это пойти – не хватает бюджетных денег. Поэтому следующим нашим шагом будет внедрение такого продукта как переезд. Тем гражданам, которые в своем регионе уже действительно не могут восстановить платежеспособность, будем предоставлять возможность переезжать в другое место. Или вариант: переезд в своем регионе, но на меньшую площадь. А затем уже решение своих финансовых и жилищных проблем.

Сегодня ситуация такова: если заемщик просрочил платеж хотя бы на месяц, то согласно закону об ипотеке кредитор имеет право выставить ему требование о полном досрочном погашении кредита. Причем заемщик уже должен платить не каждый месяц, а вернуть всю сумму. Если он этого не сделает, то довольно скоро кредитор может обратить взыскание на квартиру.

Понятно, что в жизни каждой семьи, каждого человека возникают разные ситуации, поэтому нередко работаем с заемщиком индивидуально. Хотя для большинства главное, конечно, отсрочка.

В законодательстве ряда развитых стран есть норма, согласно которой выставлять счет заемщику разрешается не сразу, а лишь через три месяца. Кроме того, есть нормы, предусматривающие, что сам кредитор обязан предложить заемщику реструктуризацию его кредита, причем в разной форме. И если нам удастся закрепить на законодательном уровне такую поддержку для заемщиков, они перестанут бояться банков, и банкофобия, которая сейчас имеет место, уйдет. А значит, заемщики активнее пойдут в ипотеку.

Елизавета Буянова, зам. генерального директора, начальник юридического управления АРИЖК

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.