Московская жилищная газета

Жилищные программы

Опубликовано на сайте: 30 марта 2011 г. 13:52
Публикация в газете: №13 (835) от 31 марта 2011 г.

Доходный дурдом

Доходный дурдом

Скромный результат попыток дать каждой семье возможность обзавестись собственной квартирой разворачивает общество в сторону идеи доходных домов. Эта идея овладевает массами... уже лет десять.

Говорить – не строить

Сегодня о доходных домах говорят на всех этажах российской власти. Дань внимания этим домам при случае отдают президент и премьер. Как о перспективном пути решения жилищной проблемы отзываются о них власти столицы. Многие депутаты Госдумы в будущем вообще видят в доходных домах одну из основных форм обеспечения граждан жильем.

Минрегионразвития – куратор жилищного строительства в правительстве – тоже активно поддерживает идею аренды. Ведомство предлагает специальную программу возведения доходных домов. Под ними подразумеваются здания, которые целиком и полностью передаются во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. Зам. министра Константин Королевский полагает, что первых постояльцев такие дома смогут принять уже в 2013-м.

Как бы обобщая ситуацию, зам. председателя комитета ГД по бюджету и налогам Александр Коган констатирует, что сегодня есть и политическая воля, и соответствующие поручения: «Этот вопрос будет активно подниматься и развиваться». По расчетам К. Королевского, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться порядка 20% всех новостроек страны. Если исходить из планов строительства 140 млн кв. метров в год на тот период, то, значит, под доходные дома будет отводиться около 30 млн «квадратов» ежегодно.

Все бы хорошо, однако в этом хоре явно не хватает одного голоса – голоса промышленников и предпринимателей. То есть нельзя сказать, что сфера арендного жилья их совершенно не интересует. Нет, они наблюдают, прислушиваются, но если и рассуждают, то больше о проблемах, о нерешенных задачах. Видно, что доходные дома для них не вопрос сегодняшнего дня. А ведь промышленники и предприниматели здесь – главные действующие лица.

Удивительно, но факт

Практически полное отсутствие в России доходных домов – явление удивительное. Особенно если учесть, что в развитых странах аренда квартир – основная форма обеспечения потребности в жилье. Доля нанимаемых квадратных метров за рубежом колеблется в пределах 40–80%. Чем же объяснить наш «особый путь»?

Уж во всяком случае дело не в географическом положении страны. В дореволюционной России доходные дома были распространены не меньше, чем во всем мире. Однако потом всеобщая национализация поставила на них крест. Но вот уже два десятка лет, как у нас возрождены рыночные отношения и право частной собственности. Львиная доля жилищного строительства сосредоточена в частном секторе. Жилье свободно продается и покупается. А доходных домов – нет.

То есть вообще-то они есть, но в самых гомеопатических дозах. Когда речь заходит о примерах, то в качестве образца классического доходного дома все ссылаются на единственное экспериментальное здание бизнес-класса на 47 квартир, построенное правительством Москвы в Большом Николоворобинском переулке несколько лет назад (стоимость аренды квартиры в нем примерно 4000 $ в месяц).

Дальнейшего развития идея не получила и плавно трансформировалась в городскую программу бездотационных домов. По назначению эти дома близки к доходным, но в них отсутствует главное – прибыль от эксплуатации. Они имеют четкую социальную направленность и ориентированы пока исключительно на очередников. Последнее время правительство столицы вновь обратилось к мысли о доходных домах, но конкретные планы еще только прорабатываются.

Было несколько попыток построить доходные дома и по инициативе бизнеса. Однако они закончились ничем: их анонсировали как специально спроектированные под сдачу в аренду, а по окончании строительства продали поквартирно в обычном порядке. Во всех случаях планы застройщика изменялись по финансовым соображениям.

Официальная точка зрения

Почему же судьба доходных домов сложилась именно так, а не иначе? Ответ на этот вопрос позволит любому желающему самому сделать вывод, когда же доходные дома станут широко распространенной реальностью.

Теоретически доходными домами может заниматься либо государство, либо бизнес. Если говорить о государстве, то первым делом возникает вопрос о финансировании. Попробуем прикинуть, во что обойдется бюджету возведение 20% нынешнего объема строительства для передачи его в аренду. В абсолютных цифрах это составляет 12 млн кв. метров. Если исходить из себестоимости 20 тыс. руб. за метр, получится, что каждый год надо изыскивать по 240 млрд «свободных» рублей. Бюджету это не по силам.

Да и не дело государства заниматься коммерцией. Его задача – выполнять социальную функцию, помогать остро нуждающимся, то есть очередникам. И тут аренду подстерегает парадоксальное препятствие. Рано или поздно, но очередь на жилье дойдет до граждан, встающих на учет с 2005 года по новым правилам. А эти очередники по определению люди малоимущие и на коммерческий наем денег не имеющие. Для них по закону предусмотрен лишь социальный наем. Аренда для очередников оказывается не у дел.

Остается коммерческое строительство. Но еще два-три года назад о привлечении бизнеса к строительству доходных домов, по словам К. Королевского, думать было невозможно. Стоимость кредитных ресурсов зашкаливала за 30–40%, свирепствовала инфляция. Все это накладывалось на административные барьеры. Сейчас, по мнению заместителя министра, ситуация в экономике изменилась. Ставка рефинансирования опустилась до 8%, инфляция больше не шокирует, у банков вновь появились длинные деньги для вложения в наиболее привлекательные проекты. А в том, что строительство доходных домов является именно таким проектом, Константин Королевский не сомневается.

Однако не все согласятся с позицией высокопоставленного чиновника. Вряд ли инфляция и стоимость кредитных ресурсов имеют принципиальное значение для доходных домов. Стоимость аренды и ставку кредитования можно сделать «плавающими», привязать к инфляции – и проблема решена. В подтверждение напомню об офисных и торговых зданиях, которые возводятся и прекрасно сдаются в аренду при той же инфляции, тех же проблемах длинных денег и ставок кредитования. Да и на административные барьеры застройщики в отношении доходных домов никогда не ссылались как на особое препятствие. Ровно те же барьеры им приходится преодолевать при строительстве жилья на продажу. Серьезные сомнения есть в том, что доходные дома – экономически привлекательный проект.

Во всяком случае девелоперы и застройщики в один голос называют именно эту причину отказа от доходных домов. Их доходность низка, а сроки окупаемости длительны. И уже вдогонку говорят об отсутствии доступа к длинным деньгам.

Что гражданам хорошо, то бизнесу – смерть

На самом деле организованный бизнес не выходил и не выходит со своими доходными домами на рынок аренды по той простой причине, что там у него уже давно сформировался крепкий конкурент в лице целой армии населения, предлагающего в аренду собственные квартиры. Сдача «угла» в наем не была искоренена даже в советский период, а уж в нынешние времена это дело расцвело пышным цветом. По разным оценкам, в Москве постоянно сдается в аренду от 100 до 300 тысяч квартир. Это в несколько раз больше годовой программы строительства в столице в самые лучшие для него времена. Как на всяком сложившемся рынке, здесь сформировались довольно устойчивые цены.

Риелторы утверждают, что при нынешних ценах доходность от «стихийной» сдачи жилья в аренду колеблется вблизи шести процентов годовых. Мы убедились в этом с помощью онлайн-калькуляторов аналитического агентства ИРН.ру: выбрали условную типовую «двушку» в Строгине и определили для нее рыночную цену и ставку аренды. Расчетная стоимость квартиры составила 7 242 501 рубль, расчетная цена аренды – 37 905, а доходность от аренды всего лишь 6,3% в год. Но это «грязный» доход. Если его очистить от сопутствующих расходов и неизбежных потерь, то прибыль окажется еще ниже.

Доходность в шесть процентов для российских условий крайне низкая. Подобные примеры просто трудно припомнить. Говорят, что на таких условиях работают в ЖКХ (но, скорее всего, просто прибедняются). Исторически наш бизнес привык работать начиная со 100% и выше, по крайней мере в строительстве. Пятьдесят – ему уже не очень интересны.

В свое время руководители столичного департамента инвестиционных программ строительства доказывали, что вступать в проект с доходностью ниже 30% вообще опасно. Потому что есть высокий риск столкнуться с неожиданными осложнениями, которые резко удорожают проект, и можно просто прогореть. В этих условиях пытаться работать с доходностью шесть процентов действительно смертельно опасно для бизнеса. Да и зачем, если спокойно можно строить те же самые дома и продавать их, как прежде, оборачивая средства за два-три года и имея солидный навар.

Повысить интерес бизнеса к доходным домам можно было бы за счет увеличения стоимости аренды, только кто же в них тогда пойдет жить, если все столбы и без того пестрят объявлениями «сдам квартиру». Как-то потеснить «индивидуалов» бизнес бессилен – их слишком много.

Со стороны государства К. Королевский говорит о необходимости на законодательном уровне принять более жесткие требования к частникам, которые не платят налог. Но их трудно схватить за руку, поскольку никаких бумажных свидетельств о сдаче в аренду, как правило, нет. И даже если получится заставить людей платить налоги, то доходность снизится с 6 до 5,5%. Перефразируя послевоенный «Гимн демократической молодежи», можно сказать, что этим частника не задушишь, не убьешь.

Слабое утешение

Власть представляет суть проблемы и ищет решение на путях государственно-частного партнерства. Как считает А. Коган, государство может предоставить бизнесу налоговые преференции, а земельные участки под строительство доходных домов за свой счет полностью обеспечить инженерной инфраструктурой. Тем самым исходные затраты застройщика снижаются на четверть, соответственно увеличивается доходность и уменьшается срок окупаемости. Доходные дома становятся более конкурентоспособными. Со своей стороны бизнес берет на себя обязательство использовать построенное жилье исключительно для сдачи в аренду.

Однако налоговые льготы и инфраструктура – это все деньги, их тоже надо откуда-то взять. Кроме того, эти деньги направляются не на социальные цели, а прямиком на повышение доходности коммерческого предприятия. Не все это поймут. А главное – это слабо поможет. Ну, повысится доходность с 6 до 8%, срок окупаемости уменьшится с 20 лет до 12–14. Это никак не повлияет на отношение предпринимателей к доходным домам. Эти люди мыслят иными категориями.

Прежде всего надо кардинально пересмотреть правила игры для бизнеса, которые бы устранили откровенные перекосы в экономике в части доходности отдельных ее отраслей. До тех пор, пока можно будет массово получать 100, 50 или «хотя бы» 30% прибыли, как это имеет место в добыче полезных ископаемых, торговле или том же строительстве жилья на продажу, трудно ожидать, что бизнес пойдет работать за шесть.

Одновременно надо формировать новую ментальность бизнеса, чтобы в нем было незазорно работать за 5–10% прибыли, как это принято во всем мире. Хотя, с другой стороны, в удушливой атмосфере взяток и откатов просто невозможно работать за шесть процентов. При всем желании.

Петр Гарин

Другие статьи на тему: Жилищные программы

  • Кунцево: перемены широкого масштаба
    С присоединением новых земель Кунцево стало самым большим районом на Западе Москвы. Сегодня это основная строительная площадка округа. Здесь продолжается снос пятиэтажек, идет комплексная реконструкция старых кварталов. О перспективах развития района и новосельях к Новому году корреспонденту «КР» рассказал первый заместитель главы управы Сергей Козлов.
  • Рождество отметят на Рождественской
    Новые микрорайоны Некрасовки продолжают заселяться московскими очередниками. «КР» познакомился еще с одними новоселами, которые здесь получили по договору социального найма просторную трехкомнатную квартиру.
  • Так хочется верить!
    Распоряжением от 30 ноября 2012 г. №2227-р председатель правительства России Дмитрий Медведев утвердил государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
  • Владимир Говердовский: Наш вектор развития – социальный
    На очередном заседании правительства Москвы рассматривалась реализация программы комплексного развития Северо-Западного округа. О том, что сделано за два года, отчитывался префект СЗАО Владимир Говердовский. На следующий день он провел пресс-конференцию, где рассказал не только об итогах работы, но и не решенных проблемах, ближайших планах.
  • Новоселья на проспекте Защитников Москвы
    С присоединением новых территорий Некрасовка на наших глазах превращается в один из самых крупных и перспективных столичных районов. Сегодня Люберецкие поля – основная строительная площадка города, где возводится жилье и для московских очередников. С новоселами, которые воспользовались социальной ипотекой, пообщался корреспондент «КР».