Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 28 марта 2011 г. 11:19
Публикация в газете: №12 (834) от 24 марта 2011 г.

Не остаться с носом на улице

Не остаться с носом на улице

Несмотря на то, что более пяти лет прошло с момента принятия Федерального закона № 214-ФЗ, проблема обманутых дольщиков не исчезла. Да, двойных продаж стало меньше. Но тот, кто сегодня вложил деньги в покупку новостройки, сталкивается с тем, что сроки строительства затягиваются, получить деньги при расторжении договора с застройщиком практически невозможно, а продажи частенько осуществляются по обходным схемам.

Хотя приобретение жилья в строящихся домах для многих предпочтительнее, чем покупка квартиры на вторичке: обойдется дешевле, да и приобретается жилье «без истории», к тому же в доме с абсолютно новыми коммуникациями.

Плюсов у новостроек немало. Но есть и большой минус – заплатив деньги, можно так и остаться на улице.

Перекрывать дороги?

Вот несколько примеров.

26 февраля в Московской области обманутые дольщики перекрыли движение на Болшевском шоссе в районе города Юбилейный. Люди вынуждены прибегать к таким акциям, чтобы привлечь внимание к своей проблеме. Дольщики вышли на улицу с плакатами: «Я – законопослушный гражданин, плачу налоги, почему я остался без квартиры?», «Почему воры на свободе?»

А вот и московская ситуация. Более шести лет около полутора тысяч дольщиков, вложивших деньги в строительство домов в 11 микрорайоне Южного Тушино, ждут, когда же разрешится их проблема. Эти люди не могут въехать в купленное жилье из-за того, что их квартиры продавались застройщиком по два-три раза. Двойные продажи осуществлялись через подставные фирмы, с которыми работала строительная компания. В середине февраля ее гендиректор был арестован. Но решится ли вопрос тех, по отношению к кому компания не выполнила своих обязательств?

Заставить отвечать

По мнению адвоката Олега Сухова, решить проблему дольщиков можно. Для этого могут быть предприняты всего лишь несколько шагов.

1. Застройщиком должна быть компания с огромным уставным капиталом, а не созданное наспех ООО с уставным капиталом в 10 000 рублей. Если строительная компания, что привлекает миллиардные средства от населения, будет в состоянии финансово отвечать по своим обязательствам, как перед дольщиками, так и в части осуществления строительства, то большинство проблем разрешится само собой. Стоит лишь ввести ограничения к допуску в строительство.

2. Объект строительства и каждый договор участия в долевом строительстве должны страховаться. Не исполнил обязательства застройщик – отвечает страховая компания.

3. Гарантом данных отношений должно выступать государство. Ведь сейчас оно гарантирует вкладчикам банков выплату страхового возмещения по вкладам в размере 700 000 рублей. Так почему не сделать аналогичное в строительстве?

4. Ответственность для застройщиков и их должностных лиц должна быть установлена реальная и серьезная. И что самое главное – к такой ответственности и застройщик (в гражданском производстве), и должностные лица (в административном и уголовном производствах) должны привлекаться со всей строгостью закона, а не формально.

Кто спасает утопающих

По мнению исполнительного директора «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Максима Гольдберга, сегодня обезопасить финансовые вложения человека в покупку новостройки может только страхование финансовых рисков и сроков завершения строительства. Он считает, что даже компании, работающие по ФЗ № 214, часто нарушают обязательства перед дольщиками. Но позаботиться о своем спокойствии каждый обязан сам. То есть, оплачивать страховку должен не застройщик, а человек, приобретающий возводимое жилье.

До кризиса страхование от финансовых рисков было весьма распространено, – считает Максим Гольдберг. – Но делали это «карманные» компании застройщиков. Проведение части денег через свою страховую фирму было одним из способов ухода от налогов. Вот распространенная раньше схема: пришел человек к застройщикам, желая приобрести квартиру. А ему предлагают подписать три договора: «О долевом участии», о «Страховании» и на оказание услуг. И все было бы замечательно, но клиент вносил деньги по схеме: 65% – по основному договору и 35% – за страховку. В результате, если новостройка оказывалась проблемной, человек оставался и без страховки, и без денег, выплаченных по основному договору.

Потом эта схема была прикрыта. После кризиса страховать финансовые риски дольщиков и сроки незавершенного строительства мало кто решался. Сейчас этот вид страхования возвращается на рынок.

«Конечно, страховая компания не возьмется страховать эти риски в любой новостройке, у любых застройщиков, – продолжает Максим Гольдберг. – Перед тем, как принять решение о страховании, будет проведена экспертиза. Страховщики должны ознакомиться с документами строительной компании. Для человека, который обращается, например, к нам, экспертиза документов застройщиков стоит всего 2000 рублей. Поэтому перед принятием решения о вложении денег в покупку строящейся квартиры, лучше всего такую экспертизу провести. Кстати, практически все, кому мы говорим, что этой строительной компании можно доверять, все равно заключают договор страхования. Ведь одно дело – желание компании построить честно и сдать в сроки, другое – административные препятствия, когда готовый дом не принимается госкомиссией годами. В такую ситуацию могут попасть многие строительные компании, а дольщик вынужден будет ждать. В этом случае человек может рассчитывать на страховку по риску нарушения сроков строительства».

За? Против?

Как показало исследование, проведенное «НСКА» (Национальное страховое и кредитное агентство), 65,8% риелторов и 45,7% девелоперов считают, что страхование финансового риска при участии в долевом строительстве положительно скажется на решении проблемы «обманутых дольщиков».

Эксперты выясняли мнение девелоперов и риелторов о перспективах развития рынка страхования риска дольщиков и попытались найти ответ на вопросы: сможет ли страхование риска незавершенного строительства жилья защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, и готовы ли сами дольщики застраховать свои риски?

Исследование проводилось методом телефонных интервью. Респондентами исследования были выбраны девелоперы и риелторы, напрямую работающие с покупателем и, соответственно, лучше других знающие покупательские предпочтения.

Оказалось, что 70% риелторов и 34,6% девелоперов считают, что услуга страхования риска незавершенного строительства жилья положительно повлияет на рынок, но необходимы дополнительные гарантии и защита.

Правда, восприятие возможности страхования пока неоднозначное. В целом идея страхования рисков дольщиков нравится девелоперам и риелторам. Но представители строительных компаний боятся навредить репутации своей конторы – показаться ненадежными, предлагая услугу. Риелторы же пока не совсем понимают, как наладить систему продаж объектов жилой недвижимости со страховкой.

По принципу «ОСАГО»

Многие страховые компании сегодня лоббируют законопроект об обязательном страховании финансовых рисков дольщиков по принципу «ОСАГО». Конечно, в этом случае оплата страховки так же, как и у автолюбителей, ляжет на плечи дольщиков. Сколько же должна стоить страховка?

Исследование «НСКА» показало, что 57,5% девелоперов и 43,2% риелторов считают привлекательными тарифы от 0,5 до 1% от стоимости квартиры. Если переводить эти цифры в денежные знаки, то за свою безопасность при покупке квартиры стоимостью в $100 000, покупатель платит от 500 до 1000 долларов в год. Эта сумма гарантирует, что если застройщик обанкротится или не выполнит свои обязательства в срок, дольщик не останется с носом, так как все вложенные средства будут ему возвращены.

Но возникает еще один больной вопрос. Сегодня люди рискуют, инвестируя в новостройку. Но где гарантия, что, оплатив страховку, в случае, например, банкротства застройщика или переносов сроков строительства, они получат страховое покрытие?

«Должно быть решение суда, – поясняет Максим Гольдберг. – Чтобы получить выплату от страховой компании по риску незавершенного строительства, дольщики должны предоставить документы, перечень которых выдается еще при подписании договора. Основными, подтверждающими невыполнение строительной компанией обязательств в срок, являются справка из строительной компании о том, что дом еще не сдан, и выписка из реестра собственников, подтверждающая, что собственность не оформлена».

Немного цифр

По мнению 65,8% риелторов и 45,7% девелоперов, страхование риска незавершенного строительства положительно повлияет на ситуацию с обманутыми дольщиками.

47% риелторов и 34,7% девелоперов согласны с тем, что само по себе страхование финансовых рисков не выведет с рынка недобросовестных застройщиков, поскольку для этого нужны более весомые – законодательные – рычаги воздействия. Однако страховка сможет стать достаточным гарантом, способным защитить вложения дольщиков и предотвратить их крупные финансовые потери, так думают – 41,5% риелторов и 38% девелоперов.

Вопрос об обязательном страховании – спорный, всего 30,1% риелторов и 38,3% девелоперов поддерживают введение закона на данном этапе, большинство же считают, что законопроект требует доработки.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.